时代的飞石，重重打在每一个企业身上，弹出灰尘，累积成座座大山。
2021年，疫情直接影响到了很多产业链条，而与此同时新种子也在孕育发芽，准备走向下一个“未来”。
中国商业地产行业的变化更为深刻，一方面，竞争逐渐从无序走向有序，创新空间、内容的出现不断鞭策商业革新；另一方面，行业“规则”开始兑现，商业地产人在夹缝中寻找阳光，突破向前。
2021年商业地产行业是什么光景？2022年的商业地产行业该何去何从？本期，我们回顾一下2021年商业地产，有哪些热门关键词值得关注和反思。
01.
“三道红线”
房地产紧缩，商业地产加码
2020年8月，央行、银保监会等机构针对房地产企业提出“三道红线”，即剔除预收款项后资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比大于1。
在2021年，这个政策给整个房地产行业带来了巨大影响，作为重要组成部分的商业地产也无法置之度外，而另一层面，不少企业在去房地产化的同时，也在加码商业地产，从而带来了更多机会和挑战。
02.
行业内卷
“红海”中逐渐发展竞合关系
2021年国内的商业地产行业的走势向好，像上海等国内核心一线城市，已经通过宏观经济复苏带动商业地产市场实现了整体回暖。整体而言：
开业数创新高：在疫情影响下延期开业的商业造就了21年开业量的历史新高，据不完全统计，2021年全国新开业购物中心达到1100多座，总体量9725万㎡，接近1亿㎡的大关。
高端定位购物中心布局步伐加快：疫情常态化后，中国奢侈品消费逆势攀升；SKP、太古里、K11、万象城等定位高端的购物中心加快布局全国版图，引领潮流风向标，加码首店效应。
外资企业看好内地市场：2021年中国商业市场热闹非凡，Lalaport上海金桥、宁波阪急百货、LaLa station上海莲花路、天津仁恒伊势丹、厦门iOi MALL、长沙荟聚购物中心......不少外资巨头带来了新一波特色商场，赚足了眼球。
下沉市场持续爆发“潜力”：下沉市场在随着基础设施的逐渐完善、人口回流以及国家政策扶持之下，展现出更大的想象空间。万达集团、新城控股等头部企业继续领跑，龙湖等企业也将目光紧锁这里，加大商业布局。
整体来说，在购物中心的这片“红海”中，特别是一二线城市，一方面存量可观，商业趋于饱和，另一方面新商业想着法的以“新姿态”入市，逐渐有序地向一种互相竞争又共同进步的“竞合关系”发展。
03.
Z世代
聚焦消费者新主力
“Z世代”，也是2021年被提及到最多的一个词。如果说2020年之前，被称为“开发商时代”，那么此后就正式进入“消费者时代”。
消费者的喜好和生活方式，决定购物中心空间如何设计、品牌如何落位、消费场景图如何更新。其中，逐渐作为新型消费主力的年轻人，特别是Z世代拥有绝对的发言权。
21年被炒得沸沸扬扬的“元宇宙”，给人一种“来了，却又好像没有来”的感觉。在商业地产行业中，元宇宙作为虚拟与现实的连接，重新定位人与空间的关系，并通过虚实结合的方式优化内容呈现，商业地产逐渐进入“混合现实”的数智化探索时代。清华大学的“华智冰”，抖音的美妆博主“柳夜熙”等虚拟偶像成为新宠；AR智能导购，打造AR景观、便捷沉浸式的AR导航、虚拟IP互动游戏等服务提升新式购物感受；构筑与真实世界平行的虚拟世界......元宇宙正在通过不同途径、各种模式与构想逐渐渗透到商业和生活中。作为城市更新中的重要手段之一，存量商业的升级焕新已日渐深入商业地产行业发展的新格局中，不少一线城市早已率先进入存量时代，存量更新“蓄势待发”。如何结合文创、旅游、商业等多元维度，盘活办公、老旧、产业园区等存量资产一直是城市层面和企业层面的主攻课题。2021年，城市更新新动作变得更多，像是对老旧商业街进行升级改造，对购物中心商业空间的场景化再打造，把老旧工厂等改造为商业性休闲空间等，城市更新在重塑存量商业社会的价值上也发挥了重要作用。作为通过一个个场景构筑的社交、沉浸、体验空间，购物中心要想突破同质化，场景创新是空间差异化设计的关键点。
纵观2021年，以重庆光环的绿色空间为代表的公园式购物中心，北辰三角洲大悦城的创新主题场景，以瑞红天地太阳宫的武侠江湖沉浸式城市市集、南京秦淮·戏院里为代表的沉浸式文化街区......场景创新成为商业地产在内卷化趋势下“心照不宣”的加码举措。不难发现，购物中心的空间边界愈发减弱，而建筑设计也愈发创意，特别是借助绿色空间与商业空间的互相融合，是对于之前有界空间所做出的大胆突破。
上海前滩太古里就是是街区与盒子的创新融合，首次以“双层开放空间”在屋顶打造街区形态，同时将空间界限弱化于自然艺术之中，8000㎡中央公园+南北区主题建筑，80米的悦木桥横贯上方，将黄浦江景致尽收眼底。除了通过室内空间设计、建筑设计的创新，购物中心的业态品牌也正在从以前以商品为中心的商业思维转向以体验为中心的业态创新。在东京奥运会、北京冬奥会的带动下，滑板、滑雪、冲浪、马术等这一类具有强圈层属性、“曲高和寡”的小众运动也开始逐渐进入大众视野，被年轻人定义为“新潮”的休闲生活娱乐方式。逐渐走红的山系生活、露营文化等，也加码购物中心的品牌落位和运营活动，露营+饮品、咖啡+洗衣、服饰+鲜花、餐厅+亲子等复合业态，也通过新意吸引更多的人的目光。同时，宠物经济、新能源汽车、潮玩集合、国潮国货......在2021年表现成绩不俗。首店作为关键词之一，也被新开业购物中心提及频次颇高，引进什么品牌城市首店、区域首店，也成为项目标新立异、吸引消费者的其一途径。在去房地产的大背景下，不少头部企业开始借助轻资产模式，踏上发展的快车道。到了2021年，头部企业基本涉足“轻资产”赛道，部分中游企业开始摸着石头过河。随着宝龙商业、华润万象生活、爱琴海等分拆上市，让商业回归本身，行业分工将进一步细分化、成熟化，开始走向成熟，轻资产上市也成为商业地产发展的有效选择。在国际大循环受阻情况下，为刺激经济复苏、鼓励消费提升，提升国内大循环，政府开始倡导夜经济。2021年疫情常态化，夜经济也逐渐成为一些核心城市打造国际消费中心城市的重要一环。现在的夜经济已不再局限于酒吧、餐饮等夜间餐饮，而是日益拓展到旅游、文化、演艺、零售等更加多元化的领域。总而言之，来到2022年，回顾过去一年的商业地产市场，有惊喜也有波折，有创新也有坚持。
在上文盘点的2021年全国商业地产的十大关键词中，我们不难看到，行业在面临挑战的同时，也在加速创新求变，于不断转型探索中寻求突围的曙光。
部分资料及图片参考来源：赢商网/观察者网/联商网/铱星云商/微博/项目官网/网络，只做传播分享用途，不涉及商业范畴。完
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