深圳商业正“热”：增量全国前三，存量mall调改大有看头丨城市商业报告

Original 陈华罗嘉欣赢商云智库 2023-12-25

回看2022城市商业答卷，标杆mall的韧性生长闪闪发光。头顶光环，它们将亮相5月的广州，在第18届中国商业地产节【中国城市商业馆】大放异彩。

此为，深圳篇。

撰写丨陈华罗嘉欣

编辑丨熊舒苗主编丨付庆荣

视觉设计丨一卡拉

2022年深圳“稳”字当头，经济整体表现可圈可点。

数据显示，2022年深圳市地区生产总值约3.24万亿元，同比增长3.3%。其中拉动经济增长的“消费马车”也在去年彰显出强大的韧性与活力，全年社会消费品零售总额达9708亿元，同比增长2.2%，增速位居一线城市首位。

2023年，拨开迷雾、市场向好，深圳红火开局。据银联监测，深圳春节假期全市线下共发生消费金额55.94亿元，同比上升17.55%。立于高位，深圳提出2023年GDP增速要达到6%，目标高于北京、上海，社会消费品零售总额增长7%。

本文将梳理深圳2022年商业发展情况，并展望2023年趋势。

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2022年商业市场回顾

商业存/增量：存量全国第五，2022年增量全国第三

据赢商大数据统计，截止到2022年末，深圳全市已开业购物中心总体量达到1449万㎡，总数量逾188个，排名全国第五。

增量方面，自2016年起，深圳每年都有超120万㎡新增供应入市，2021年达到顶峰，全年近200万㎡。2022年尽管受到疫情管控等因素影响，深圳新mall开业率仅有59%，但15个入市的新项目带来约114万㎡增量，排名全国第三。

华润万象生活、鸿荣源壹方商置、中洲集团、铁狮门商业、仁恒置地等一众优秀商业企业带来新作，当中不少项目极具特色。如：

华润万象生活带来了首个市集型主题MALL——万象食家，以“食”为主题，引进了一波生活方式品牌颇受关注；

中洲集团推出的中洲湾C Future City一期商业开业，招揽了华南首家茑屋书店、teamLab共创园！中国内地首店、潮玩集合店MMC中国旗舰店等颇为吸睛的品牌组合与富含科技元素的场景，搅动城市商业风云；

铁狮门商业华南首秀——后海汇，以“青年文化社区”定位，创意的营销与特色以及一波设计师主理的高街潮牌，打造出独特商业形象；

来自新加坡的仁恒置地，带来“梦中心”产品线的首个作品，以年轻潮流塑造场域形象。

商圈：多个商圈迎来明显蜕变迭代

伴随一波新秀MALL的亮相，深圳多个商圈蝶变。

一方面，城市商业格局扩容，优质新mall带动新区域商业崛起。

深圳东部龙岗的仁恒梦中心，促进龙岗中心城-大运片区商业的融合发展，推动商圈的提质扩容。

深圳西部宝安松岗随着30万㎡的满京华·满纷天地的入市，让松岗腹地的商业有了一次全面提升。

另一方面传统商圈在新力量的加入后，商业面貌焕新。

下沙商圈此前主要消费集中在2016年开业的KK ONE，如今中洲湾C Future City带来的一众首店以及颇有惊喜感的场景营造，提升了该商圈的年轻潮流氛围。

笋岗商圈此前以家居/工艺品/汽车三大专业级市场闻名，零售消费仅有深圳宝能中心环球汇，2022年华润置地打造的“万象食家”，让商圈商业更加多元化与特色化。

同样聚焦在专业市场的水贝-布心商圈，此前缺乏满足多样化需求的购物中心。新开业的深圳天河城成了水贝片区继IBCmall后第二个shoppingmall，也是罗湖东部首个拥有高端美妆的商场。

值得注意的是，目前而言，深圳高端商场仅有深圳万象城与深圳湾万象城两个项目，形成了蔡屋围商圈与深圳湾商圈两个高端商圈。2022年太古地产宣布进驻深圳福田，未来该项目的亮相后高端商圈格局或将迎来新的变化，福田或将崛起深圳第三个、区域首个高端商圈。

2022年8月太古地产与福田区政府签署战略合作协议，未来双方将在福田区打造一座高端商业体。参考此前福田区商业发展规划，合理猜测未来的香蜜湖国际金融中心片区，将是太古地产的目标选址地。

调改：出租率92.7%，存量项目焕新升级

赢商大数据显示，截止到2022年12月底，深圳购物中心出租率为92.7%，相比于去年同期下降了2个百分点。开关店比在四季度呈现回暖趋势，季度内开关店比为1.44，主要在于标杆新mall入市带来了众多新店。

全年来看，同比2021年，虽然2022的新开店率整体较弱、新关店率有所上升，但代表性购物中心也借此契机，汰换品牌，提质升级。

深圳万象城，过去一年围绕“南中国商业旗舰”定位，重点将场内的高奢品牌调整挪位，打造奢侈品长廊。2022年包括FENDI、LOUIS VUITTON、DIOR、BOTTEGA VENTA、Dolce&Gabbana等品牌都已将门店升级为双层/三层旗舰店，华伦天奴深圳首店也落于此。高奢之外，项目还完善了B1层美妆香化氛围，新引入了CARITA、ARMANI、BYREDO、Christian Louboutin、CREED等品牌。

龙岗万科广场，在2022年以“国际轻奢购物中心”新定位持续进阶，不仅带来MICHAEL KORS等轻奢名品，还完成区域中高端消费从0-1的突破；进一步强化、高化矩阵，集齐CHANEL、DIOR、ESTEE LAUDER、GUERLAIN、GIVENCHY Beauty、GUCCI Beauty、M·A·C等多个国际美妆品牌。

深圳前海壹方城，2022年调改新引入超百家品牌，着重以首店与形象店强化项目影响力，业态上则聚焦在餐饮、美妆等品类。据了解，过去一年，项目新引入了LA MER海蓝之谜最新形象店、TOM FORD最新形象店、黑爪华南首家人文试香竹空间等美妆品牌，以及星美乐全新概念店、花盐街华南首店、Shake Shack、BROWNSTONE布朗石、霸蛮深圳首店、大虎寿司全国最新形象店等餐饮品牌。

深业上城，近年来随着基础设施建设完善，运营渐入佳境。2022年，项目迎来了重磅品牌老佛爷百货华南首店进驻，借此东风开启品牌优化，全年焕新近40个品牌。零售方面，匹配老佛爷年轻潮奢调性，新引入了Armani Exchange、ZUCZUG、ECKO、Double Check、NANO MARKET、EA7、PORTS、WOLFORD、ST.JOHN等买手店、潮牌；并在L2层西区打造占地3200㎡的新能源汽车区域，引入NIO HOUSE、理想、大众、VOLVO、smart、LOTUS、集度汽车等品牌。餐饮则加码休闲餐饮，陆续引入了泰炙·乐卅市集、葉外、gaga、山池、Blueglass Yogurt等品牌。

品牌：全年招揽321家首店，国际品牌矩阵亮眼

政策扶持下，深圳首店经济日渐繁盛。据赢商大数据统计，2022年深圳共开出首店品牌321家，同比上升18.8%。越来越多国际品牌将深圳作为华南试水第一站，据赢商大数据统计，2022年共有93家国际品牌首进深圳，占比近30%。

分业态而言，零售反超餐饮成为首店品牌的第一业态，全年新开首店152家，占比47%；餐饮首店新开117家，占比36%。这主要在于疫情影响，封控、禁止堂食、限流等让餐饮品牌不断承压，餐饮开店扩张计划放缓，尤其是进入新城市变得愈发谨慎。

零售业态中，我们看到随着国内奢侈品消费回流以及港澳通关的不便，让深圳的高端消费市场加速成长。2022年共进驻了7家奢侈品首店品牌，如Valentino Garavani深圳首店、DOLCE&GABBANA、SAINT LAURENT、Bottega Veneta、Dior复式/三层旗舰店铺。

美妆护理中香氛经济被深圳各大中高端购物中心青睐。除了观夏、闻献国产香氛品牌开出首店外，国际小众香氛品牌PENHALIGON’S、Creed、阿蒂仙之香等也相继进驻万象系购物中心。

此外，以年轻人居多的深圳，潮流经济走向新阶段，小众、设计师、买手店系列品牌拓店明显。新增We11done全国首店、NO ONE ELSE华南首店、hug、nautica whitesail等众多代表性潮流品牌首店。

另一个较为明显的趋势是深圳文化艺术品类重返，除了书店业态中新增了茑屋书店、愈欣书店等首店品牌外，还有泼猴喜剧等剧场剧院新业态品牌首店丰富城市文化艺术消费体验。

第18届中国商业地产节将于5月17-18日在广州南丰朗豪酒店举行，系列主题展——【中国城市商业馆】，打通合作对接“最后一公里”，联动五大国际消费中心城市+19个消费前沿省市，集合全国1000+城市活力商业项目，精准对接2000+全业态品牌资源，助力项目建设专属品牌库，为招商推广提供一站式全方位招商展示平台。

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2023年展望

因2022年大环境有诸多不确定性，2023年深圳增量市场仍显疲软。据赢商网不完全统计，2023年深圳预计有18座新项目入市，总体量仅112.6万㎡，为近三年最低。

尽管如此，因头部企业不断探索商业模式创新，今年仍有不少亮点项目。

深圳COMORROW超深活中心：深圳万科商业联合深圳地铁打造的全新一代TOD商业、深超总片区唯一大型集中式商业、全国首创站外换乘TOD商场；将打造中国首个以100%米其林餐饮为核心体验的商业街区、中国体量最大的米其林餐饮集合地。

深圳万丰海岸城：海岸集团在原有连廊体系上进一步创新的2.0版本海岸城，定位“湾区全时商业地标”，通过连廊串联打造的海岸广场、迷你市集、巨树天街等主题场景为多时段休闲体验定制不同的空间，未来计划引进宝安北及沙井首家的品牌约100家。

恒裕·香悦X：恒裕集团在深圳湾后海总部基地打造的“新奢主义”商业旗舰，以“新奢、潮尚”为定位要素，以“立体城市秀场”为商业空间构象，打造集高端消费目的地和地标商业于一体的深圳湾新奢潮尚地标。

KK TIME京基百纳时光：京基百纳商业倾力打造的又一全新力作，将以美好生活聚场为主题定位，围绕“赏味、潮流、欢乐臻尚、趣玩、悦享”六大聚场主题，将公园绿意引入商业，打造全新的生活矩阵舞台和沉浸式的消费体验空间。

除了区域大型商业项目，聚焦区域消费的社区型商业也颇具看点。

益田旅游商业首进深圳龙华区的社区型标杆商业项目-龙华益田假日天地、卓越商业位于岗厦北地铁站的地下商业枢纽项目-深圳之眼（东区、南区）、印力集团在深圳打造的首座“印象汇”-深圳龙华印象汇、龙岗区政府联袂深融资产共同打造的文化创意街区-龙城CC创意街区……这些项目虽然体量相对较小，但却个性鲜明。

从供应区域来看，随着标杆项目在新兴区域的入市，2023年深圳商业版图将迈入新的阶段：