小编反馈说后台有很多读者提问BC君，就决定开通一档《BC问答》栏目，每期精选几个有代表性的问题，BC君就着问题做功课，争取回答的全面客观一些，在下一期专栏内刊发。欢迎留言提问！
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读懂天津楼市当下行情
就着10月份的楼市数据出炉，BC君又翻了一遍之前的，把最近几个月的数据仔细对比了一下，有几个点是需要特别注意的，对读懂当下的市场行情很有帮助。
这篇稿子本来打算上周就发的，数据就显得更新鲜，正好赶上周末去外地学习了，时间安排的还特别满，从早上8点到晚上8点，所以才拖稿了，抱歉！两天的学习都是地产方面的，也开了几个脑洞，我回头把笔记整理成一篇稿子，课程费都是不菲的，敬请期待！
1
去化周期变长了
去化周期是衡量存货多少的一个关键数据，天津从331政策以来，受成交量下降的影响，存量一直在上升，截止到10月底，全天津市的库存房源超过了11.6万套、1300万平米。所以，去化周期也在同时攀升，10月份达到了11.7个月。
2
供求比
10月份的新增供应是119.4万平米，成交了91.5万平米，供求比达到了1.3。供求比在0.8-1.2之间是较为平衡的，去年的行情供求比都小于0.8，市场呈现的就是供不应求，供求比如果大于1.2，则变成供大于求。
很明显，目前的楼市是供大于求，今年5月份是个转折点，5月份之前连续20个月都是供不应求，从5月份开始，一直到现在都是供大于求的局面。
但还是要分区域来看，“贫富差距”比较大，有的富得流油，有的穷的吃土。
█市内六区供求比变化特别大，主要原因有两点：1、市区楼盘数量较少，单盘影响就会显得很明显，只要有一个新盘上市，整体供应量就会放大；2、市区是调控重灾区，成交量很低：很多新盘受限价影响，捂盘现象也比较严重——天津天成、翰林公馆、金地平山印、天房中山路、紫金府、崇德园……都是因为同样的原因；买得起市区的基本都是改善型人群，要么被限购，要么需要卖一买一，现阶段二手房出手也困难。这就造成了市区这样一个尴尬的市场状况，卖的不愿卖，买的买不了。
█环城四区、滨海新区和远郊的供求比比较稳定，环城和远郊都是供大于求的行情。唯独不限购的滨海新区是个例外，一直持续供不应求，像生态城板块，现在买房还要买房号，不可思议！吉宝地产的一个新项目排卡，因为人数太多，当天就截止了。（昨天刚开盘的鼓浪水镇项目，虽然也属于生态城滨旅板块，本质上是个旅游地产，刚需人群最好别碰。）大港区也很火爆，保利海上五月花项目前天又一期摇号，还是一房难求。
3
土地开始降温
先来看一下下半年天津土地出让的两个数据：
很显然，楼面价确实呈现了下跌的走势，但这个数值跟土地区域结构有很大关系，远郊土地出让多了自然会拉低均价，不能说明问题。另一个数字“底价成交数量”更有说服力，底价成交的数量越来越多，说明开发商不再抢地了，对后市的判断开始出现分化，信心开始动摇。
4
二手房“冷冻”
10月份，天津二手房成交了4960套，首度跌破5000套大关，创3年来最低，冷到冰点！二手房体量也在缩水，占比只有31%（说好的五五开已成镜中花水中月），这个比例根本不符合天津的城市水平，未来肯定会提高，二手房占比60%才能跟天津第五城的城市地位相匹配。
天津二手房目前处于降价阶段（降度在10%-20%），追涨杀跌！买房人的做法肯定是观望，期待价格继续下降，有不少房主都面临同样的问题，房子挂出去根本没人来看房，心拔凉拔凉的，想让价都找不到主。
但是，如果降价幅度超过20%，大多数房主就会选择持有，不卖了！当投资客跑路、急售低价房源被消化掉以后，二手房市场会经历一段横盘期（久盘必跌不适用楼市），买房人发现房价不会再降之后，就会选择出手，成交量才会提升。（牛x的投资客有一个手法，横盘期反而小步慢跑加价，目的就是刺激观望的买房人），横盘期一般是4-6个月，算下来明年3-4月份就会开始提升。
5
尴尬的公寓
10月份，天津公寓成交了1.8万平米，同比下降了88%，总量相当于住宅的1.96%，都可以忽略不计了。从近几个月的成交数据来看，住宅较去年同期下降了6成左右，而公寓则下降了9成左右。
按说不应该啊，政策打压的目标是住宅，公寓不限购不限贷不限价，按正常逻辑，应该是住宅被限了，公寓不限，人群都会被挤压过来，公寓成交量会增长——但数据不会撒谎，这个逻辑被啪啪打脸。
这说明了天津的一个楼市现象——公寓是住宅的溢出。住宅行情好，供不应求，有些人急于买房就会转向公寓，公寓跟着喝汤。（在上涨的行情中选择买公寓的人其实是后知后觉者，在股市有个名词叫“韭菜”。）住宅行情差，公寓也落不到好，而且比住宅更惨。
虽然公寓现在的出租回报率高于住宅，但是有一个“灰犀牛”，开发商们的长租公寓开始落地天津，万科泊寓、龙湖冠寓、天住领寓、旭辉领寓……还有大批量的长租公寓正在路上，个人房东跟企业房东根本没法竞争，长租公寓基本都定位中低端，未来低端公寓投资价值堪忧！
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