2021年沈阳楼市如何发展？蒋昊：重点关注这3个片区

Original 蒋昊脱口秀蒋昊商业观 2023-10-06

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回顾2020年，沈阳土拍市场迎来了“收官之战”，出让8宗土地，成交金额达到60亿。相比起2015、2016、2017年，沈阳近两年的住宅用地供给量明显加大。

巨大的土地供给，以及在几年前就透支的需求，造成的结果就是供过于求的问题越来越严重。供给量大的区域，房价会下跌，这是必然的情况。反映到沈阳的楼市上，则是沈阳自从2016年进入牛市后，在2020年结束了好行情，开始后继无力。

首先是金九银十没有出现，市场预期变差，成交量比上年减少了26%。到12月，房价开始下跌，二手房成交量也在持续下跌，而二手房在售数量却在持续上涨。

到2020年末，沈阳的商品住宅存量套数是19.8万，存量面积2076万平米。去化周期要将近20个月，还可能会更长。从这个角度来说，沈阳2021年的楼市，蒋老师是不太看好的。

不过看楼市不能单看土地数据，也要看城市基本面。那么，沈阳的基本面能否支撑起未来投资客们所期望的楼市热度呢？

GDP‍

东北近来的经济都不算很景气，而作为省府，沈阳的GDP在省内只排在第二名，人均GDP在省内也只排在了第三。

沈阳连大连都赶不上，更别说南边那几个争先恐后破万亿的城市了。不过，到目前为止，沈阳依然是东北唯一的一线城市。这是因为沈阳拥有不错的商业资源区域中心度，简单点说，城建相当不错，商业也很发达。除此之外，沈阳的教育资源和医疗资源也很丰富，本科高校数量29所，居全国第8位。而沈阳的三甲医院数量在全国也排在第六位。

但宜居和配套成熟不能成为一座城市房价高的理由。钱和人，才是支撑楼市热度的最重要因素。单从GDP来看，沈阳的经济增长比起其他一线城市来说是有不足的，因为房价也并不高。

人口‍

人才吸引力和创新氛围一直都是沈阳的短板。自2010年之后，沈阳的人口增长就十分乏力。截至2020年12月末，沈阳市户籍人口为762.2万人，同比增长0.8%。与2019年末数据相比，2020年，全市户籍人口只增加了5.8万人。

人口增长不足，就意味着沈阳即将面临人口老龄化严重的问题。不过，沈阳的工业家底雄厚，而实体工业本身就是能创造最多就业岗位、留住更多人口的关键。虽然因为产业结构、就业机会和薪资待遇等问题，沈阳出现了人才流失的问题，但沈阳也推出了实行户籍新政等举措，相信一段时间后，成效就会慢慢显示出来。

政策‍

沈阳的房价本身就不算很高，而政策上也一直坚持“房住不炒”，放松的空间很有限。从国家层面来看，楼市供需两端都会有所萎缩，沈阳更是如此。

在政策紧缩的情况下，有闲置资金的人会选择投资商品房市场，也就是品牌房企、学区、环境和中高端改善。但无论如何，供需不平衡又有政策打压，沈阳的房价只能说是整体平稳，不可能出现暴涨。

综合看沈阳的情况：需求端透支、购买力不足、供过于求且整体不看涨。对于投资者来说，实在不是一个好选择。蒋老师只推荐真正的刚需去沈阳购房，并且依然要甄选板块。

1，沈北新区

2020年，沈北新区成交最多，为34084套，占比30.58%。对于投资价值不高的城市，在传统的热点板块买房是不会有错的。沈北新区定位是为沈阳市新兴产业核心集聚区、东北唯一的中国创新百强县。最主要的优势在产业优势，不少高科技企业和新兴产业都在涌入，对于吸引人才有很重要的利好。

沈北新区房价不高，但有大学城和高职城为依托，比较宜居。生活环境方面，沈北新区本身就是以旅游中心来打造的，所以环境相比起沈阳其他区更加优美。而且，沈北新区的学区配套和商业配套都不错。交通方面，在已经开通的地铁2号线基础上，沈北还规划了6条轨道交通。

一系列改善和前瞻性的规划都预示着沈北新区未来的活力，对于刚需刚改来说都是不错的选择。