重磅！一线江景不许盖房，这份文件一定要看

文／孙不熟

江景房几乎已成为豪宅的代名词，这两年，人们才意识到，生态景观资源才是大城市最值钱的东西。

但是今天这篇文章要告诉你，广州中心城区的一线江景地带已经不允许搞房地产，而要搞公共绿地，二线江景会尽量建写字楼。

未来，想在广州拥有一套一线望江的房子，会越来越难。

广州市规划和自然资源局近日编制并发布《广州城市设计导则》（下文简称《导则》），探索建立广州特色的城市设计价值导向与设计审美，聚力提升广州精细化管理和建设水平。

这意味着，今后广州每一栋楼、每一个街区的建设，都会有严格而细致的美学要求，想到广州拿地盖楼，一定要注意看这份文件。

01.

一线江景不许盖楼，江景房退距至少100米

根据《广州城市设计导则》，广州严控生态景观区周边建筑退距，“三个十公里”范围的珠江边保留100-200米的公共绿地，其他江边地区根据情况参照此条进行管控。

也就是说，未来中心城区一线江景地块（从白鹅潭到南海神庙的“三个十公里”珠江精华段），全部搞公共绿地，不许像以前那样直接盖楼。当然，要盖房子也可以，但至少要和江边保持100到200米以上的退距，保证一线江景的公共性。

如果是一线海景，则需要保持100到300米的退距。

熟悉广州的人都知道，珠江两岸早期的开发是比较粗旷的，像滨江东的一些江景房，和珠江的退距只有几十米，公共空间的供给严重不足，给人一种江景资源“私有化”的观感。

当然，这同时也反映出这类房子的稀缺性，未来想在广州住到离江如此近的房子，几无可能。不仅是珠江，其他稀缺的生态景观资源，也会遵循“共享化”原则。

滨江东之后的江景房，基本上就和珠江保持了较大的退距，做得比较好的就是珠江新城、金融城和琶洲，其临江地块均为公共绿地。

02.

临江第一排建筑不超过60米

根据《广州城市设计导则》和此前发布的《珠江景观带重点区段（三个十公里）城市设计与景观详细规划导则》，广州要构建“前低后高”的滨水建筑形态，临江第一排建筑的高度要控制在60米以下，并形成前低后高、错落有致的富有韵律感的城市天际线。

如图所示，一线街区要塑造舒缓起伏的天际线，二线街区在中段达到高潮，也就是说，摩天大楼要建设在临江的二线街区，尽可能让更多的楼能望到江，保持江景资源“公共性”的最大化。

《导则》还要求，建筑的高度应变化有序，形成梯级变化，梯级高度差宜大于20%，避免形成“一刀切”的建筑群体。沿商业街、主要公共开放空间周边建筑贴线率宜为70%以上。

03.

临江地块不许出现屏风式建筑

根据《广州城市设计导则》和《珠江景观带重点区段（三个十公里）城市设计与景观详细规划导则》，广州滨江建筑布局应留出通风廊道，充分保证江风和城市的交融。

通风廊道的宽度不宜小于15米，不宜大于100米。也就是说，未来珠江两岸“一线江景”地块不能再出现超高建筑，对后排建筑形成遮挡，也不许再出现“屏风式”建筑，遮挡江风。

临江建筑要设计通风廊道，正确操作如下：

04.

街区尺度不宜超过200米

《导则》要求，公共开放的可通达生态区域的通廊（包括城市道路、地块内部道路及步行道）之间的间距不宜超过200米。如周边为高等级马路，建议增加便捷直达的天桥、地下过道等串联公共通道与生态区域。

公共通道示意图  

也就是说，相邻两条平行的马路间距不宜超过200米，这是为了充分保证街区的通达性。一般来说，两条马路的间距如果超过300米，步行体验就比较差了，街区会给人一种“屏风式”的体验，而200米是一个比较人性化的尺度。

纽约曼哈顿的规划就是小街区而闻名，其布局工整，有如棋盘：

在曼哈顿，东西向的街相隔60米左右，南北向的街相隔200米左右，马路像毛细血管一样分布，街区的通达性高。所以，曼哈顿的人口密度、建筑密度、车流密度虽然都很高，但步行体验不错，拥堵指数也不算太高，这就是小街区的优势。

细看上图，那一个个小方格叫做“block”，中文叫“街区”，在中国古代也叫做里坊。曼哈顿的路网非常细密，每个block都很小，走过一个block也就一两分钟的时间。

当前，中国城市目前的一大问题就是街区尺度过大，导致路网的细密度不足、街区的通达性不够，广州要求街区尺度不超过200米，是规划先进性的体现。

05.

临江建筑可以旋转45度

根据《广州城市设计导则》和《珠江景观带重点区段（三个十公里）城市设计与景观详细规划导则》，广州鼓励临江塔楼可与江岸成一定角度布置，角度宜在 15° ~45°之间，以增加通江视廊的宽度和滨江建筑展现面，塑造变化丰富的滨江建筑群体形象。

正确操作如下：

例如，广州珠江新城的地标建筑IFC（东塔）就不是正对着珠江，而是旋转了一个角度，以保证写字楼里有更多的人望到江。

06.

鼓励写字楼首层向公众开放

根据2017年发布的《广州市建筑景观设计指引》，广州支持高层建筑适度开放首层，给行人更多的穿梭空间。

例如，珠江新城、天河北等商务区里的部分写字楼，就给人一种“拒人于千里之外”的冷漠感，关键原因是首层空间没有开放，要进入非常困难。

为此，《指引》中提出，鼓励办公商务区建筑在首层设置零售、大厅、餐饮、康体设施等活跃的功能，代替商务大堂等私密性功能空间，给公众更多的开放空间。这方面，香港就做得比较好，很多写字楼的首层都是完全开放的，行人可以自由穿梭。

（作者系广州房地产协会专家委员会委员、华南城市研究会副会长。欢迎关注“城市战争”，带你读懂城市规划和楼市动向。）

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