房屋租赁与法律风险

江苏常熟法律顾问

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2020年8月13日

农历六月二十四

星期四

天气：多云

气温：26-34℃

中国常熟

常熟历史上的今天

2007年8月13日，常熟市新型材料有限公司向印度出口1500立方米蒸压加气混凝土砌块。

该砌块内部是众多封闭的气孔，具有优良的隔热隔音保温性能，保温性能是黏土砖的6倍、普通混凝土的12倍，大大节省了空调能耗，还具有隔音与吸音两重功能，隔音可达30到50分贝。

2019年8月13日文章

2018年8月13日文章

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房屋租赁与法律风险

合同法规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

承租人和出租人有哪些义务呢？

出租人的主要义务：

1 、交付租赁房屋的义务

2、出租房屋的安全保障义务

3、房屋维修义务

4、优先购买权的通知义务

5、押金返还义务

承租人的主要义务：

1、按时支付房屋租金的义务

2、支付押金义务

3、妥善使用和保管租赁房屋的义务

4、不得将租赁房屋擅自转租的义务

5、通知出租人维修的义务

6、合同终止后腾退房屋的义务

7、全面释放房屋附加权利的义务

 其他义务：略。

江苏省公安厅关于《租赁住房治安管理规定》还规定了：

出租人登记信息、查看承租人信息义务。

承租人向出租人提供有效身份信息，转租、转借他人居住信息登记义务。

在日常生活中，

常引发民事纠纷有：

1、相邻权纠纷；

2、财产损害赔偿纠纷；

3、消防安全纠纷；

4、治安安全纠纷；

由于租赁房屋使用不当、会发生漏水、渗水、噪音、宠物等人身损害和财产损害纠纷。

兴隆法律先生提醒：

租赁合同应当约定清楚，由于使用不当，出现某些问题，由谁承担赔偿责任。

附租赁合同相关法条：

承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。

承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。

因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。

租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。

承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。

有下列情形之一的房屋不得出租：

（一）属于违法建筑的；

（二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；

（三）违反规定改变房屋使用性质的；

（四）法律、法规规定禁止出租的其他情形。

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前言：

民法典中关于租赁合同部分，最重要的是维护承租人的优先租赁权。

在日常生活中，出租人由于具有房东的优势，随意解除合同，随意涨租金的现象比较普遍，年轻人们由于买不起新房，只好租赁房屋。

为了维护租赁关系的稳定，为了社会公共利益，此次民法典租赁合同第七百三十四条规定，租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。

租赁合同中不同类型房屋的区别

 1、住宅：是指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍（包括职工单身宿舍和学生宿舍）等。但不包括住宅楼中的人防用房、不住人的地下室，也不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等具有专门用途的房屋。

2、商铺：是指经营者为顾客提供商品交易、服务及/或感受体验的场所。

3、工业厂房：是指独立设置的各类工厂、车间、手工作坊、发电厂等从事生产活动的房屋。

4、酒店式公寓：是一种提供酒店式管理服务的公寓，集住宅、酒店、会所等多功能于一体，具有“自用”和“投资”两大功效，但其本质仍然是公寓。酒店式公寓既吸收了星级酒店较好的服务功能和管理模式，又吸收了住宅、写字楼的某些特点，是既可居住，又可办公的综合性很强的物业。

不同类型房屋的区别

1、房屋用途的差异：不同的房屋类型，其用途也不一样，具体用途可参见15.1。

2、土地使用年限不同：根据相关法律规定，房屋使用性质不一样，其附属的土地的使用年限也不一样。因此，根据不同的商品房类型，其商品房用地使用年限一般为：住宅用地年限为70年，纯商铺即商业用地年限为40年，商住、酒店式公寓等根据土地出让合同及规划确定具体年限。律师应当审查房屋租赁期限是否超过土地使用权出让合同约定的土地使用年限。

3、房屋结构存在一定的差异性。

4、不同类型房屋的功能要求存在区别，尤其是消防、卫生等方面要求不同。

租赁合同

民法典第十四章

第七百零三条　租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

第七百零四条　租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。

第七百零五条　租赁期限不得超过二十年。

超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

第七百零六条　当事人未依照法律、行政法规规定办理租赁合同登记备案手续的，不影响合同的效力。

第七百零七条　租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。

当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。

第七百零八条　出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。

第七百零九条　承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，应当根据租赁物的性质使用。

第七百一十条　承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。

第七百一十一条　承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。

第七百一十二条　出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。

第七百一十三条　承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的维修义务。

第七百一十四条　承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。

第七百一十五条　承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。

第七百一十六条　承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

第七百一十七条　承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。

第七百一十八条　出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。

第七百一十九条　承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。次承租人代为支付的租金和违约金，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿。

兴隆法律先生注：

房东、二房东、三房东、房客。

第七百二十条　在租赁期限内因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但是当事人另有约定的除外。

第七百二十一条　承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。

第七百二十二条　承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

第七百二十三条　因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。

第七百二十四条　有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：

（一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；

（二）租赁物权属有争议；

（三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。

第七百二十五条　租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

兴隆法律先生注：

买卖不破租赁

抵押不破租赁

第七百二十六条　出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。

出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。

第七百二十七条　出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖五日前通知承租人。

承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。

第七百二十八条　出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。

但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。

第七百二十九条　因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。

第七百三十条　当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

第七百三十一条　租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。

第七百三十二条　承租人在房屋租赁期限内死亡的，与其生前共同居住的人或者共同经营人可以按照原租赁合同租赁该房屋。

第七百三十三条　租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。

第七百三十四条　租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。

租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。