刚需买房常见的10个错误
以下内容转自孙不熟团队新开的地产号“镁地产“，非常感谢各位熟友一直以来的厚爱，也期待大家认可这个新号。
◎作者：镁姨
◎来源：公众号“镁地产”
前几天写了一篇《富人会买什么样的房子？》，好评如潮，不少开发商的朋友都转发到内部群分享了，于是很多人问镁姨什么时候出一篇刚需买房攻略，毕竟我们大部分人都是普通人，写这个更实用。
对富人来说，房子再贵，也不过是个数字，即使买错了也无关大局，更何况他们都不只买过一套房子，买房就和买菜一样熟练。
但刚需客不同，一套几百万的房子，往往是满地打滚搜刮六个钱包才凑出来的，在决策时战战兢兢、茫然不知所措，实在不敢有丝毫怠慢。
然而，做任何事情都是要交学费的，从0到1是最难的，也是最容易出错的，菜鸟即使再小心谨慎，最终往往还是会百密一疏。所以，刚需买房，就一定要事先做足功课，最好是有老司机带路。
几百万上千万的交易，即使放在上市公司，也是一笔不小的买卖，需要财务、法务、市场、营销、高管一起唇枪舌剑、通盘考虑、反复推敲。放在个人，不更得打起十二足精神、把知识武装到每一个毛孔？
作为一个干了近十年的房产记者，镁姨今天就把平时工作中的一些见闻和心得总结一下，写一篇《刚需买房常见的10个错误》，希望广大刚需客少走一些弯路、少入一些坑。
01.
“一步到位“的观念是错的。
很多人都第一次买房，都容易受父母的影响，追求所谓的“一步到位“，至少要三房起，全部带主套，学区要省一级……
“一步到位“本身没有错，如果实力允许，第一套房子买到深圳湾一号这种顶配，当然好，毕竟换房麻烦啊。
问题是，如果没有这个实力，就千万不要因此耽误了买房的时机，可以先买个小一点的上车，有条件了再升级。
姨有个同学为了买一个体面的大三房，边攒钱边看房，没想到经历2016年这一波行情后，原本可以买大两房的预算，一年后连个60平的一房都买不到了。
还有一些朋友单纯地追求面积上的“一步到位“，不得不把房子买得特别偏、学区特别差的地方，往往住个一两年，就有急切的换房冲动。
其实，“一步到位“本身就是个伪概念，因为人的欲望是无止尽的、需求是不断变化的。
姨有个朋友，第一套房子就买在珠江新城，而且是大三房，带省一级学位，这够“一步到位“吧？但他住了还不到一年，就已经琢磨着如何置换一套视野更好的江景房。我相信，等他真住到江景大平层了，住几年也还是会换，要不然那些江景豪宅为什么仍有二手市场呢？
告诉大家一个数据，北上广深几个大城市，一套房平均5到10年就会转一次手，没有多少人会像父辈那样在一套房子里住一辈子的。
一步到位、安土重迁的观念，属于农耕时代。
02.
什么情况下才应该买一手？
很多小白都有根深蒂固的“处房情结“，这在十多年前，没有问题。但是现在，尤其是在一线城市，刚需族想买套各方面条件都不错的新房，很难很难。
一线城市楼市起步早，发展快，好的地段早早就被开发完了，导致今天很多一手楼盘的位置都很差。
刚需客想买新房，只能在地段上妥协妥协再妥协。残酷的现实是，那些配套比较完善的成熟郊区也不便宜了。以广州为例，番禺、萝岗的一手房几乎全部4万起了。
受制于预算，一些刚需族只能跑到更远的远郊买新房。
其实，一手还是二手根本不重要的，重要的是什么样的房子适合你，镁姨认识的那些投资客，几乎只买二手。
当然，我的意思不是说一手房不好，恰恰相反，在那些房地产刚刚起步的二三四线城市，或者一线城市的远郊地带，几乎找不到什么像样的二手房，更不要提二手房市场，像这类城市和地段，肯定优先买新房。
记住，二手房只有在大城市才有成熟的市场，而老破小只有在大城市中心地段才有价值。
03.
什么样的“便宜“可以捡？
人人都会有贪便宜的冲动，但俗话说得好，一分钱一分货，只要是市场经济，便宜就一定有便宜的理由，没那么容易捡漏。
所以，看到便宜的房子，一定要问为什么，也许是旁边有噪音很大的主干道，也许是楼下有变电站，也许是因为回迁房，只有把原因搞清楚了，才能辨别它是不是真的笋盘。
当然，也有一些“便宜“是可以捡的，比如开发商年底为了冲业绩搞的一些促销、一些二手房业主急于换房而降价，这种“便宜“是可以捡的。
还有一种情况，一个地段的位置和规划都不错，但因为周边环境很荒、开发商不善于炒作，导致价格还没有起来，这种就属于“价值被低估“，是非常好的投资标的。
04.
过分迷恋大品牌。
因为是第一次买房，很多人担心出错，会特别迷恋大品牌房企。老实说，初次买房选大品牌是对的，至少不用太担心收不了楼，也不用太担心建筑质量和物业管理。
但镁姨要说的是，品牌房企虽好，但不是样样都好，比如他们在拿地方面就不见得比中小房企强。一些大房企正是利用购房者的信任度，在拿地方面不愿意付出过高成本，“反正再差的地也有人买“。
所以我们在大城市能看到一个有意思的现象，靠地铁的好地段往往是本地中小房企拿的，大房企则在外围拿一些较差的地段，然后价格很可能比前者还贵，靠的是什么？品牌溢价。
品牌当然可以有溢价，但太高的话，就不划算了。如果是我，我宁愿选那个本地小房企开发但是走路到地铁5分钟的盘，也不会选那些到地铁站还要转公交车的品牌大盘。
在奋斗的年纪，人应该多关心交通便利，少关心花花草草。
05.
不关心小区外面的环境。
很多刚需族看房特别认真，小区绿化和道路、物业管理、楼道采光、户型都了解得一清二楚，却忽视了另一个重要的因素——小区外面的环境。
镁姨最近被一张漂亮的楼盘海报所吸引，纯南向高实用率复式、靠地铁，价格还很便宜，现场看楼后也的确不错，海报上说的都有，但问题是当我走出楼盘到外边一看，就马上把这个盘pass了。
海报没有写、销售没有说的是：这个楼盘周边全是城中村，而且靠近高架桥，所谓的“靠地铁“也只是早期开发的一期，后面开发二期、三期到地铁实际上超过2公里了。
这样的例子数不胜数，收房后才发现附近有垃圾场、变电站，房子与坟地一墙之隔等等，当你找开发商时，开发商很可能会说这些不利因素其实已经公示过，只是你自己没有细看。
大一点的房企，一般都会主动公示这些不利因素的，只是公示的位置可能很不显眼。
所以看房时一定要留个心眼，不要只看激动人心的规划蓝图和高大上的沙盘，还要问售楼小姐一句：周边环境有没有不利因素？公示在哪里？
06.
低估地铁的重要性。
这一点是很多刚需都忽略的，他们认为没地铁也行，有接驳公交就好。
刚需看房对户型、朝向、装修、小区环境都看得很仔细，但对于交通，特别是地铁站却没那么看重，表示距离三四公里完全可以接受。
“我们这么年轻，小区离地铁站也就三四公里，公交车坐几站就到了，还是很方便的。”
但你要知道，三四公里是一个很远的距离，相当于从珠江新城到中山大学那么远了，再考虑到郊区公交的等待时间很长、道路拥堵等因素，你到地铁站起码要预留半个小时以上的时间，这可能比你在地铁上的时间还多。
地铁是郊区的灵魂，也是郊区房产最核心的价值，只有住过郊区、吃过通勤之苦的人，才深知这个道理。
07.
不关心物业管理。
“每月月供这么多，在物业费能省一点是一点啊！”
镁姨摸着良心跟你说：这钱不能省。
姨曾经陪一对夫妻朋友去看房，明明第一个小区更干净整洁，俩口子却都想买第二个小区。为什么？原来他们觉得第二个小区物业费比第一个便宜1块左右，感觉更划算。
镁姨当场就不淡定了，给他们讲了个故事。有个朋友在老城区买了个老房子，沾沾自喜地向我们炫耀“这里一分钱物业费都不用” ，结果住了不到两个月，就找我们吐槽：小区卫生经常没人搞，路灯坏了也不知道找谁。
而那些愿意为物业管理买单的人，并没有吃亏，反而能享受到更好的服务和居住体验：小区干净整洁，人车分离，电梯定期维护，后勤服务随叫随到，让人享受到尊贵感。
所以镁姨在这里再次强调，住着几百万的房子，千万不要舍不得那几块钱的物业费，这钱不能省，也没必要省。
姨可以负责任地说，越是房产老鸟，越是富人，越重视物业管理。因为物业管理不仅关乎居住体验，还关乎房产升值。
为什么有的楼盘过十年仍然跟新的一样，而有的楼盘就和老破大无异？想一想什么原因吧。
08.
被样板间误导。
有时候看房跟淘宝买衣服很像，明明知道卖家秀有美化的成分，还是忍不住幻想，样板间太美了，这就是咱家的模样啊！
很多刚需房的样板间，都会在视觉营造上做文章，比如摆放小尺寸的家居，把墙打掉换成很薄的玻璃，而且样板间里基本没有管线、家电等占空间的物品，这样都会显得空间大。
所以，看样板间时，不仅要留意交付标准，还要注意家具的尺寸，否则等你收房了，心理落差可不要太大。
相信大家都听过这样的故事，买一套很紧凑的小三房，收房后才发现最小的房间根本放不下1.5×2米的床，否则门就没法关上。
为什么看样板间的时候没这个问题？因为开发商放的是定制的床呀，床长绝对没有2米，而且样板间很多是不设门的。
09.
忙于加班，不看房。
刚需客基本都是上班族，工作勤勤恳恳，996是常态，对领导小心翼翼，花一个下午的时间去看房，会被认为是极大的浪费。
当中介打电话兴奋地告诉你有笋盘，可以为你节省几十万，你却正义凛然地说，“别吵，哥正加班呢“。
所以，很多刚需买房，其实是不怎么看房的，看个三五套就下订金的大把人在，这是非常不明智的选择。
要知道，房子如果选得好，可以帮你节省几十万甚至多赚上百万，不比你那几百块加班费强得多？
看房200套是刚需买房的必修课，“忙"不是借口，是愚蠢。
10.
想得太多。
虽然说看房200套是必修课，但这不等于鼓励大家瞻前顾后、犹豫不决，然后错失买房时机。
姨认识不少房产老鸟，买房都是很快的，看准了马上入手，绝不拖泥带水、磨磨叽叽。
很多刚需客不同，他们其实非常勤奋，对待房产表现出一股专家级的学究气。
比如熟读各种经济学文摘，关心“明斯基时刻“、“蒙代尔不可能三角“、“保汇率还是保房价“等高深概念，通过“房价收入比”、“租售比”等学术指标来分析房价，而分析结果往往是看空楼市，瞻前顾后、患得患失，迟迟不敢入手。
其实，刚需买房，根本不需要关心太宏观的东西，你又不是有几千亿的资产要配置，M2的波动和你有啥关系？
小建议：
昨天和很多读者互动发现，很多人买房时都遇到这样一个困惑，就是看楼之前，还对自己的需求很明确，但往往在看楼过程中，容易迷失自我，忘了初衷。
比如看到特别漂亮的装修或者特别高的赠送面积，就头脑一热下了订金，回到家后冷静一想，才意识到那套房子离地铁站特别远，不是自己真正想要的。
所以，镁姨建议刚需看房之前，最好列一个需求清单，并划出哪些是底线，这样才不能不忘初衷。
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