投资写字楼 控制空置率 如何选城市 ？
写字楼的空置率和经济环境及整体需求有关。当经济持续疲弱及整体需求持续在低位徘徊时，优质写字楼的空置率会呈现上升态势。
卡市空置率30年来最高
据最新公布的报告显示，加拿大卡加利市中心写字楼空置率突破20%的关口，也是过去逾30年来录得的最高水平。
据商业地产租赁服务公司加拿大世邦魏理仕有限公司（CBRE）估计，今年首季，卡加利市中心写字楼空置率为20.2%，较一年前录得的11.8%，攀升近一倍。
同时，CBRE报告指出，自从1983年以来，这是卡城市中心写字楼首次录得超过五分一空置率，并且迫近上世纪80年代初录得的22%最高纪录。
空置率急升，也意味着租金下调。报告又指出，过去一年卡城市中心写字楼租金下跌28%，以A级写字楼为例，平均每平方尺租金由去年首季的29.23元，降至今年同季的20.97元。
CBRE亚省区董事总经理Greg Kwong预测，卡城市中心写字楼空置率短期内还会再上升。不过，对于卡城市况这样急速恶化，他也感到意外。
卡城写字楼租赁市场，主要受石油及天然气企业不断裁员，以及缩减营运规模所影响。据巴克莱街地产公司(Barclay Street Real Estate)本周二公布的报告指出，MEG Energy正尝试分拆出租30万平尺的写字楼空间，而加拿大蚬壳(Shell Canada)及Penn West Energy，也打算分拆出租部分写字楼空间。
中国城市分化明显
世邦魏理仕预计，２０１６年中国城市间以及同一城市不同板块间的分化将继续加大：
广州是唯一一个空置率超过１０％的一线城市；
南京、杭州、、宁波、大连则是空置率在２０％以下的仅有的四个二线市场；
成都、重庆、无锡、长沙的空置率将连续第三年处于３０％以上，市场有严重供过于求的特征。
天津受到滨海新区的新增供应入市的影响，写字楼整体空置率也将踏过３０％的门槛。
租金方面，不同市场的变现将更趋分化：供需相对均衡的一线城市租金将维持稳定或小幅上涨的趋势，但大部分二线城市由于空置率高企，租金有下行的压力。
但从物业投资类型来看，写字楼依然将是市场交易的主流。世邦魏理仕预计２０１６年写字楼的交易比例或将进一步上升，投资者将更趋于核心城市优质项目。
像中国一样，印度的办公楼市场也面临压力。因为有越来越多的公司把办公室的工作岗位转移到工资更低的国家。越南胡志明市的房租一年之内快速增长了94．4％，菲律宾首都马尼拉的房租也增长了38．9％。因为那些地方的需求远远大于供给。
海外大楼受到中国资本青睐
世邦魏理仕亚太区研究部负责人金纬博士表示，在境外房地产投资方面，中国投资者的方式更加多样化，海外投资将愈加蓬勃。“以保险资金为代表的国内机构投资者投资海外地产方式已不限于门户城市的商业地产，同时也在尝试通过股权合作等模式介入包括物流设施等其他房产类型以及以资产包形式出现的房产投资标的。”
金纬进一步分析称，国内机构投资者目前以主权基金为先导，预计未来将有更多大型机构参与到市场中，包括社保、养老基金等。从目前的趋势来看，预计２０１６年的境外投资水平仍将维持高速增长。
继SOHO中国CEO张欣牵头财团购得纽约通用大厦40%股权、中国平安保险集团以2.6亿英镑购得伦敦金融城的劳合社大楼、2016年2月北京的安邦保险集团以10亿元，取得加拿大温市中心地标Beantall Centre 4栋办公室大楼66%的股份。
Colliers外资报告撰写人古尔丁(Sarah Goulding)指出，外资会选择加拿大的原因，除了低加元外，还包括加拿大在世界经济论坛144个全球经济体当中，是银行体制排名第一的国家；而加拿大有优秀人才，主要城市在适宜居住城市排名前面，以及经商环境佳均是外资看中的优点。
她出台的数据除了参考全球商业地产分析公司Real Capital Analytics的资料以外，自己亦研究全加超过250万元以上的商业地产买卖，才完成该商业地产外资报告。
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