【热点】万达商业地产的商业模式

     现在，大家议论最多和最关注的事项就是万达，其导火索是 7月10日早上，万达集团在其官网上发布公告称，已与融创签订转让协议，把其旗下13个文旅项目及76个酒店转予融创，总作价631.7亿元。

具体协议部分如下：

1. 万达以注册资本金的91%即295.75亿元，将西双版纳万达文旅项目、南昌万达文旅项目、合肥万达文旅项目、哈尔滨万达文旅项目、无锡万达文旅项目、青岛万达文旅项目、广州万达文旅项目、成都万达文旅项目、重庆万达文旅项目、桂林万达文旅项目、济南万达文旅项目、昆明万达文旅项目、海口万达文旅项目等十三个文化旅游城项目的91%股权转让给融创，并由融创承担项目的现有全部贷款。

2. 融创房地产集团以335.95亿元，收购北京万达嘉华、武汉万达瑞华等七十六个酒店。

     很多人说，万达此举为了回归A股，也有人说王健林为了套现，还有人说王健林缺钱，急需资金。这些猜测我们都不得而知，但不管怎样，以下信息是准确可靠的，从证监会网站查询获悉，目前万达商业在A股的IPO最新排队信息排在第68名，排序延后3位，状态显示“已反馈”。

     而在一周之前，万达商业（全称为“大连万达商业地产股份有限公司”）的排名在第65名。目前距离万达商业在A股IPO排队已有近两年的时间。对于万达IPO排队顺序被延后的原因，有分析人士表示，这或许是因为万达商业因为这一系列的资产处置变动，需要进行IPO材料的补充和更新。

       读完万达商业的商业模式及其基本情况，我们也许会有自己的解读和更清晰的认识。

一、万达商业的全称：

(中文)大连万达商业地产股份有限公司

(英文)Dalian Wanda Commercial Properties Co., Ltd.

二、注册资本: 452,734.76 万元

三、万达商业的发起人：

包括万达集团、建银国际、大中太平、泛海投资、华控基金、巨人投资、北京五谷丰及秦川大地8家法人和42名自然人。

四、万达商业的前身：

大连万峰由大连万达房地产有限公司和大连一方地产有限公司于 2002 年 9 月 16 日共同出资设立，注册资本1,000 万元，双方各出资 500 万元，主要经营房地产开发与销售。

万达商业（以下简称“本公司”或“发行人”）是国内领先的全国性商业地产运营商，作为万达集团旗下唯一从事商业地产投资及运营管理的主体，秉承了万达集团领先的商业地产经营理念、专业的技术、丰富的经验、出色的管理团队、优秀的资产与卓越的品牌，通过继承万达集团十余年的市场开拓经验与业务积累，实现了包括投资物业租赁及管理、物业销售、酒店运营在内的三大核心业务板块间协同发展、平衡风险，确保了公司盈利能力的快速提升。本公司最近 三年及一期归属于母公司股东的净利润分别为 273.11 亿元、245.81 亿元、248.38 亿元 和 51.95 亿元。

五、万达商业的核心业务

本公司是全球第二大商业地产业主、中国领先的全国性商业地产开发商、中国最大 的购物中心业主和豪华酒店业主。广泛的布局、庞大的业务规模、多样化的物业组合，以及众多商户以本公司物业为载体提供的多样化的零售、文化、消费服务，使得本公司成为全球领先的线下生活消费及文化娱乐平台提供商及服务商。

本公司的主营业务是以搭建线下消费平台为目的的商业地产投资、开发、销售及运营管理。本公司的业务涵盖三大板块:1)投资物业租赁及物业管理业务，即通过持有及运营购物中心获取租赁及物业管理收入;2)酒店业务，即通过持有及运营豪华酒店 获取收入;3)物业开发及销售业务，即通过开发、销售综合体项目中的非自持业态(包 括写字楼、公寓、住宅、配套商业等)获取收入。

本公司自成立以来，主营业务未发生重大变化。本公司在今后的发展中，将继续坚 持以万达城市综合体为核心产品的发展模式，力争发展成为全球商业地产的龙头企业。

发行人万达商业的主要产品及发展演变

本公司的核心产品可大致分为两大系列:一是侧重生活消费的“万达广场”系列，其 中包括综合体项目和单体购物中心;二是侧重文化娱乐及旅游消费的“万达城”系列。本公司开发、持有及运营购物中心及豪华酒店，将其发展为本公司布局全国的生活消费及文化娱乐物理平台之组成部分，同时，开发销售综合体内其他业态通常包括写字楼、公 寓、商铺及住宅等。

除了开发自持物业项目外，本公司正在探索采用创新的投融资模式，开发具“轻资 产”特征的物业项目，引入第三方投资者及社会资本为项目开发提供资金支持，而本公司仅在开发建设、运营及品牌管理等方面提供管理及支持服务，借以发展以“万达广场” 命名的单体购物中心，并将项目纳入公司的运营管理体系。

六、发行人的行业地位和竞争优势

(一)发行人的行业地位

本公司是中国最大的商业物业和豪华酒店业主，也是中国最大的房地产开发企业之 一。截至 2015 年 6 月 30 日，本公司持有的已开业持有物业面积达到2,239.6 万平方米， 其中购物中心面积1,843.15 万平方米。

（二）发行人的竞争优势

1、作为行业先行者，拥有强大的业务创新和投融资模式创新能力

(1)不断进行产品领域的创新

自2011年起，本公司根据消费者偏好和商户经营绩效，系统性地对商 户结构进行持续的调整升级，强调体验式消费，以顺应及引领国内消费市场的发展。

伴随中国经济及消费市场的进一步发展，本公司又于2013年推出了万达城产品系列，挖掘消费市场转型升级带来的对高质量文化娱乐及旅游设施的巨大需求。

(2)投融资模式的持续创新

本公司是最早在国内推出大型城市综合体开发模式的企业之一。大型城市综合体开发是本公司在项目投融资模式上的一大创新，具体体现在摒弃了完全通过自有资金支持开发的模式，而通过销售物业的现金流支持自持投资物业的资本开支，在项目层面实现现金流平衡，最小化资金沉淀及财务风险。本公司娴熟地运用该等投融资模式，并以此为基础，实现在全国范围内的快速复制及扩张，奠定了本公司在行业内的领先地位。近年来，为适应中国经济“新常态”，本公司也开始积极探索以轻资产为特征的投融资模式(以下简称“轻资产”或“轻资产模式”)。该模式主要是利用本公司在商业地产开发运营领域积累的丰富经验、强大的资源整合能力及巨大的品牌效应，通过吸引第三方投资者及社会资金投资于具商业潜力城市的万达广场单体购物中心项目。本公司则提供拿地、规划、设计、开发、招商、运营、品牌等全方位的服务，并与投资者按约定比例分享运营收益。

轻资产模式是公司在商业地产投融资领域的一项巨大创新，有望在国内引领新的潮 流。随着城镇化的发展、经济和消费水平的提高，部分城市对优质商业物业的需求不断增长，而现存的优质商业物业却较为匮乏。通过轻资产模式，本公司可以凭借多元化的 融资来源，获取更为丰富的投资资金，降低对物业销售的依赖，从而使本公司可以充分 发挥自身在商业物业运营管理方面的专长，加快在具商业潜力城市的布局，进一步扩大本公司的先发优势、规模效应、网络效应及品牌效应，构建一个更强大的线下消费平台， 助力大会员体系及线上线下融合，最终进一步巩固公司在行业内的领先优势。

2、拥有覆盖商业地产业务完整产业链的众多核心能力

为了有效地发展及管理商业地产业务，本公司已经拥有了覆盖商业地产包括规划、 开发、运营管理等全业务流程的综合运营能力，本公司认为，以下核心能力是保持本公司在业内竞争优势的关键:

(1)在土地资源获取方面的出众能力

(2)强大的自主规划及设计能力，确保项目的商业吸引力及成本效益。

(3)采用严格的项目管理系统，与一流承包商合作，确保在项目建设过程中的执行效率与质量。

(4)强大的质量控制能力，通过质量监管中心实施严格的质监措施

(5)拥有卓越的商业物业管理能力，以确保极高的出租率作为领先的线下消费平台提供商，本公司拥有并管理庞大的商业物业组合，并能保 持极高的出租率。报告期内，本公司拥有及经营的购物中心在开业时基本实现满铺出租，并已持续多年保持接近100%的出租率水平。

(6)广泛运用先进技术管理业务运营，提高经营效率

3、拥有规模庞大且多元化的优质物业组合和网络布局，帮助本公司在行业中脱颖而出

4、拥有卓越的执行能力

5、具备专业化的商业管理能力

6、控股股东和实际控制人的支持为本公司带来的良好协同效应

7、杰出的实际控制人及优秀的专业化管理团队

七、各业务板块情况

1、投资物业租赁及物业管理板块

本公司通过经营管理投资物业，获得租赁及物业管理收入。截至 2015年6月30日，本公司共拥有购物中心112个，总可租面积达到约1,206.45 万平方米。

2、酒店经营板块

酒店是本公司目前开发的大多数万达广场及万达城中的组成业态。本公司通过开发及持有、经营该等酒店获取收入。截至 2015 年 6月 30 日，本公司已拥有 64 家已开业酒店。公司于 2012 年开始经营自有品牌酒店，已经建立了自有豪华酒店品牌——万达 嘉华、万达文华、万达瑞华。

3、物业开发及销售板块

本公司通过开发、销售综合体项目中的写字楼、SOHO、商铺、住宅等业态获取销售收入。按合同销售额计算，本公司是中国领先的物业开发商，商业物业合同销售额占到本公司总销售额的大部分。本公司销售的商业物业主要是围绕购物中心推出的步行街商铺、底商、SOHO 和写字楼。本公司的住宅物业依赖其核心的地理位置、便利的生活环境以及现代都市生活方式，实现了快速销售。2012 年、2013 年、2014 年及 2015 年 1-6 月，本公司分别实现合同销售额人民币1,012.95 亿元、人民币 1,264.47 亿元、人民 币 1,601.50 亿元及人民币 612.37 亿元。

八、董事长非王健林

公司的董事长为丁本锡，而非王健林，公开资料显示王健林没有担任公司任何职务。

公司独立董事也非常有名

1、刘纪鹏（刘先生担任中国政法大学资本金融研究院 院长、教授及博士生导师 ）

2、胡祖六（清华大学中国经济研究中心主任兼教授、大自然保护协会中国理事会主席、美国中华医 学基金会理事、雅理协会理事、哈佛大学咨询委员会委员、斯坦福大学国际经济发展研究所及哥伦比亚大学 Chazen 国际商业研究所顾问。胡博士于2011 年成立春华资本集团）

3、薛云奎

九、业务发展目标

随着中国步入消费性社会，社会消费能力与意愿日趋增强，消费市场将持续升级，形式日趋多元化，消费占国民经济的比重也将不断提升，在此环境下，消费市场的竞争将日趋激烈;新的技术发展趋势及商业模式层出不穷，线上线下的融合将持续加深，并日渐成为市场的主导方向之一。为消费者提供更优质、更多样、更舒适的产品与体验，是未来商业成功之本。未来，本公司的战略目标是成为跨国运营、持有和管理面积全球第一的商业不动产企业，并致力于成为国际领先的线上线下融合的生活消费及文化娱乐 平台提供商。本公司将依托过去积累的丰富行业经验、资源及核心经营理念，专注于推动中国城镇化进程、拉动消费需求、促进消费升级，并为社会发展做出贡献。

一、实现本公司战略目标的举措

(一)巩固先发优势，扩大商业不动产持有及管理面积

本公司在国内已经具备了良好的商业布局及先发优势。后续将持续巩固及增加持有面积，并结合中国金融市场发展，借鉴国际经验，运用“轻资产”模式，快速拓展本公司的管理面积及市场占有率。

(二)不断丰富产品及商业业态，引领消费升级 本公司致力于不断丰富产品，促使商业业态更加多元化，藉此推动消费升级，促进线上线下融合，打造面向广大消费者的生活消费及文化娱乐平台。

产品方面:公司将不断完善核心产品系列，包括“万达广场”系列及“万达城”系列，系统提升各产品的独特特征，根据具体的市场及项目机会，采用合适的产品拓展公司的业务。

(三)运用先进技术平台和手段，推动线上线下融合及业务创新

本公司与控股股东万达集团、知名互联网公司腾讯、百度等股东共同出资设立了万达电商公司，旨在共同建立创新的 O2O 电商模式，打造全球最大的O2O 电商平台。同时，实际控制人旗下的第三方支付平台将与本公司在大数据、支付、融资领域开展多层次合作，该等合作将是本公司“互联网+”战略及线上线下融合模式的基础。

 (四)优化区域策略，扩大国际影响力

本公司未来将继续以扩张境内业务网络为核心。除了开发更多具有区位优势的传统 产品、巩固公司在一、二线城市的优势地位外，还将积极探索采用新的“轻资产”投融资模式开拓三、四线城市市场，捕捉当地消费升级带来的发展机遇。

同时，本公司将继续战略性地开拓国际市场，以把握北美、欧洲、亚太地区核心城 市的业务机遇。本公司将审慎地在经济发达国家/地区发展业务，按所在市场的成熟程度挑选项目，开发包含酒店业态的综合体项目。

 (五)探索“轻资产”模式，进一步增强竞争优势

为适应新的市场环境，本公司在传统的“重资产”模式外，将大力探索运用第三方 资金及社会资本的“轻资产”投融资模式，帮助本公司在面对差异化的市场需求和项目时，具备更强的适应性及灵活性，以更快的速度实现核心业务的发展，同时最大程度优化公司资本结构及财务状况。

重资产模式:一种主要以销售物业现金流支持自持物业开发，项目层面现金流平衡的投融资模式，主要用于开发存量万达广场及万达城项目及部分新增综合体项目。重资产模式使本公司能够全面享受物业增值及对资产的物权控制。

轻资产模式:主要是利用本公司在商业地产开发运营领域积累的丰富经验、强大的资源整合能力及巨大的品牌效应，通过吸引第三方投资者及社会资金投资万达广场单体购物中心项目。本公司则提供拿地、规划、设计、开发、招商、运营、品牌等全方位的服务，并与投资者按约定比例分享运营收益。

轻资产模式是公司在商业地产投融资领域的一项巨大创新，有望在国内引领新的潮流。随着城镇化的发展、经济和消费水平的提高，部分城市对优质商业物业的需求不断增长，而现存的优质商业物业却较为匮乏。通 58 27118 58 15791 0 0 3794 0 0:00:07 0:00:04 0:00:03 3794轻资产模式，本公司可以凭借多元化的融资来源，获取更为丰富的投资资金，降低对物业销售的依赖，从而使本公司可以充分发挥自身在商业物业运营管理方面的专长，加快在具商业潜力的城市布局，进一步扩大本公司的先发优势、规模效应、网络效应及品牌效应，构建一个更强大的线下消费平台， 助力大会员体系及线上线下融合，最终进一步巩固公司在行业内的领先优势。

(六)不断完善资产层面的管理能力，提升资产可持续增长能力

公司将采取一系列的措施，不断完善资产层面的管理能力，措施包括:(1)在投资开发期，参考国际市场实践，将租金及收益率测算作为项目评估的核心考量依据，深入细化投资决策程序;(2)在项目运营期，运用多维度的专业指标，全面、系统地分析管理项目的运营绩效，指导运营层面的决策及策略;(3)选择性地对部分项目进行升级翻新，进一步提高项目对消费者及商户的吸引力，并最终提升项目投资回报水平及市场价值，最大化股东价值。

(七)降低运营对环境的影响，加大节能及其他环保力度

公司的多个项目因环保设计及功能，获得了住建部授予的“绿色建筑标识”。 未来，公司还将继续加大力度，根据长期节能及能效设计开发项目，以最小的环境代价发展业务，减少能源消耗和碳排放，努力打造更加可持续的发展模式。

(八)持续吸引、激励及培育管理人才及人员

本公司相信，卓越的人才管理才是长期成功发展的基础。本公司十分重视利用系统、 全面的内部培训计划吸引、培育及留住人才。公司将招聘国内外人才，特别是国际化的高端人才，藉此建立一支具备多样化背景、全面发展的工作团队。另外，本公司的万达学苑可以为员工提供培训计划及必要的学习工具，帮助公司培养相关行业的顶级管理人才。公司还将致力于扩大及强化激励机制，以更好地将管理层、雇员和公司的利益保持一致。通过以上手段，本公司的人才储备能够满足公司实现快速平稳发展的业务目标。

延伸阅读：

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