看懂2017年长租公寓不能碰的“政策红线”丨公寓市场年终盘点

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2016长租市场都经历了什么？关注“公寓次世代”解读

次世代决定做一轮盘点，2016年长租市场的生旦净末。首先，是这一年，我们所经历的政策，大多数是好消息。

崛起的租赁市场，政府多方关照，“租售并举”的号令震动整个房地产行业，嗅觉灵敏的开发商纷纷进入，落实上又陷入困局，让人倍感“乏力”。

哪些政策，是你必须关注的、将影响你未来的生意？“租售并举”，你到底可以从哪些方面得到福利？厂房改公寓，轰轰烈烈的“拆违”，是否让你心有余悸？

这一年即将落幕，我们等来了中央经济会议习主席的号召，机构化租赁企业的未来，公寓市场的规范化，都更值得期待了。

基调性政策

国务院颁布培育和发展租赁市场意见

2016年6月国务院办公厅发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(以下简称《意见》)，公布了一系列政策以支持加快培育和发展住房租赁市场。

其中主要包括以下几点：

对于租赁市场主体的培育包括：

1、发展住房租赁企业；

2、鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务；

3、规范住房租赁中介机构；

4、支持和规范个人出租住房。

对于租赁住房建设方面表示：

1、鼓励新建租赁住房；

2、允许改建房屋用于租赁。

允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。

允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租，改造中不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，必须确保消防设施完好有效。

该文件也是之后各个城市实施和跟进的纲领性政策文件，《意见》发布之后截至发稿之日，全国10+个省市做出不同程度跟进和落实。

其中四川省率先落地实施“商改住”政策，保证土地年限和容积率不变，调整土地用途，执行居民水电煤标准。详细可看下文四川省政策实施相关。

2017奠基式政策

加快租房市场立法、机构化、规模化

12月14日至16日，中央经济工作会议在北京举行。中共中央总书记、国家主席、中央军委主席习近平发表重要讲话。对于租赁市场强调以下几点：

1、要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。

2、要落实地方政府主体责任，房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置和低效用地。

3、要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展。

4、加强住房市场监管和整顿，规范开发、销售、中介等行为。

“谜一般”的政策

深圳宝安厂房改造公寓遭官方严打

详细解读可戳文字链接查看：

2016年11月1日，深圳宝安区政府相关部门发布了《关于在全区开展“厂房改公寓”、“私宅房中房”专项整治、消除安全隐患的督办通知》。

通知要求，区消防监管大队及各街道办全面排查已建成的“厂房改公寓”和“私宅房中房”，“对不符合消防安全的，要立即查封”。

宝安区政府这一动作，让已经把旧厂房和农民房改造成长租公寓的负责人纷纷担忧。而不仅是深圳，全国范围内，长租公寓的企业注册标准、消防标准均未明确，而改造之风却轰轰烈烈。

福利性政策

公寓营改增税率确定按6%征收

详细解读可戳文字链接查看：

11月14日，国家税务总局发布2016年第69号营改增公告，旨在进一步推进全面营改增试点平稳运行。其中第五条明确表明，“纳税人以长（短）租形式出租酒店式公寓并提供配套服务的，按照住宿服务缴纳增值税”。

同时指出，公告自发布之日起施行，此前已发生未处理的事项，按照本公告规定执行。《国家税务总局关于部分地区开展住宿业增值税小规模纳税人自开增值税专用发票试点工作有关事项的公告》（国家税务总局公告2016年第44号）同时废止。

被误读的政策

个人住房出租征税0.5%、非住房1%

详细情况解读可戳文字链接查看：

12月14日，深圳市地方税务局发布《关于个人出租房屋个人所得税征收管理的公告（征求意见稿）》。深圳市地税局表示，此次政策调整并不是新出台政策，而是对现有私房出租的个税政策的明确与规范。

按照征求意见稿的规定测算，出租住房的绝大部分纳税人采取核定征收方式实际税负率仅为0.5%、非住房仅为1%，税负水平与现行政策基本保持一致，而非部分媒体解读的税负统一上调至10%或20%。

各省租赁政策介绍

2016年6月国务院办公厅发布纲领性文件《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(以下简称《意见》)之后，各地纷纷做出政策响应，包括甘肃、海南、河北、辽宁、四川、安徽、江西、宁夏自治区、吉林、福建，纷纷做出相应，以下可分城市查看。

1、8月10日，甘肃省

意见部分内容：

1、金融支持：

鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，向住房租赁企业提供金融支持。

2、证券化+（REITs）试点

支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品，探索开展房屋租金收益权质押贷款。选取兰州市开展房地产投资信托基金（REITs）试点。

3、完善政策支持

市州政府积极研究制定住房租赁企业成立、住房装饰装修、消防安全、经营服务等方面的支持政策。

2、8月29日，海南省

意见部分内容：

1、规范租赁服务

鼓励各类投资者注册成立住房租赁企业，形成住房租赁企业、中介机构、物业服务企业等多元化的市场参与主体，提供专业、规范的租赁服务。

2、政策支持

住房租赁企业可按相关规定享受生活性服务业的各项支持政策。

3、租房互联网化

鼓励住房租赁企业利用互联网和信息化技术开展租赁经营，实现线上线下互动发展，提升服务质量和效率。

3、9月9日，河北省

意见内容：

1、允许改建房屋用于租赁。

允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，但不得以住宅名义分割出售，调整后用水、用电、用气价格应按照居民标准执行。

允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租，改造中不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，确保消防设施完好有效。

2、推行新建住宅全装修。

鼓励新建住宅一次装修到位或实施菜单式装修。

3、制定支持商业用房等改建为租赁住房的具体政策，加强部门协调，优化办理流程。

4、9月19日，辽宁省

意见内容：

1、租赁住房集中化管理。

各地区可采取政府购买服务或政府和社会资本合作（PPP）模式，将现有政府投资和管理的公租房交由住房租赁企业运营管理。

机关、企事业单位也可将职工宿舍委托给住房租赁企业运营管理。

3、盘活存量土地，增加租赁住房供应。

鼓励地方政府盘活城区存量土地，采用多种方式增加租赁住房用地有效供应。以招标、拍卖、挂牌方式出让的新建租赁住房项目用地，出让方案和合同中应明确规定持有出租的年限。

5、10月21日，四川省

详细解读可戳文字链接查看：

意见内容：

1、鼓励个人出租住房。

落实鼓励个人出租住房的优惠政策，鼓励个人出租自有住房。

各地住房城乡建设部门要建立住房租赁信息政府服务平台，为个人出租住房提供高效、便捷的信息服务。

2、鼓励统一运营形式出租。

鼓励个人委托住房租赁企业和中介机构出租住房，也可与住房租赁企业合作，采取统一运营的形式对外出租。

3、“商改租”，调整土地使用用途。

“商改租”后，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。

6、11月3日，安徽省

意见内容：

1、加快制定支持住房租赁消费的优惠政策措施，引导城镇居民通过租房解决居住问题。

2、完善住房租赁补贴制度。

支持公租房保障对象通过市场租房，政府对符合条件的家庭给予租赁补贴。完善住房租赁补贴制度，合理确定租赁补贴标准，建立随市场租金变化的动态调整机制。

3、提取公积金支付房租。

发挥住房公积金支持职工租赁住房的作用，职工连续足额缴存住房公积金满3个月，本人及配偶在缴存城市无自有住房且租赁住房的，可按规定提取夫妻双方住房公积金用于支付房租。

7、11月11日，江西省

意见内容：

1、规范中介，杜绝虚假房源。

规范中介机构房源信息发布、服务收费和居间服务行为，中介机构不得发布虚假或不实房源。

落实房地产经纪人和经纪人协理制度。鼓励物业服务企业依法从事住房租赁中介业务。

2、租房互联网化

积极推行“互联网+住房租赁”等在线租房新业态，提高租房便利性，降低中介服务成本。

8、11月15日，宁夏自治区

意见内容：

1、大力推进公共租赁住房货币化。

从2016年起，各地停止新建公共租赁住房，要将库存商品住宅作为公共租赁住房房源。

2、政府提供租赁补贴。

支持公租房保障对象通过市场租赁建筑安全、设施完善的楼房居住，由政府提供租赁补贴。各市、县（区）人民政府要结合市场租金水平和保障对象实际情况，合理确定租赁补贴标准。

9、11月23日，吉林省

意见内容：

1、2016年至2020年作为发展住房租赁市场培育期，在培育期内，对住房租赁从业主体和项目给予政策支持。

2、鼓励各类投资者发起设立住房租赁企业，引导企业通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源，提供规模化、集约化、专业化服务。

企业购买商品房用于租赁的，有条件的市（州）、县（市）政府可按照贷款利率高于基准利率的差额给予财政贴息。省财政将把实施贴息政策的地区纳入省级财政房地产去库存奖补范围。

3、省内国有企业或者国有参股企业经同级的国有资产管理部门批准，可以将过去5年和未来5年利润、股份分红等收益用于购买或租赁房屋，从事租赁经营。

10、11月29日，福建省

意见内容：

1、鼓励房地产开发企业售租并举。

支持房地产开发企业从开发销售向售租并举转变，将新建住房或库存商品住房转为自持物业用于出租。

2、引导有条件的房地产开发企业，与专业化住房租赁企业合作，采取“订单式开发”，建立“开发＋租赁＋销售”的多样化运营模式。

3、鼓励房企自营出租，提供政策支持

房地产开发企业可以自营出租，也可委托专业住房租赁企业经营所配建租赁住房的出租业务。房地产开发企业配建和经营租赁住房，享受国家和本省有关培育发展住房租赁市场的优惠和奖励政策。

11、12月20日，湖南省

湖南省发布《意见》包括以下10条举措：

1、建立购租并举的住房制度，鼓励开发新建租赁住房，支持库存商品住房用于租赁住房；

2、规范个人自有住房进入租赁市场，支持创建住房租赁企业品牌；

3、允许改建房屋用于租赁，引导居民通过租房解决居住需求，充分发挥住房公积金作用

4、加强住房租赁市场监管，落实地方政府主体责任。

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