加拿大房市泡沫 是否存在？何时会破？

读了“三问加国房市”的文章后，对加拿大房市到底有没泡沫谈几点看法

借贷可负担性

我认为不能简单地看某个资产价值是否增值过快来确定它就是泡沫，而是要看这个的过快，是不是大家真的所需要的？且是沒有根据自身的经济能力东借西借另加上欺骗银行而得到的银行贷款而买下的资产？

如果是大家真实所需而且是符合银行的收入要求而得到的贷款，大部分人也没有再借朋友的钱或二贷公司的钱所买下的房地产，那么就不算泡沫，好像在加拿大很少有听见借朋友的钱在买房，有也是极少数；

加拿大银行的风格稳健

作者用房价与收入之比来判断房市泡沫的存在也是不正确的，除非把豪宅排除之外，不然房价的平均值一定很高。

买豪宅人的收入无法确认，据报道好多买豪宅的人报税是报低收入，那么收入的平均值是低的，一个虚高一个虚低按这样的比值计算会正确吗？

其实从本地打工蔟买房的贷款条件就可知道，银行是在控制泡沫的，银行为了贷款安全，他们必须要求贷款人提供2年的打工纪录，收入好的可以贷到75％，收入不够的拒贷或增加首付，别天真地认为我是高收入者做CMHC可以得到90%的贷款，其实他们说的90％和你房子成交的90%是不一样的，他们是要派他们认可的估价公司去估价，估出来的价格一定是低于成交价，银行贷款的75％也是按他们评估的价格贷的，比如100万是成交价，按照这个数字的75％比率代贷款应是75万，但不是他们是他们估价如果是90万那么你得到的贷款是67万5千，这大大地降低了银行的风险，这更进一步说明文章的作者所说的泡沫是不存在的。

历史并不代表现在重现的可能

再另外作者用前二次的地产狂跌来证明现在地产的泡沫，这也是不正确的：

• 1980在2年里增速就达50％，这确实过快；随后银行的不停涨息把房地产打压下去；

• 第二次是在1985年用了5年时间房价涨了40％，然后由于高利息的打压和香港台湾移民回流而而把房价打回原处；

• 这波房价确实涨了很多：从2002年的最低点开始涨到现在2016。化了14的时间大概涨了70％左右。而这次持续上涨与前二次是完全不同：首先，银行贷款利率没涨，而是从高位的6％左右，跌了又跌，到现在的最低位。即使贷款人失业了还是能还得了贷款；而且移民不但沒有大批回流反而一波又一波的湧入，每年的增速为25万人左右，30多年过去了人口增长了多少了呢？他们需要有地方住，条件好的马上会买房。

以上是我个人的观点，欢迎指正。如果没有特殊情况的发生，那么你们认为2016的房价会跌吗？

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