现在谁是万科的朋友，十年以后呢？｜Top 15 年度报道
过去这一年，万科一直处于“找朋友”的状态。因为当它们发现地产黄金时代已经结束，想要继续做全球第一房地产公司，需要有更多的朋友。
万科怎么也不会想到，一直忙于探索“万科要去哪”的这一年，最后登上各种头条的标题却是“谁的万科”。
从去年 7 月开始，宝能系不断在二级市场增持万科的股票，并在 12 月 4 日取代华润成为万科第一大股东。事情在 12 月 17 日王石公开表态“不欢迎宝能成为第一大股东”后引爆，上演了一场戏剧性的万科所有权争夺战。
事情在占 5% 股权的安邦宣布和万科结盟后风声渐渐平息，但万科以“重大资产重组”为名宣布的停牌仍在继续。
一向地位稳固、被视为业界楷模的万科，转眼间竟面临生死存亡的关头，四处寻找“白衣骑士”相救，把希望寄托在安邦身上。
到现在，并没有一个明确的结果出来，或将延续至 6 月 18 日的停牌计划也已经开始张罗起来。安邦到底是不是王石和万科的朋友，还没有定论。
本质上这一年，万科实际上一直处于“找朋友”的状态。因为，当它们发现地产黄金时代已经结束，想要继续做全球第一房地产公司，需要有更多的朋友。
房地产行业过去那种拿地开发就能大把捞钱的野蛮生长时代已经过去了。他们现在面临的情况是：地产模式的经济发展策略国家不鼓励；一二线城市市场火热，房价居高不下，限购政策始终没有松动；三四线城市却供过于求，楼市冷清以致于积压——想保持原先的增长规模已经不大可能。
对于这一点，万科并非后知后觉，它的危机意识在行业里也是领先的。卖房子已经不是它唯一考虑的事了。万科曾在 2014 年年报中称，未来十年，万科最重要的业务仍将是住宅。但为保持公司良好增长并为第二个十年发展期奠定基础，万科需要在这个十年内基本完成新业务的探索和布局，确定新商业模式。
万科近几年不断提及“转型”，它不再满足于做一个单纯的地产商，而是将自己定位为一个“城市配套服务商”。这些年它曾经尝试过多种业务，包括商业地产、物业服务、智能社区商业……
但这些想法都难以推进下去。对于一个以卖房子为主业的公司来说，它的所有人才储备都是为了盖好房子、卖好房子，新的业务必须有新的人才。
去年 3 月毛大庆离职后的新一轮任命中，郁亮提出了一个新的人事规则：“新老并用，以新为主”。因为“他们的未来决定了万科的未来，所以我们必须要赌这一把”。
“这两年万科对于人才的定义，更倾向于对轻资产和互联网的敏感度，希望更多的人才是来自非地产行业，比如酒店管理，互联网，怎样通过大数据分析帮他们的住宅用户精准地投放服务和设施。”人力资源咨询公司怡安翰威特全球合伙人、大中华区首席商务官曹昕曾告诉《好奇心日报》，他们从 2001 年开始为万科提供人力资源咨询服务。
尽管万科已经意识到了自己老了这个问题，但根据《好奇心日报》在去年 8 月的统计，万科现任 20 位高管的平均年龄约为 48 岁。这和万科在 90 年代快速扩张时期的用人理念大相径庭，那时候管理层的平均年龄只有 35 岁左右。
万科总裁郁亮
曾供职万科的一个内部员工曾向《好奇心日报》表示，万科现在几乎所有项目都建有微信群，同事之间刷屏最多的不是其它地产公司都干了什么，而是 Uber 干了什么，小米又做了什么。
越是不跟传统地产公司比，而是向科技公司们看齐，万科就越显得焦虑。
互联网让地产大佬们都很害怕。
2010 年，被视为王石接班人的郁亮发现，《福布斯》中国富豪榜出现了一些变化。那一年，百度总裁李彦宏首次进入前三名，而这份榜单的前三甲此前一直被传统行业的企业家包揽。从 2004 年到 2014 年的 10 年间，根据胡润排行榜，中国首富阶层（Top 20）中涉足房地产的人数从 56％ 降到了 32 %。到了 2014 年，富豪榜的前六位，互联网公司的掌权者占了一半。2015 年重回首富位置的王健林，依靠的是万达院线的上市。五年前王健林的个人总资产中，地产部分的财富占 90％ 以上，而现在只有 50%。雷军已经冲到了第五。
郁亮意识到，国家经济结构在发生微妙的转变，房地产行业高增长、高利润的黄金时代已经过去了。2014 年，他不断对外提及的关键词是“白银时代”。他带领万科高管接触百度、阿里等技术公司，也被认为是对互联网的担忧。
Uber 对王石的触动之大，用他的说法，甚至超过了腾讯和阿里。王石不止一次表现出对 Uber 模式的热情：如何激活存量并塑造强大的后台支持，在特定领域打造一个生态系统。而在今年年初 Uber 宣布的投资者名单里，万科也赫然在列。
对房地产这个老成持重的行业来说，即便是万科这样曾经深受年轻中产喜爱的品牌，也面临着老化的问题。潘石屹此前在接受《好奇心日报》的采访时说（蓝字可点击），将近 10 年，这个行业里没有出现新的、优秀的大型开发商，甚至连项目公司都很少见。管理者基本上都是 50、60 后，关于年轻人到底需要什么，他们很少去思考。
在这种情形下，万科想要转型，就需要更多的合作伙伴，通过合资合作来推动转型。郁亮多次强调，万科将来的万亿目标市值中，传统住宅销售只占一半左右，另一半来自新业务。
所以，从 2014 年开始，百度、微信、淘宝陆续成了万科的合作伙伴，在过去的 2015 年里，万科的各种跨界合作也还在继续。
最重磅的是 6 月万科和万达的“万万合作”——这是万科在自己探索商业地产失败后，转而借助同业力量进军商业地产的一步。二者共同拿地开发，既可以弥补万科在商业地产的短板，也符合万达的“轻资产模式”，用更少的钱获得更多的项目。
王石
王健林、郁亮在万达万科战略合作签约仪式上
和链家的合作从卖新房延续到了装修。去年 7 月，北京万科和链家联合成立了一家独立的家装公司 “万科链家装饰”，万科股份占比 60%，链家占 40%。北京万科总经理刘肖出任董事长，他对这个家装公司的期待是未来几年资产达到百亿元。
万科链家家装业务合作发布会
物业方面，万科把其他开发商同行变成了合作伙伴。立志要做“物业界 Uber”的万科去年推出了开放平台“睿服务 2.0”，称未来几年新承接的项目将大部分来自非万科开发的楼盘，2017 年将管理面积扩张至 5 亿平方米。
去年 3 月离开万科创业的毛大庆，身份也从万科的高级副总裁变成了合作伙伴。4 月万科发布全新社区服务商 2.0 战略 V-Link 时 ，首单项目就是与优客工场创始人毛大庆合作推出社区共享空间，在北京通州台湖落地。
毛大庆
物流地产最重要的“朋友”是电商。王石在今年 1 月参加中城联盟论坛时称，中国人均现代仓储面积不到美国的 10%，但 2014 年中国电商渗透率（11%）已经超过美国（10%），物流地产明显跟不上电商发展的速度。去年万科成立了物流地产公司，在贵阳、武汉、上海、沈阳、长沙、成都等地正式获取 6 个物流地产项目，3-5 年发展目标是达到 1000 万平米建成面积。
“现在万科所有的新业务都还处于从 0 到 1 的阶段，能否形成一个可行的模式，至少需要 3 年时间。而一旦模式证明可行，便可进入从 1 到 10 的阶段，进行复制扩张。”郁亮说。
但是，对于万科的体量来说，这些小把戏目前还不足以改变万科的基因，也没办法改变它的经营现状。
作为一家房地产上市公司，最受关注的，也是分析师最在意的，还是它的土地储备。
2015 年上半年，万科在拿地上还比较谨慎。但从三季度开始加速，到了 10 月一个月的拿地金额几乎是前三季度的一半。万科董秘谭华杰对此的解释是，万科有着充足的土地储备，在地价水平过高的情况下不急于拿地。而 10 月土地供应增加，拿地时机比上半年好，因而拿地较多，策略依然是谨慎的。
万科在拿地和定价上的一举一动几乎已经成为房地产市场的风向标。无论是在财报里还是在分析师的讨论中，最大的篇幅始终是万科在房地产市场上的表现如何，而不是万科自己说的种种创新。
这个大公司用三十几年时间发展成庞然大物，王石抓住了最重要的机遇，并把它发展到极致。而现在，可能每个万科的人都在想，未来怎么办。
但摆在他们面前最现实的一个东西还是这张图。
万科做了这么多博人眼球的事，希望给自己贴上创新的标签，但表现在业绩上，可能就是那从 0.6% 到 1.5% 的变化。剩下的 98.5% 仍然不可撼动——那
始终是万科的本质，一个盖房子的公司。
而大公司悲剧就在于：不管谁在管理这个公司，都要正视为这 98.5% 贡献的人，他们是万科的基石，它已经是万科之所以是万科的理由和存在的意义了。
（制图：谢宇程阳）
题图来源：citylife.house
Top 15 包括：苹果、Google、百度、阿里巴巴、腾讯、亚马逊、迪士尼、麦当劳、星巴克、耐克、小米、宜家、优衣库、万达和万科。这个名单会随着公司经营、市场和趋势的变化而变化。我们会关注它们，也会关注它们的竞争对手和合作伙伴。（可戳蓝字跳转）
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