房产放孩子名下 税务如何规划

移民辛辛苦苦买房，都希望房地产能保值，同时还要关注卖房时增值税是否很高，避免赚得钱都拿来付税。

美国会计师事务所的杜先生表示，房地产不是股票或期货很容易交换，卖房子麻烦要找仲介，而且一般来说买卖的人可能都有贷款，因此要善用杠杆原理投资地产。“只要用10万元就能买到100万元的房子，但杠杆操作不慎，地产若跌20%，本金可能是跌50%，要非常小心。”

杜泓青指出，从税务角度来看，房子分为三类，分别是自住住宅、出租房子与土地。

就第一类自住，许多人以为买房就能减税，实际上只有贷款利息(mortgage interest)和财产税(property tax)能减税，另外买卖地产的交屋费用(closing cost)一部分可减，但税务检查(title search)不能减，尤其某些动辄百万元的房子，豪宅税(mansion tax)也不能减。

第二类是出租投资类来说，保险、水电、冷暖气、折旧(depreciation)都可以减税。

第三类是土地，有的人买房是待价而沽，或打掉盖公寓(Condo)，法拉盛即有不少建案是拆除原有建筑盖大楼。

杜泓青特别解说1031交换条例，适用于投资地产。「如果你卖掉房子，就会有资本利得(capital gain)，但若不想缴税怎么办？就是45天内去买另一栋房子，要求是要比卖的房子更贵」。卖的钱则不能放口袋，透过1031的仲介去换另一栋房子，或换三栋也行，如此便是递延税项(deferred tax)，把第一栋卖掉的增值税转移到下一栋。因此有不少人把房子做1031「换到」没有州税的佛州，至少免掉纽约州税。

他指出，若还是觉得不妥没关系，出租的房子有折旧，每一年的计税底数(tax basis)都下降，例如当初买50万，每年折旧2万，25年就折旧完了，但这房子价值可能变成500万，卖掉等于全部都要交税，所以要做1031交换，投资百货商场，操作的好就不需要缴税。他强调，法拉盛有很多房子价值千万元，但因为是祖传几代，不敢卖，怕缴非常高的税，因此他建议把房转移到遗产(estate)或信托(trust)，。

尤其不少人担心，小孩拿了房产就不理爸妈：如果想把孩子名字加到房产产权也不好，会牵涉到赠与税。他建议可成立信托，例如授予人信托(Grantor trust)和不可撤销信托(Irrevocable Trust)。先把房子放LLC，而LLC成员属于此信托，再把信托受惠者变成是小孩，如此要等自己过世，小孩才能拿到财产，同时小孩未来可以不用缴税，在房屋增值部分完全免税。

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