农村建房合同纠纷
江苏常熟市双成法律服务所
陈俊
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2020年9月28日
农历八月十二
星期一
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中国常熟
常熟历史上的今天
1991年9月28日，常熟市凤兰小学举行落成典礼，该校由泰籍华人黄凤兰女士捐资建设。
黄凤兰女士原籍杨园乡，早年曾在洞泾小学读书，1984年返回故乡看望母校师生。
1990年，黄凤兰女士再次返回故乡，捐资6万元重建洞泾小学。
重建的洞泾小学更名为凤兰小学，占地1万平方米，建筑面积1600平方米，黄凤兰女士被聘为该校名誉校长。
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农村宅基地上建造的房屋，因其与城市商品房在性质上的巨大差别，在离婚、继承等情况下的确权和分割，将涉及对家庭共同财产、夫妻离婚协议、遗嘱处分和赠与等多种情况的认定，还要综合考量宅基地使用证、建房用地审批等文件上核定的人员，以及房屋新建、翻建、改扩建等情况。
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农村建房合同纠纷
混凝土，是各类建设工程特别是土木工程中用途最广、用量最大的一种建筑材料。
建筑业是我国第二大产业，带动一系列相关产业，房地产业、建材业、装饰装璜业等。
走进农村，很多村民都在翻建房屋，随着城乡一体化建设，拆迁搬迁，装饰装修产业如火如荼。
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建房过程中，会产生很多纠纷，
农村建房合同纠纷
承揽合同纠纷
装饰装修合同纠纷
买卖合同纠纷
四邻协议纠纷
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门窗质量纠纷
地板、墙砖质量纠纷
混凝土买卖合同纠纷
提供劳务者受害纠纷等。
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我们先来说一下建设工程合同纠纷。
建设工程合同是指承包人进行工程建设，发包人支付价款的合同。
其中，发包人是指具有工程发包主体资格和支付工程价款能力的当事人，一般是投资建设该项工程的单位，也就是所谓“业主”；
承包人是指被发包人接受的具有工程施工承包主体资格的当事人，也就是实施建设工程的勘察、设计、施工等业务的单位，包括对建设工程实行总承包的单位和承包分包工程的单位。
审理建设工程合同纠纷案件的主要法律依据是：
《合同法》第十六章
《建筑法》
《建设工程安全生产管理条例》
《建设工程勘察设计管理条例》
《建设工程质量管理条例》
《铁路法》第三章
《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》等相关规定。
在本案由项下设有：
建设工程勘察合同纠纷
建设工程设计合同纠纷
建设工程施工合同纠纷
建设工程价款优先受偿权纠纷
建设工程分包合同纠纷
建设工程监理合同纠纷
装饰装修合同纠纷
铁路修建合同纠纷
农村建房施工合同纠纷9种第四级案由。
适用本案由需注意两点：
1、《规定》将农村建房施工合同纠纷单列在本案由项下，意味着将农村建房合同明确界定为建设工程合同而非承揽合同。
2、从广义上看，建设工程合同是承揽合同的一种，是特殊的承揽合同。
因此，《合同法》第287条规定，法律对建设工程合同没有特别规定的，适用承揽合同的有关规定。
农村建房合同纠纷中，有一部分原因就是混凝土质量问题，也就是混凝土买卖合同纠纷，包括货款纠纷，质量纠纷。
这类案件虽属于合同纠纷，但最常见的债权凭证却并非买卖合同而是结算凭证。
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许多混凝土交易不够规范，双方仅凭供货结算确认债权债务、未签订正式合同的情形十分常见。
此种交易模式可能导致出现纠纷时主张权利的对象混乱甚至因结算不规范导致权利无处主张，且缺乏主张违约金、诉讼代理费的相应依据。
因此，建议混凝土公司在交易时尽量与对方签订正式合同，以确保将来发生纠纷时权利主张的依据充分。
发生混凝土质量问题，一般要进行相关鉴定，再进行主张权利，有时农村建房过程中，发生包工头追讨余款，房主追讨赔偿损失等纠纷。
正规工程采购混凝土必然会有相应检测报告留档，且检测报告中会载明混凝土供应的工地、工程的施工单位、混凝土供应单位以及检测单位名称等信息。
因此，若纠纷中存在混凝土供应单位未与施工单位签订正式合同或是结算单由现场人员签订等难以向施工单位主张权利的情形，则能够通过检测报告证明案涉混凝土的供应工地以及工地施工单位，对于认定混凝土公司与施工单位之间买卖合同是否成立起到重要作用。
建议：混凝土供应单位在供应混凝土过程中应完整留存检测报告以备未来纠纷所需。
房主在建房时签订施工合同，约定相关质量标准。
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《北京市高级人民法院关于审理建设工程合同纠纷案件若干疑难问题的解答》中规定，小型建筑工程及农民低层住宅施工合同、家庭住宅室内装饰装修合同的效力如何认定?
施工人签订合同承建小型建筑工程或两层以下(含两层)农民住宅，或者进行家庭住宅室内装饰装修，当事人仅以施工人缺乏相应资质为由，主张合同无效的，一般不予支持。
对于当事人确实违反企业资质管理规定承揽工程的，可以建议有关行政主管部门予以处理。
前述合同对质量标准有约定的，依照其约定，没有约定的，依照通常标准或符合合同目的的特定标准予以确定。
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