【分析】低估值+高潜力+闹房荒，欧洲房地产走高绝非偶然！有图有真相！

国人海外投资各种“买买买”的新闻相信大家已经看了好多，无论是为了对资产进行合理配置，还是为了购房移民，房价较低、回报率较高的欧洲房产投资都恰恰契合了中国投资人的需求，迅速吸引了大批中国投资人前去“掘金”。数据显示，2016年中国海外房产投资额达到330亿美元（约合2270亿元人民币），同比增长53%。那么，欧洲房产为什么会吸引这么多的投资者？

一、估值低！欧洲房价相当于“4、5年前的美国”

在经历了全球金融危机和欧债危机之后，欧洲各大城市的住宅、商业地产都遭受到了巨大打击。而因为欧洲经济复苏速度相对美国更加缓慢和一波三折，所以此时欧洲地产市场价格的水平“相当于4、5年前的美国”。这一点可以通过房地产的Rent-to-PriceRatio（租售比）上得到体现：在欧洲主要城市，商业地产的租售比可以达到6%以上，而在中国一线城市，这一数字可能只有欧洲的一半。

更为喜人的是欧洲购房移民国家，比如希腊、西班牙、葡萄牙、意大利等皆为欧洲旅游的热门目的地，房产市场需求量大，无论是出售还是出租，收益都非常可观，可实现投资、置业、移民一举三得，良好的前景和目前相对低廉的价格形成反差。

二、潜力大！欧洲各国房产投资亮点频出

在整个欧洲大陆，有不少值得发掘的地产增值机会，特别是在经济增速仍然较快的伦敦、巴黎、柏林、慕尼黑等城市，基础设施改造升级的投资将对周边的地产价格产生非常积极的影响。

比如，伦敦正在修建的Crossrail地铁项目，力图将伦敦市中心、周边若干郡县和希思罗国际机场连接起来，2018年即将开通运行，为伦敦创造更为快捷的交通运输。自从Crossrail建设规划2008年对外公布以来，有关铁路沿线房产的讨论一直是热门话题，英国开发商们也摩拳擦掌，看好这一增值潜力巨大的沿线地块。

Crossrail西起伦敦的Reading（雷丁镇），东至Shenfield镇（申菲尔德），沿线一共40个铁路站点，总长75英里。根据多家英国房产机构预测，而该工程一旦在2018年后完工，保守估计周边地产价值将上涨18-20%。

近几个月，希腊的经济呈现积极转变，该国股市今年以来的涨幅已高达23%，在全球发达市场中表现最佳，涨幅是全球基准指数的两倍。希腊的债券同样也傲视其他固定收益市场。同时，希腊旅游业的火爆带动当地房产投资市场的活跃，房价开始由下跌转为走高。有数据显示，2016年希腊房产价格与2013年相比，上升了10%，预测未来还有20%的上升潜力。

在彭博跟踪的24个发达经济体股票市场中，希腊股市表现今年居首。雅典证交所综合指数迄今已累计飙升23%。希腊经济正呈现出勃勃生机。

三、闹房荒！欧洲房产供应量严重短缺

1、建筑工人短缺，英国住房紧张难缓解

近日公布的“2017年英国住房白皮书”显示，2007年以来，英国的新建住宅的速度就跟不上住房需求量，而且这个差距每年都在扩大，当前住房缺口在27万套左右，伦敦33个行政区中的14个行政区房屋供应都不足需求的50%。

对此，英国政府已经在采取措施加快推进住房建造，及时更新住房规划，满足住房需求。但建筑工人短缺、建筑材料短缺的问题依然困扰英国政府，所以专家预计，短期内，英国的住房紧缺问题仍将难以缓解。

英国的新建住宅的速度就跟不上住房需求量，缺口很大

近十年来，英国房价一直在上涨，2014年涨幅最高时约12%，2015年涨幅约5%，2016年尽管受到英国脱欧影响，还是有6%的增长。英国脱欧之后的英镑贬值也是促进全球买家持续涌入，推高英国房价的重要因素。以人民币为例，人民币对英镑升值了12%，这使英国的资产对中国内地投资者来说变得划算，更具吸引力。

英国脱欧之后的英镑贬值促使全球买家持续涌入

2、“不差钱就差房”，德国市场一房难求

科隆德国经济协会最新的研究显示，到2020年之前，德国房地产市场每年的缺口多达38.5万套。其中，以两居到四居的住宅最为紧缺。以法兰克福为例，尽管这座城市已在努力建设更多新房，但是连住房需求量的一半都无法满足。柏林、汉堡、慕尼黑等一线大城市的供求关系尤为紧张，这直接导致了房地产价格的持续攀升。

该图显示德国房地产市场每年的缺口多达38.5万套，一线城市的住房供求关系最紧张

据此前德意志银行的统计，从2009到2016年，德国房价呈连年上涨的趋势。其中汉堡涨幅70%、柏林涨幅75%，而排名第一的慕尼黑涨幅竟高达200%多，每平米6580欧元。住房紧缺也带来了租房热。与2015年相比，德国租金上涨幅度都超过了4%，慕尼黑更是达到了9.7%。即使如此，房子依然是一房难求。据了解，平均每一套房源，在慕尼黑会吸引77位看房者，斯图加特75位，科隆53位，不少人为了一套房源你争我抢。

巴伐利亚州首府慕尼黑的房价和租金涨幅惊人

尽管德国房价居高不下，德国房产评估协会仍认为，德国房地产价格没有泡沫。德国房地产中介公司Engel&voelker的调查则显示，84%的投资者认为，德国房价会继续上涨。

3、政策利好楼市，西班牙移民出手买买买

与英国和德国相比，西班牙房地产的供不应求是移民和投资者带来的。西班牙政府于2015年修订了50万欧购房移民政策，西班牙移民政策的宽松吸引了许多准备移民的投资者的关注。自该政策实施以来，共有24500多名外国人由此获得了西班牙签证。这样澎湃的移民大军造成了西班牙房地产市场的火爆。

西班牙移民政策的宽松吸引看许多准备移民的投资者的关注

据西班牙国家统计局（INE）数据显示，西班牙2016年房屋交易市场成交量同比去年增长13.9%，年交易量达40.37万套。这其中有5.3万套住宅是被外国人买走的。其中，中国投资者位列2016年西班牙外籍购房投资者第5位，共买走了接近3000套房屋。前4名分别为英国、德国、法国、瑞典，由此也可以看出西班牙房产已经受到世界各国投资者的关注。

西班牙房产市场的不断回暖也大幅提升了房屋的需求量。西班牙2016年的房价涨幅约为6.6%。而据预测，2017年西班牙的房价还会在2016年的基础上再涨5%。这样好的市场预期也促使投资者纷纷出手投资，预测显示，2017年西班牙的房产交易量会在2016年的基础之上再增加20%。

由于西班牙移民的推动，2016年该国房价涨幅约为6.6%

可以说，无论高档还是低档，无论是用作投资还是为了移民，总有一款适合你，也就难怪欧洲房产成为资本流向的热点了。

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