【启示】富豪刘銮雄发家史 现在为何清空内地物业
自2015年下半年起，高调的商人、资本家、艺术品收藏者—“香港最有故事的人”刘銮雄已进入媒体深度观察视野。原因无他，在过去的一年半时间里，刘銮雄旗下华人置业（0127.HK）先后出售了内地、香港等地的8个项目，涉及金额达500亿港元。
这似乎跟刘銮雄最爱的一幅画相印证，名为Everything Must Go。
相比李嘉诚、郑裕彤等香港财团，刘銮雄在地产领域的崛起，正是源于“买来卖去”上的长袖善舞。他的一战成名正是来自于1986年收购华人置业。易主后短短3年，这家成立于1922年的老牌房企华人置业的市值，就从4亿港元蹿升至58亿港元。
30年后，华人置业的市值达327.73亿港元（截至2016年2月22日的停牌价），他的壮大离不开刘銮雄的实力财技。2015福布斯香港富豪排行上，刘銮雄以148亿美元的身家位列第五。
再过六年，这家百年房企会成为投资性公司还是产业性公司？事实上，过去四年里，“卖卖卖”成为了华人置业的主题词，包括香港和内地两地。
如果放到以前，出售物业这本该是华人置业再正常不过的商业举动。然而，发生在当下，弦外之音却发出了一种疏离的信号。公告中，华人置业坦言：对后市并不看好、预计商业物业的收益会进一步下调、能够出售这批物业是“难得良机”。
华人置业进入内地，喜好以股权收购形式获得项目。1999年，华人置业已进入在内地北京、上海、广州、深圳、天津、福州和海口七大城市，以收购与开发商业用地为主。
三年后，刘銮雄在上海发起对“香港模式”的复制—通过高额租金回报获得企业利润。代表性事件即2002年，刘銮雄和其弟弟刘銮鸿砸下10亿元人民币获得九百百货商场50%股权。历年来，华人置业在上海主要运营爱美高大厦、香港新世界大厦和新茂大厦三大商业项目。
位于上海淮海路上的爱美高大厦在最近传出即将易主的项目。从华人置业的财报里可以看到，经过1999-2006年的近7年收购盘整，刘銮雄获得了爱美高大厦100%股权。
在过去的五年里，该项目一直有着相对稳定的出租率。2010-2014年财报显示，其办公出租率分别为83%、90.34％、99.14％、 92.11％和78.02％，商场出租率分别为64.35%、55.31％、64.86％、75.02％和94.05％。目前，项目总建筑面积约 26370平方米，按照每天平均租金7元/平方米计算，每天收入达20.5万元，投资回报可见不菲。
时代周报记者从基金人士处获悉，该项目接盘方为从事私募股权投资和地产金融投资的上海瑞力投资基金管理有限公司（以下简称“瑞力投资” ），作价约13亿元。但截至发稿，华人置业和瑞力投资尚未对时代周报记者作出回应。
在过去数年，华人置业在内地的其他开发项目主要集中在成都，包括金牛区的西锦城项目、锦江区的都汇华庭和青羊区的华人置业广场。此外，在重庆江北区，华人置业拥有一个建筑面积高达1108万平方尺商住项目的25%权益。
在2015年，华人置业分两次向恒大集团抛售上述四大项目，总套现达82.5亿港元，自此，华人置业清空了在内地可销售型物业。
在2012年，刘銮雄曾对媒体表示，“北京、上海好几个项目都是十几二十年前地价很低时候买下的，成都这些项目地块也是四五年前买下的，光是土地就已经升值3-4倍了。最近一两年内中国的地都好贵，所以这两三年我都没有买过新地皮。”
从公开资料看，过去5年里，华人置业罕见于内地土地招拍挂市场并无斩获，时代周报记者目前可以追溯到的为2010年联合信拓有限公司参与竞投上海黄浦163地块。
新城控股副总裁欧阳捷对时代周报记者分析表示，港企经历过的金融风险更大，收缩战线出售资产套现就是一种备战方式，“从资本逐利的天性考虑，当初进入寻找的是高增长市场和高增长的利润，现在撤出部分原因就是增长慢了，利润少了。”
目前，华人置业在内地仅剩持有型物业包含北京希尔顿酒店、北京东方国际大厦、上海新茂大厦、深圳罗湖商业城等商业项目。
不光是内地，华人置业在大本营香港的抛售亦在进行。
刘銮雄曾被封为“铜锣湾铺王”。鼎盛期，华人置业曾全资拥有皇室大厦、湾仔夏悫大厦、美国万通大厦、新港中心、铜锣湾地带等物业，当中不乏区域地标建筑。
2015年，最大单的一笔来自于11月将香港的地标性顶级写字楼——美国万通大厦卖予恒大地产主席许家印。这是香港近年最大一笔写字楼整体收购纪录，此番交易，套现124.48亿港元。
据时代周报记者了解，目前市场发酵着“刘銮雄日后其会从许手中买回项目”的猜想。
刘銮雄信仰“有钱齐齐搵，有难齐齐当”。2008-2011年，恒大地产上市时，资金缺口，刘銮雄曾施予帮助填补资金缺口及5000万美元的恒大股票成为其基础投资者，并前后两次认购恒大企业债，总额高达7.5亿美元。2011年，刘銮雄以5亿美元购得恒大江苏启东项目49%的权益。2012年，刘銮雄因卷入巨贪案陷入资金困境，许家印以溢价一成，即5.5亿美元从其手中买回股权，助其排忧。
值得注意的是，华人置业近些年在香港的一系列抛售，接盘方不少为刘氏家族。在2015年的几笔交易公告中指出，交易所得额将有分派股息的作用。
这一种鱼和熊掌兼得的操作，刘銮雄在华人置业的持股比例逼近75%的上限，也意味着，除非作特别说明，每次派息刘銮雄占据大份。同时，刘銮雄氏家族也以私人名义获得了华人置业的优质资产。
位于香港尖沙咀的The ONE是香港目前最高大型纯零售商场，这个总建筑面积4万平方米、层高23层的大楼见证着刘銮雄的辉煌。在2014年崇光百货、久光商场等出现亏损的情况下，The ONE整体租金收入录得较上一年有7.57%升幅。不过，2014年底，华人置业将其出售给刘銮雄，净额为46.57亿港元。
2015年12月，华人置业发布公告出售香港皇室大厦予刘銮雄，香港半山区西部的豪宅则易主为刘銮雄胞妹刘玉慧。
从目前看，一系列置换背后也有减轻债务的考虑。躺在华人置业财报上的债务压力并不轻松。
时代周报记者掌握的一份华人置业内部文件显示，截至2015年12月31日，华人置业银行借贷达173.576亿港元，这一数值在2014年为165.49亿港元。
按照2014年财报，债务中40.5%、48.2%及11.3%分别于一年内、一年至两年内及五年内偿还，此外现金和银行存款仅为4.72亿港元。 2009年至2014年，华人置业总负债为15.048亿港元、20.846亿港元、25.144亿港元、28.550亿港元、28.620亿港元、 29.772亿港元，呈现增长态势。
资产剥离、套现背后，公司如何监控自己的财务模型，是留给华人置业管理层的问题。
目前外界并不为刘銮雄的资本腾挪技术担心。刘氏兄弟接手华人置业后的第二个十年里，刘銮雄在资本腾挪上达到巅峰。
刘銮雄曾在怡东商场、山顶白加道31号豪宅等物业中倒手获利。2001年，刘銮雄氏兄弟联手新世界集团郑裕彤以37.5亿元一举购入香港铜锣湾崇光百货，这一收购被誉为21世纪初香港最瞩目的物业成交项目。
这不算，在拥有华人置业、爱美高中国（0631.HK）、广生行（0189.HK）、至祥置业（0112.HK），2003年又收购金匡企业（0286.HK）后，华人置业的大股东不停地在多家关联公司中腾挪资产，壮大资产包。
第三个十年中的2007年，为华人置业营业收入最高的一年，达到88.469亿港元。
而华人置业总收入的增长并不稳定，2005年至2009年呈现波动，这一数值分别为22.75亿、47.638亿、84.469亿、12.649亿和 21.513亿港元。2006年至2014年间亦然，具体为26.710亿港元、5.278亿港元、24.335亿港元、64.527亿港元和 26.273亿港元。除却2013年和2009年，华人置业在过去10年里租金收入的增长占总收入的至少一半，具体数值为7.156亿港元、6.6679 亿港元、7.733亿港元、9.616亿港元、10.131亿港元、11.263亿港元、15.138亿港元、16.732亿港元、17.913亿港元和 19.39亿港元。
在完成一系列资产抛售后，华人置业的财务结构有望得到优化，这也是港资企业一贯的传统。当然，手握现金的华人置业亦可在市场上再度“买买买”。
2015年年中的股东会上，刘銮雄的儿子刘鸣炜曾回应媒体称，期望1至2年内，可以用手头现金吸纳更多土地，华人置业会继续发展商场，视乎投资回报率，“不想盲抢”。
直至现在，华人置业沿袭潮汕商帮数百年的“家族模式”。香港中文大学从事家族企业传承研究的范博宏教授认为，华人置业的生意一直是中国传统关系型的生意，因此，企业的运作成败会由老板的经商模式和关系而决定。这样的企业中，职业经理人不太会有空间去发挥。
在2000年至2006年，董事局为刘銮雄氏兄弟双执董局面，弟弟刘銮鸿为主席兼行政总裁直至2006年12月辞任。局面持续到2007年，刘鸣炜于 2006年接替刘銮鸿成为执行董事，但刘鸣炜似乎并不打算接管家族生意，2008年他调任为非执行董事。2008年至2011年间，华人置业董事局执行董事由刘銮雄一人担任。非执行董事为刘鸣炜一人。
澳门事件发酵的2012年，华人置业曾微调了公司的管理架构，升任三人为公司执行董事。这是华人置业4年来一改往日刘銮雄为公司唯一执行董事，首次出现2人以上执行董事的一幕。在公司工作了20余年的老臣—现公司董秘林光蔚、刘銮雄女朋友的姐姐陈诗韵和刘銮雄的红颜知己吕丽君为执董，与刘銮雄共同组成4人执董局面。2014年，刘銮雄宣布辞任，刘鸣炜接任执行董事兼行政总裁，但到了2015 年又宣布辞任。同年吕丽君宣布辞任。
2015年11月11起，陈诗韵担任公司行政总裁，华人置业迎来了新的话事人。现在，华人置业的公司治理模式较为偏向U形结构，即unitary一元结构，集权程度高。留给这位已过耳顺之年的老先生问题依旧是，他的财富传承又该如何继续。
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