把一亿增量人口装到省城去
大时代的来临，普通人往往是浑然不觉的。
这样几条资讯，先串起来看一下：
1.发改委发布关于督察《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》落实情况的通知，要求省会及以下城市要全面放开对大专院校毕业生、技术工人的限制，户籍人口占比较低的超大城市和特大城市，要进一步放宽外来人口落户限制。
注意“全面放开”和“进一步放宽”两个措辞的差异，这说明发改委表述中的“一亿非户籍人口”主要面向的还是那些对外来人口有吸引力且人口规模还不是太大的省会城市，而非北上广深以及天津、重庆这几个在人口规模上已经接近极限的超大城市。
一亿人口是个什么概念？超过德国，接近日本，这意味着中国的省会城市，未来将新增一个发达国家的人口规模。
而从长远来看，中国要进城的人口还远远不止一个亿，目前中国常住人口的城镇化率为58.52%，如果按照发达国家平均80%的城镇化率来计算，中国未来至少还应该有3亿人要进城。
这说明中国的大规模城市化还远远没有结束，中国城市的力量格局还没有定格，还有很多的洗牌机会。
2. 包括济南、成都、郑州、西安、合肥、广州、武汉、南京在内的多个省会城市近年来频频撤县设区，或者吞并、代管临近城市，实现市区扩容。市区的地盘越大，意味着统一规划、统一管理的空间越大，城市的土地资源就能更好地运营，卖地收入就越高，城市就有更多的钱修地铁、招商引资、给人才补贴……
在此意义上，中国的省会城市只会越来越大、越来越强，特别是中西部地区的一些省份，省城就可以等于全省，省城之外，再无城市。
3. 地铁仍在“大跃进”，按照《十三五现代综合交通运输体系发展规划》，“十三五”期间全国共新增城市轨道交通3000公里以上，到2020年运营总里程达到6000公里以上。
地铁是城市的框架，地铁修得越多，城市可容纳的人口与产业就越多。东京都会区为什么能做到3000多万人口的规模量级？靠的就是轨道交通的高效运营。而在中国大部分省份，有条件、有资格修地铁的只有省会，大家想一想，这说明了什么？
4.有权威专家早已提出，“十三五”期间，中国将加速发展一批中心城市，承担全国性的功能，带动区域协调发展……中国需要再有十个类似北京这样的中心城市才行。目前，国家已经批准了9个国家中心城市，除了4个直辖市，其他全部是省会，这又说明了什么？
看明白了吗？第一，绝大部分城市的户籍制度即将瓦解，这是“三千年未有之变局”；第二，省会城市，正大干快上忙扩容、修地铁；第三，国家支持再发展10个类似北京这样的承担全国功能的大城市，北京上海在全国城市体系中的首位度会相对降低。
显而易见，中国城市的力量格局将迎来一次新的深刻调整，一切都还没有定格，洗牌随时可能发生，一亿人口的进城，就是这场洗牌的开始！
现在的问题是，这一亿人口最有可能的流向是哪里呢？
01
融创老板孙宏斌讲过一句话，他说，“武汉已成为全国热度最高的城市之一，未来可能成为人口超过3000万的超级大城市 。”
孙宏斌是地产大亨，对城市的认知、对趋势的把握当然是靠谱的，但他是有名的大炮嘴，所以他的话要打一个七折，也就是2100万，武汉现在的常住人口大约1100万，也就是说未来武汉还可以再塞个1000万人口。
在这个意义上，要说武汉这样的省会城市有什么卖点？我认为不是沿海地区的产业转移，不是大基建，也不是互联网＋，而是最简单粗暴的人口红利——人口规模从1000万膨胀到2000万的那种翻两倍的超级红利。
这个量级的人口红利，北京上海暂时不会有，因为二者实际生活的人口已经有3000万了，再往上做增量，很难，因为全世界还没有一个人口超过3000万的单体城市——这很可能说明3000万就是现代城市在技术上能达到的一个极限值。
这个量级的人口红利，天津、重庆可能也不会有，因为二者缺少一个超级大省作为人口供应的腹地。中小城市以及广袤农村的人口，如果要去大城市谋生，第一选择肯定还是省会城市，这里面有交通便利的因素，有户籍、社保、教育等各种政策因素，也有情感认同的因素。如果觉得省会城市不好，也会直接去到北上广深。所以，二线直辖市对人口的虹吸效应，很可能还不如那些对全省资源具备强大统筹能力的强省会城市。
这个量级的人口红利，计划单列市也不会有，深圳这座城市不可谓不好，对人才的吸引力非常大，但其短板是土地空间，2000平方公里的土地上已经容纳了2000多万人口，房价已经高到快和香港、纽约比肩，很难想像如何再容纳千万级的增量人口？厦门不用说，土地面积比深圳还小，产业层面更是一个中小城市的体量。宁波、大连、青岛在省内则面临强省会的竞争，说实话，他们对全省资源与人口的虹吸效应，很可能会落败于省会城市。
这个量级的人口红利，普通地级市更不会有，因为中小城市在生产效率上与大城市有着指数级的差距，连上牌桌的筹码都没有。在省会城市强势的侵略之下，中小城市几无还手之力，直至失去存在的必要。
这个量级的人口红利，只有省会城市才会有。武汉现在的常住人口大概是1060万人，大约占全省的18%，即使达到3000万人之后，也只是刚过50%。如果是广州、郑州、济南、成都这些亿级人口大省，其省会人口做到3000万，只占据全省的30%左右。
02
30％的占比很高吗？看看大东京、大伦敦、大巴黎、大首尔在各自国家的人口与经济比重，就会豁然开朗：一亿人口以内的经济体，往往发展到一定程度后就只剩下一个城市，其他都是可有可无的角色。
有省这个超级腹地作为支撑，省会城市只要愿意，把人口规模做大根本不是问题。郑州有个郑东新区，曾被媒体称为“亚洲最大鬼城”，但现在谁都不会这么说，因为现在这个新区的房子，你想买还不一定买得到。为什么？因为这个城市的人口腹地是一个亿，什么样的新城填不满？
“人口红利”在中国是一个逐渐褪色的词汇，但对那些坐拥超级腹地、怀抱万丈雄心的省会城市来说，仍然还有巨大的机遇，世界上还有哪里能找到人口从1000万膨胀到3000万的城市和机会？
遇到这样的处在人口爆发期的城市，不要说去买房，就是去卖煎饼果子和茶叶蛋，也有机会获取暴利。北上广深最近十多年的楼市红利，以及二线城市最近几年的房价崛起，根本原因还是遇到了人口爆发期。
以上海为例，从1978年到1995年，上海大部分年份的人口增量只有十几万，堪称平缓，直到1996年，人口增量一下子超过30万，而到2003年，则猛增至50万，2010年冲到90万，直到最近这两年才重新回到平缓状态。从1996年到2016年，正好也是上海楼市爆发的黄金20年。
聚人气才能聚财气，一切财富的本质不过是人类活动的产物，哪里的人类活动密度高，哪里就是金矿与财富的风口，这是我们最近两年坚定看好省会城市的原因。
省会城市的强势崛起，可以说这是中国的一个特例，因为在欧美等发达国家，城镇化进程已经完成，城市的格局已经定格，重新洗牌的机会几乎没有。在大部分欧美发达国家，只有首都仍然具备虹吸效应，也只有首都才有房产投资的机会。
延伸阅读：
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相比美英加澳等传统的华人置业热点国家，德国房产在国内的关注度一直不高，但最近两年，发生了一些新的变化，德国房产逐渐热了起来，俨然成为房产投资者在欧洲的新宠。德国房产为什么会成为新宠？主要有这样几点原因：
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2、房价稳健。德国不像英国那样喜欢搞金融，国民也不热衷于炒楼，让德国的房价一直以稳健著称，房价的泡沫指数在发达国家中最低，成为国际买家不可多得的避险资产。
3、性价比高。德国虽贵为欧洲第一经济大国，但其房价一直控制得较好，比很多欧洲国家都要便宜，而且德国的教育质量很高，对留学生群体有很大的吸引力，很多注重性价比的买家会选择德国。
中国人出国买房，一般只认准核心城市，首都柏林当然是热门选择。柏林虽然没有伦敦和巴黎那么国际化，但其科创产业非常的出色，有“欧洲硅谷”之称。
仲量联行（JLL）将与本周六、本周日分别在广州、深圳举办柏林项目的品鉴会，感兴趣的读者可点击“阅读原文”报名参加：