亚运会倒计时！杭州商业终于要兴奋起来了……丨城市商业报告
回看2022城市商业答卷，标杆mall的韧性生长闪闪发光。头顶光环，它们将亮相5月的广州，在第18届中国商业地产节【中国城市商业馆】大放异彩。
此为，杭州篇。
图片来源丨项目官方渠道
撰写丨汪静
主编丨付庆荣
视觉设计丨一卡拉
回顾2022年，杭州商业以殷实的基底在平稳中成长，而潜能积淀等待爆发的时刻。
根据杭州市统计局数据显示，2022年杭州市生产总值（GDP）18753亿元，按可比价格计算，比2021年增长1.5%，在全国城市排名跻身前十；杭州市全体居民人均可支配收入70281元，比上年增长3.8%，人均生活消费支出46440元，全省第一。
2022年，杭州市社会消费品零售总额7294亿元，比2021年增长5.8%，增速分别高于全国、浙江省6.0和1.5个百分点，其前11月增幅在十强中领先第一，尤其是新能源汽车销售火爆，新能源汽车零售额增长119.8%。
尽管面对复杂严峻的国内外环境和多重超预期的冲击，杭州依然迎来成长，2022年逆势开业10个购物中心，商业增量稳定在全国前十。一批贴近新世代群体潮流文化的新mall，场景设计创意十足，业态组合出新吸睛，182家首店惊喜满满……
虽城市的网红效应在减退，但杭州的商业实力一直在线，且潜能蓄势待发。本文综合分析2022年杭州商业存/增量情况，以及其商圈、品牌发展，探知2023年的一些新方向、新看点。
存量/增量市场
存量全国第八，特色新mall涌现
近五年，杭州商业存量（3万㎡以上购物中心）缓慢攀升，到2022年达到1167.5万㎡，位于全国第八；人均购物中心面积0.96㎡/人，较于2021年有所上升，位于全国第五。
增量方面，2022年杭州逆势新开业10个商业项目（商业体量≥3万㎡），商业增量为83.7㎡，较2021年减少了超45㎡，仅为2019年的60%，增量的趋势放缓。从空间结构上来看，涵盖项目涉及到钱江世纪城、文晖、未来科技城、滨江区府等板块。
回看过往五年增量数据可知，杭州商业面临的挑战不小：一方面，新增商业体量较疫情前大幅缩减，且缺乏大型优质商业；另一方面，疫情“后遗症”还在发酵，不少商场招商、运营压力山大。
但值得看见的是，2022杭州集中涌现的特色商业，展示着这座城市一些积极向上的变化，及独特的魅力。
年轻力商业涌现，创意是打动新青年杀手锏
龙湖杭州吾角天街，龙湖商业在浙江开业的首个轻资产天街，定位“X·青年联盟”，目标触达本地30多万高校客群，形成“网红美食夜宵场”“超长待机娱乐场”“圈层爱好社交场”三大标签；打造了杭州首个聚焦圈层文化的会员服务中心——“X · 青年基地-BASE FOR YOUTH”，推出吾角天街NO.1虚拟员工「角角者」，为Z世代打造汉服、Lolita、JK、潮玩、手办、盲盒、古着等社群。
网红美食夜宵场：以延时营业的概念方式，为年轻的“夜猫子”们提供一处夜宵圣地，集结了半步颠小酒馆、烧本烧、蛙来哒等大牌餐饮；
超长娱乐待机场：线下真人CS体验馆镭战大联盟、复古有趣的联滕保龄球、以球会友的瑞迪桌球……为大学城的年轻人带来新奇好玩的娱乐体验；
圈层文化社交场：引进了代表潮玩集合圈的DELISHOP，多家新锐潮流品牌圈的bosie、CHIC PARK，还有代表萌宠经济的熊猫羊驼等。
杭州科技城宝龙广场，杭州年轻力新mall代表之一，这个潮人聚集地入驻品牌超200家，其中40%为年轻潮玩品牌，涵盖了密室逃脱、VR、电玩、真人cs、剧本杀、射箭、保龄球、游泳、健身、KTV、网吧、桌球、茶室等多元潮流生活场景，一站式包揽了年轻客群“嗨生活”。
除此之外，一些小体量特色商业街区紧贴年轻24小时精致生活潮流，呈现出沸腾向心力。
如万科天空·小藤街为万科天空·藤集一期商业，跨界艺文“出圈”，融合美食社交、精致生活、在地文化体验，打造“让生活沸腾的24小时漫游式活力小街”，吸引了RAYPUB暗光、UNCLE CHILL、西狐小腰、芒种、美泰、WINESDAY等网红品牌。
同年开业的万科之光·小藤街强化年轻人“体验”和“社交”业态，营造了中式美食、西式轻餐、酒吧宵夜、生活茶饮等24小时生活圈。至此，万科藤街依托项目优势，开始发挥“藤集”品牌效应，打动年轻客群。
旧改网红新mall冒头，文化+、烟火+生意有看头
德信·时光567，商业面积4万方，是杭城首个拱墅文脉主题Mall。围绕拱墅区“码头”、“工厂”和“江墅铁路”旧城特色，在内装上创新呈现拱墅八大历史景观主题空间——夹城夜月、陡门春涨、西山晚翠、花圃啼莺、皋亭积雪、白荡烟村、半道春红，呈现丰富的古风情趣的消费体验。
杭州农发·城市厨房，由龙湖集团和农发集团旗下农都公司创新合作，原址为杭州“老农都市场”，摇身变为全国首个“农”字特色综合体。商业面积11万㎡，以“落胃生活”为标语，定位为杭州的城市“菜篮子”，不仅打造了“百县千碗”农都美食小镇，还引入了“保利农都影城”和运动、电竞等文体娱项目。
商圈发展
武林、湖滨、钱新商圈地位稳固，
未来科技城和滨江商圈持续发力
近些年，借助产业优势，杭州早已摆脱单一空间发展，构建了“多点”都市圈格局，多个商圈齐头并进。尽管遭遇疫情黑天鹅，但头部商圈依然地位稳固，而突围中的新兴商圈则持续发力。
主心骨：武林、湖滨和钱江新城商圈，地位稳固
作为杭州商业的发源地，武林、湖滨商圈借助西湖的地理优势，是人流和客流的吸铁石。据戴德梁行报告显示，2022年武林商圈和湖滨商圈商业空置率分别只有4.8%和5.8%，全杭最低，市场环境和信心相当稳定。
武林商圈的银泰百货武林店2022年持续发力美妆、女装业态。双11期间，该商场线上业绩同比增长15%，诞生了3个销售额过亿的品牌，71个销售额过千万品牌。有30个单品销售突破了10000件，产生了264个销售额超过百万的单品。
杭州大厦销售额同样亮眼，2022年春季嘉年华销售额约2亿元，夏季年中庆卖了3亿元，秋季生日庆突破4亿元，年末内购会创下5亿元销售额新高。
湖滨商圈的杭州湖滨银泰in77引入全市最多的首店，包括TAKAMI、NFL品牌服饰、Blue+蓝岛、酒心可可、文墨wenmo、CLIMAX VISION、白色颜料、3hree cat、TOFOURTH、M+ club、松果演绎空间等，2022年完成了78亿元的销售额，客流量达到5600万。
而包揽了杭州万象城、来福士广场、杭州砂之船奥特莱斯广场、高德置地广场等的钱江新城商圈，是杭州高端商圈的代表，多强争霸，实力不凡。2022年，杭州万象城零售额超100亿元，同比增长25%，成为逆势中一道亮丽的风景线。
后起之秀：未来科技城商圈、滨江商圈，持续发力
随着杭州互联网产业的发展，杭州商圈的后起之秀——未来科技城商圈、滨江商圈在2022年迈入新阶段。
2022年，未来科技城新秀——科技城宝龙广场登场，引入了林肯全国商场首店、汤姆猫全国首家太空主题形象店、量酒博士全国首店；
滨江商圈则迎来了第一家轻奢的银泰百货，为商圈注入了新鲜活力，而且商圈内的滨江宝龙城在首店经济上也展现了亮眼成绩，2022年完成销售额35亿元，同比增长32%。
除此之外，杭州新兴商圈的商业发展仍在增量阶段，如在杭州亚运会的等多重因素的利好下，多个优质的发展商选择将产品线布局在新兴商圈。其中，奥体滨江商圈的潜力进一步释放，亚运村等项目有望在2023年迎来开业。
而城北商圈的发展势头也不可小觑，除了华润城北项目等待开业的大型综合体，另有多个优质的品牌商业已在快速的建设进程中。
第18届中国商业地产节将于5月在广州举办，系列主题展——【中国城市商业馆】，打通合作对接“最后一公里”，联动五大国际消费中心城市+19个消费前沿省市，集合全国1000+城市活力商业项目，精准对接2000+全业态品牌资源，助力项目建设专属品牌库，为招商推广提供一站式全方位招商展示平台。
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品牌之变
零售、餐饮关店多，首店经济有了新打法
从商业存/增量、商圈之变，再细化到2022杭州样本购物中心品牌组合之变，会发现一些新的有趣点。
2022开关店比0.96，零售、餐饮门店调整大
据赢商大数据监测，2022年杭州22个标杆购物中心开关店比0.96，新关店1748家，新开店1679家。
2022年杭州商场品牌调整还是以餐饮、零售为主，零售新关店高于新开77家，餐饮和文体娱新开数量高于新关，发展较为稳定。
新开店二级业态方面，服装在零售占比较高，异国风情餐饮业态较为突出，文体娱业态趋于多元发展。
背后原因有二：
1
餐饮业态的热度有所减退，受疫情影响，餐饮招商和调改的进程放缓，尤其是资本青睐的咖啡、茶饮类的品牌不再是一拥而上，拓店、关店的速度放缓。
2
各个商场在调改的过程中注重随市场变化而变化，各有侧重点，差异化调整占据市场份额。
如杭州金地广场5周年调改，加码布局B1层小食天地，引入网红品牌，其余楼层依不同业态主题相应丰富正餐品类及数量；3F打造童玩天地，焕新儿童游乐品牌，调整儿童零售品牌，集合游乐、早教、母婴、玩具、服装等儿童各类需求；零售品牌，撤去1F的快时尚服饰，引入鞋包、饰品、美妆业态以及休闲潮流零售品牌，提升零售氛围。
去年12月底，萧山众安广场以焕新开业的契机亮相全新商业模型“NU CENTER”，用潮流艺术激发在地文化的内核新生，打造杭州首个飞天梯、3D裸眼大屏，加码个性化艺术潮流体验。
首店图谱：全年引入超180家，复合创新+场地氛围成差异打法
据赢商网不完全统计，2022年杭州重点商场共引入182家首店，较2021年有所上升，但全国排名略为落后，在华东区域不及上海、南京。
级别看，其中全国首店37家，占比不高；区域首店（大陆、华东）7家，浙江首店49家，杭州首店89家，以城市首店为主。
分业态看，高端沙龙香氛首店走热，首店运动社交概念强化，复合内容创新+场地氛围优化成差异化做法。
如异国餐厅首店，印尼菜品牌南梦外、泰国菜品牌乌先生、泰国菜品牌箜八泰等逐步在市场上亮相，并且有持续扩大的趋势。
而为迎合户外经济、夜经济发展，杭州各大购物中心争相引入AR体验馆、娱乐集合店、露营、酒吧等首店，注重空间场景化打造。典型代表品牌——
HADO ARENA华东首店，作为AR科技运动品牌，可以让消费者感受科技带来的超现实体验；
弹力猩球超级运动中心浙江首店，带来了2500㎡的交互娱乐空间，拥有几十种黑科技项目；
51Camp城市营地杭州首店，打造“2H城市露营圈”，成为后疫情时代人们在平衡生活需求的一个很好的出口；
焱合里露烤营地杭州首店，将露营和烧烤结合的门店。
HADO ARENA华东首店
夜经济首店则有，上M+club、松果演绎空间、贰叁叁、即刻喜剧、波波笑剧场等音乐酒吧、脱口秀小剧场等店，弥补了杭州首店经济的短板，有助于调动年轻群体的消费动力，活跃杭州夜经济氛围。
值得一提到是，在品牌调整过程中，不少外籍品牌以多种形式打开杭州市场。典型如：服饰集合店NO ONE ELSE，AR科技运动场HADO ARENA，轻奢香氛L'Artisan Parfumeur阿蒂仙之香，高端护肤TAKAMI，均在杭州开出全国第一家首店。
杭州商业市场展望
2023年拟新增148.74万㎡ ，
重磅重奢项目有望亮相
据赢商网大数据不完全统计，2023年杭州拟开业18个商业项目（商业面积≥3万㎡），新增商业体量148.74万㎡，与2022年拟筹开项目19个数量相当，筹开进程稳定。
其中，多个头部连锁型的开发&运营商旗下项目亮相，如华润杭州城北项目、杭州中心、龙湖在杭州第二个轻资产项目龙湖杭州国芳天街等。
杭州中心，2023年杭州最重磅项目，位于黄金地段的武林CBD，由华润置地建造，是集四季酒店、万象城和高端写字楼为一体的市中心地标性TOD城市综合体，其中购物中心商业体量8万㎡。项目正在招商中，预计2023年年底开业。
杭州中心的诞生，将打破武林商圈重奢市场杭州大厦一家独大之局面，进一步提升商圈能级，扩大华润在市中心的影响力。
华润杭州城北项目，杭州城北重量级购物中心，位于杭州地铁10号线与4号线杭行路站地铁上盖，体量15.2万㎡，目前正在招商之中。依托华润幸福里小区的客群和未来庞大的地铁客流，华润杭州城北项目将成为城北商圈的标杆，激活城北商业。
龙湖浙江第二个轻资产项目——龙湖杭州国芳天街，坐拥杭州地铁1、9号线。据官方信息，签约及意向品牌包括了盒马鲜生、绿茶、星伦多、卿古烤肉、钢铁蛙等。国芳天街的到来，将弥补杭州九堡商圈品质商业的匮乏，并与杭州地铁东城广场共同提升商圈的客流和商业氛围。
银泰置地的步伐依然稳健，将在杭州转塘打造杭州西投银泰城，为西湖投资＆银泰集团打造的综合体。商业体量约17万㎡，以“潮玩艺术生活中心”为定位，打造6层商业空间、6大创新业态，体量之大、业态之丰富同样会刷新转塘商圈的商业天花板。
此外，一些“小而美”商业街区项目亦将在2023年陆续多点开花。如杭州天空·藤集在继天空·小藤街亮相后全面开业，杭州领航汇、杭州丁桥中禹嘉汇里、杭州保利天汇Open活力街区等，在多个重点板块持续注入活力，推动社区商业的繁荣。
2023年，是杭州的亚运年。以此为契机，杭州将向世界展示着其商业的实力与魅力，持续在品牌经济、业态更新、购物中心运营创新上发力，推动重点项目陆续入驻和开发商首入杭州布局和开拓。
向商业一线城市挺进，杭州准备好了。
《全国购物中心经营情况回顾及2023年展望》
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