房地产税时代，“睡城”变“税城”？

文｜孙不熟

睡城变税城，等于逆城市化？

看到媒体上有专家说，房地产税初期开征的城市可能有北京、上海、广州、深圳、重庆、杭州、南京等。所以，这篇继续说一说房地产税。

很多人可能没有意识到，房地产税将从根本上改变中国城市发展的根本逻辑，进而重构城市的结构形态，以及地段价值。

任何一个机构，不论是企业还是政府，它要维持正常运转，首先得有钱。所以，税收是城市政府开展一切工作的物质基础，也是一切工作的中心。

在这个逻辑下，政府肯定更偏爱产业用地，因为产业可以持续纳税，细水长流，源源不断，而住宅用地是一锤子买卖，卖了就没了。

所以几乎每个城市，产业用地，包括工业用地、商业用地的供应量都非常大，出让价格也很便宜，甚至很多是量身定制、定向出让，等同于白送。而住宅用地的供应一定是严控的，绝对要给招商引资留足空间，既然是“一锤子买卖”，那就必须卖个好价钱，卖便宜了吃亏啊，所以推地节奏还得有讲究。

简而言之，这就是地方政府的“产业空心化恐惧症”。所以，像深圳这样寸土寸金的城市，居然还要严守30%的产业用地红线，在一定程度上可以说是为了防止税源的流失。佛山的顺德也有这样类似的产业用地红线，要求严控新增楼盘，要像保护耕地一样保护产业用地。

我这么讲，高房价的成因是不是更清晰了一点？只要税制不发生结构性改革，每个城市的写字楼、公寓、厂房几乎都是过剩的，而住宅一定是紧缺的，这也是为什么商办物业涨不赢住宅的一个重要原因。

那么，城市政府为什么对产业用地青睐有加呢？答案很简单，因为产业可以纳税，但如果我再问你，如果住宅也可以纳税呢？如果住宅也可以纳税呢？如果住宅也可以纳税呢？

重要的事情说三遍，为的是提醒各位注意，一个新的时代就要来了。传说中的房地产税就是做这件事，按照国际惯例，房地产税有三个特殊性：

一是，它在持有环节征收，而中国目前的税都是在交易环节征收的。

二是，它是一个地方税，征收对象、征收范围、税率甚至包括要不要征，每个城市都可以不一样，而中国目前的税大部分都是全国一个标准的。

三是专款专用，房地产税一般专项用于当地的民生支出，而不会挪用到其他地区，也不会挪用到其他开支上。

所以，房地产税时代，住宅也可以成为一个税源，实际上就与写字楼一个性质了，因为都能帮政府创税。写到这里，是不是很容易想起“睡城”这个特殊的存在？

几乎每大城市，都有一两个蔚为壮观的“睡城”，比如北京的天通苑与回龙观，上海旁边的花桥，广州的番禺北，深圳的龙华。顾名思义，所谓睡城，就是除了睡觉在这里，其他一切社会活动都发生在市中心。

在城市资源的分配上，睡城居民往往享受的是村民待遇，而不是市民待遇。睡城的基础设施、公共服务往往只能靠开发商来办，也就是所谓的“开发商办社会”现象。

这里面的原因是什么呢？“睡城”不纳税啊，几十上百万人只是在那里睡觉，不就业，不纳税，不消费，不为当地创造任何经济价值，还要花钱为你们提供公共服务，吃力却不讨好。从城市运营角度看，这就是负资产。

房地产税时代就不一样，“睡城”会摇身一变，成为和CBD一样能挣钱的“税城”，睡城的居民就不再是村民，而是城市的金主！

这个时候，政府是不是就有动力来服务“睡城”的金主了？因为如果服务不好，比如配套太差，睡城的居民就不断地搬走，导致房价下跌，进而导致房产税减收。

睡城变税城，有可能带来的是逆城市化。

美国很多城市就是这样，基层政府的主要税源就是房地产税，所以中产阶级聚集的郊区，因为税源好，所以教育、医疗、治安等配套也好，然后就能留住人，而不是像中国的睡城这样，只是作为一个过度的居住选择。而他们的中心城区，因为房屋老旧，高收入人群不住在那里，也就收不到多少税，往往导致中心城区的配套反而不如郊区，这大概就是美国的逆城市化。

当然，中美国情毕竟不同，美国的逆城市化是否一定会出现在中国，是要打一个问号的。更何况，逆城市化也不见得就是一个好事情，城市如果完全去中心化，也会导致凝聚力不足，高端服务业失去支撑，进而影响城市的竞争力。

编者注：本文作者孙不熟，是公众号“城市战争”创始人、华南城市研究会副会长、广州市房地产协会专家委员会委员、河源国家高新区园区顾问专家、广州市新媒体专家库特聘专家。

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