天津二手房进入焦灼期！投资客抛售，买房人傲娇

二手房价格全面下跌，买房难，卖房同样难，这就很尴尬了……

限购限贷政策让不少改善人群失去了买房资格，弄得是有钱没地儿花，想买也买不了。与之形成反差的是，房主卖房也变得困难起来，最难受的是卖一买一的人群，这边卖不出去，另一边就买不起。 

最近，越来越多的二手房房主开始降价卖房，天津二手房降温也已经不是新闻。尽管降价卖房已经成为趋势，但中介二手房实际成交也依旧寥寥，看房的人都很少，投资客都开始降价抛售了。二手房寒潮真的已经来袭……

房子到底是有多难卖呀！

小编有个朋友，半年间挂牌价从270万下调到245万，最要命的是，至今依然没有成交，可以说是非常泄气。虽然大家已经纷纷放血大促销，但实际成交依旧不乐观，市场明显变冷，有种千里冰封的绝望……

 <现状一>

不怕卖的便宜，就怕有人比你更便宜！

虽然为了把房子卖出去，房主们已经纷纷开始降价了，但是还有这样一部分投资客，只求快速卖掉变现，低价抛售，比市场价便宜一大截，是货真价实的“砸盘侠”。

最近，同一小区就出现了这样的情况，南开区风荷新园有房主想卖5.4万元/平米，结果却遭遇“砸盘侠”，竟然以4.1万元/平米的价格在抛售，这位急售房主是和别人合炒的房子，只求快速卖掉变现，房主说：“我这房子是2万多买的，反正不会赔，少挣点的事儿而已，我也不贪心，就想把它卖出去。”

有个科学名词叫预期管理，抛售的房源会明显拉低整个小区的房价，买房人也会做横向对比，降低心理预期的房价，其他业主估计已经横眉冷对了。

<现状二>

中介日子不好过

总的来说就一个字。

门店关门、业绩下滑、收入减少，二手房不好卖，中介日子不好过，甚至有的干脆闭店歇业。“二手房卖不动了，现在一天能进店一个客户就不错了，很多人都转去卖新房和做租房了，收入跟去年比就是一个天上一个地下。”

看到这份去年的工资单，今年就当放假吧！

<现状三>

房主示弱，低价出售，挥泪大甩卖

最近，很多中介公司的经纪人发布的房源在降价急售，从10万到40万降价幅度不等。同时，成交周期也拉得老么长。靖泰里：带看22次，调价8次，302天，15768元/平。景兴西里：挂牌价150万，成交价130万，221天，带看80次，成交周期221天。 

现在，如果你要卖房，中介都会给出一个参考价，如果不同意根本就不给挂牌。房主也都知道市场不及景气，与去年相比，不敢再报虚价，基本上自觉降价10多的不在少数，不过大多数房源还是有议价空间的。

<现状四>

供需发生逆转，买房人变得越发傲娇

现在，天津二手房开始进入买方市场，买房人变“坏”了。

“这个房子太老了，那个户型不行呀，价格还是贵，能不能再便宜点，老破小怎么行，还不如新房便宜呢，地段也不是很好啊。”

大家真的是很挑剔啊，别说，三十年河东三十年河西，去年被“坐地起价”和“随口加价”虐惨了，风水轮流转，也该轮到买房人“报仇”了。

<现状五>

二手房冰河时代来临

上图是今年的二手房成交走势图，从柱形高度变化可以明显看出来，今年3月份成交量一柱擎天，4月份断崖式下跌，7月份又跌了一个量级，量跌必然导致价跌，9月份价格普降之后，成交量稍微缓过来一点，全市成交了6247套，环比上涨了9%，在“银十”接近尾声的时候，二手房市场成交量小幅回升。但跟2015和2016年相比还是差了好几条街。

目前客户以自住需求为主，“抄底、投资”需求几近消失，高价房源的市场环境势必会持续抑制二手成交。近半年二手房成交价格呈震荡下行趋势，成交均价维持在12000元/㎡左右。

2017 年 9 月，从四大片区成交来看，天津二手房成交面积滨海新区最多，成交面积为18.38万平米；远郊区县成交最少，为10.19万平米。成交均价以市内六区最高，为20673元/平米，远郊区县最低，仅7824元/平米。

目前天津的一二手房成交比为1.9:1，二手房与一手房相比，成交量差的比较大，与天津的城市地位都不相符（北京上海的二手房占比都超过了80%），天津二手住宅市场算是进入“冰河时代”。

对于租赁市场的扶持和完善以及呼之欲出的房地产长效机制，以新房为主，租赁、二手房并举的发展模式，二手房市场将受其影响，整体挂牌价格走势将放缓，成交量也将继续保持低位运行。

之前在365淘房置业群就有很多群友这样问道：

现在的问题已经从要不要卖变成了能不能卖出去。

大部分房主还是抱着“只要我们小区卖过那个价，我也必须卖到那个价，不能比别人卖便宜了”、“我现在把房子卖了，回头它要再涨我不亏大了”的想法。其实以现在情况来看，价格一两年肯定不会大涨了，现在想要置换的买房人，应该抓住这个限价时机置换新房。但是，当下银行贷款利率上浮，审贷也特别严格，贷款明显不好贷了，买新房凑全款显得更划算，需要的资金也更大，这时就要考虑出手手头的房子了，破除历史包袱。

除了历史包袱，还有一些错误的理念影响了房主的决策，也需要更正。

1、关于学区房 

比如30平米能卖300万，每平米10万，并不代表100平米能卖1000万，账不是那么算的，因为学位的价值是恒定的，设定学位值50万，30平米的房子其实每平米是8万3，100平米的房子实际的价值是83000x100+50=880万，业主报1000万就不合理了。学区房有学区房的算法，所以一定要放平心态，对自己房子的价格有个正确的心理预期，这样才能尽快出手。

2、关于地王 

如果拍出了一个地王，基本上同板块的房子都会有一轮跳价。楼面价都超过房价了，我的房价肯定要涨啊！这个观念也是有问题的：首先，地王并不代表当下的房价，最少也是两三年之后的房价，二手房直接跳价就是透支未来，不合理！其次，地王楼面价那么高，将来肯定是做豪宅，跟你的房子不是一个阶层，没有对比性！就好比一个公司里，员工收入根本没法跟老板看齐一样。

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