租客不交水电费 房东为何败诉？

媒体不时都会报道，关于租房纠纷：有些是租客遇到啰唆房东，有些则是房东不幸碰到麻烦租客。

    不少人在刚移民来加拿大，都曾经有做租客的经验。 而且一部分人后来置业之后，将房屋的一部分出租，转身变成了房东。 大多数房东和房客的关系都是相安无事的。 但由于种种原因，房租纠纷仍时有发生，有的甚至警察出面，发生某一方被拘留的极端情形。下面的案例，或许也能给大家一些启发：

房东想涨水电费，然而租客不同意。租客拒缴，于是房东发出了驱逐令，可租客不同意搬家。双方沟通无结果，闹上安省租务委员会（The Landlord and Tenant Board）来仲裁。

按说是租客欠水电费，属于理亏的一方，谁知租务委员会却判房东败诉，理由是他“不理解房租的概念”。

据委员会公布的案情，该房东和房客曾签订租约，写明了房租是800元。不过，双方还另外达成协议，房客每月需要向房东支付水电费。

通常情况下，房客每月都是在800元的基础上再支付200元当作水电费，但是这一费用并不是固定的。住了几个月之后，水电费往往超过这一数额，于是房东便要求房客多付一些钱。

在2015年11月，房东提出调涨水电费，从原来的每月200到400元，可是房客不同意。于是从2015年11月到2016年2月，房客都没有缴纳一分钱的水电费（800元的房租照缴）。

在2016年1月，房东以“拖欠房租”为名，给房客下了一张“逐客令”，要求对方在1月17日之前离开，但是租客不同意搬家。双方纷争不下，只好交由租务委员会裁决。

租务委员会经过审理，于今年的3月3日判决房东败诉，理由是他“不理解对房租概念”。

委员会援引安省的《租务法》（ Residential Tenancies Act, 2006）指出，房租是指“房客支付的费用以获取房东提供的出租单位，以及相应的租住服务、事务和设备的权利。房租之外可以有针对单独服务、事务和设备的收费，也可以没有。”

（原文：Rent includes the amount of any consideration paid or given or required to be paid or given by or on behalf of a tenant to a landlord or the landlord’s agent for the right to occupy a rental unit and for any services and facilities and any privilege, accommodation or thing that the landlord provides for the tenant in respect of the occupancy of the rental unit, whether or not a separate charge is made for services and facilities or for the privilege, accommodation or thing.）

房主声称，租客交水电费也属于交房租的一部分，欠水电费就等于欠租，这是不符合规定的。按照《租务法》116-119条，房东只能在租客每租满12个月之后才能增加一次房租，而且还要提前90天向租客提供一份书面通知，所以房东不应该让他每月缴纳一个不固定的费用。

在本案中，房客应缴的租金为800元，他每月都缴齐，分文不差。

水电费既然不属于房租，那么房客欠缴水电费就不应该以“拖欠房租”为名而被驱逐，所以委员会判决房东败诉。

本地法律专家指出，此案中的房东引用了错误的法律条款，所以被判败诉。其实，他可以引用有关房东利益的条款，说房客不交水电导致他的利益受损，那样可能就会得到法官的支持。

最简单的方法则是房东让房客自行负担电费，电费是跟着人头走的，如果租客欠费，电力局自会想办法追讨，房东无需操心。

接下来，让我们看看，当房东和房客发生纠纷时的几种解决方式：

一般来说﹐解决的方式首先应该是双方充分的沟通，体谅对方的立场。如果无法以此方式解决，则可以通过正式管道处理。

在加拿大，绝大部分的民事诉讼，最后都是以和解方式解决的，而不是通过法官判决的方式解决。一方面是当事人难以承受旷日持久的诉讼(大部分律师是以时间收费的)，另一方面，很多律师(特别是以诉讼结果获取报酬的民事案)，也希望尽快得到一个确定的结果，避免可能的风险。 

  ■解决纠纷的途径

    有人说﹐发生纠纷时，可以聘用律师然后联络警察解决具体纠纷，其实这是一个很大的误解。

    除非是发生身体的伤害及个别极端的情况，警察是不会干预的。 甚至是房东通过仲裁局听审的方式拿到驱逐房客的命令，如果房客到期不搬走，也不能请警察将租客赶走。 房东必须与Sheriff Office 预约时间并支付执法费用，它们的执法人员在约定的时间上门驱逐房客并锁门。

如果纠纷主要是涉及经济赔偿，当事人也可以选择通过小额法庭起诉追讨。 目前小额法庭和房东房客仲裁局的赔偿金额受理上限，都是两万五千加元。

房东房客若有意见而不能通过沟通处理，可以通过房东及房客仲裁局(Landlord and Tenant Board)解决。

仲裁局并非是一个完全的司法机构，而是一个所谓的准司法机构(Quasi-Judicial)，按照它们自己的解释，它是「almost like a court of law」。 因此，它的运作方式比较简易和弹性。

    主持听审(Hearing)的人员也不是法官，而是仲裁局成员(Member of The Board)，而以前主持听审的人员是仲裁员(Judicator)。从这些名称的改变，可以看出官方是希望以淡化司法色彩的方式处理纠纷。

    从正面的角度看，仲裁局的运作效率，与各类法庭比较(包括小额法庭)，是比较高的。 一个听审从预约排期但得到判令，最快可以一个月左右，慢则数月(之前Notice需要的时间另计)。 即使你是在小额法庭追讨一千元，你可能要等一年以上时间得到结果(双方和解除外)。

    仲裁局是通过调解和听审的方式处理纠纷，当事人在听审时间到达仲裁局时，可以得到值班免费律师的咨询，然后工作人员会告知(鼓励)当事人它们可以提供调解员，通过调解方式解决纠纷。 一旦调解成功，达成的协议将以判令的方式约定，具有法律效力。

   由于仲裁局的性质，它本身没有执法权，不能落实判令的执行，如果当事人不服从判令。 当事人需要通过小额法庭申请判令的强制执行。

    ■仲裁局的受理范围和方式

    基本上，它们可以受理与房租纠纷有关的大部分事项，例如房租追讨，提前终止租约，租金调整争议，租约转移争议，法律适用认定要求，政府施工令复议，租客不当行为的处理(如擅自换锁)。

    对于房东而言，在他们正式向仲裁局递交文件申请听审前，必须先以仲裁局指定的文件格式和内容，向在客发出相应的通知(Notice)，并以不同的事项，给予租客10至120天不等的时间主动执行或更正(如主动按时搬出，支付拖欠房租，停止不当行为等)。

    注﹕资料仅供参考﹐详情请浏览Landlord and Tenant Board网站：  http://www.ltb.gov.on.ca/en/index.htm (安省的）BC省的是：http://www2.gov.bc.ca/gov/content/housing-tenancy/residential-tenancies

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