郊区买房，选超级大盘还是小而美盘？

10万人的超级大盘，or3-5千人的小楼盘，你选哪个？

镁姨的一个朋友，最近就遇到了这样的选择题。

两个盘的基本情况是这样的：

A盘：规划约2万多套房，分近10个组团，可容纳10万人，绝对的超级大盘。小区门口有一个规模可观的社区购物中心，吃饭、看电影、游乐一应俱全。每个组团均有底商，泳池、幼儿园有好几所，最值钱的是引进了一所知名的公立小学，社区配套应有尽有。唯一的缺憾是，距离规划的地铁站约3公里。

B盘：小而美型，总共有9栋楼，大约900套房，最大优势是交通便利，距离规划的地铁站仅300米，而且价格为A盘的80%。缺点是配套不给力，小区没有配建学校、商场、体育场等。

同属一个大的板块，但一个是超级大盘，一个是精美小盘，两个盘都挺有代表性的。在广州，这两类盘的数量也相当不少。

如果在十年前，你找稍懂房产的人推荐房子，他们大概率会告诉你，买丽江花园、祈福新村、华南碧桂园，因为他们会告诉你：

大盘才有大配套。

没错，这些盘都曾是广州的标杆楼盘。体量大，有的可以住几十万人，自成一体，社区就是一个小社会，各种生活配套一应俱全。

更厉害的是，它们分期开发的时间跨度特别长，在市场上一直有关注度，比如祈福新村，从上世纪九十年代持续开发到现在，楼龄快赶上镁姨了。足够多的住户，自然能撑起丰富的配套，商业、教育、医疗配套都不断成熟，足不出小区就能满足生活日常所需。

因此，就算不那么靠近地铁，这些盘在市场上还是挺受欢迎的。

但是近几年呢，镁姨身边的好些个朋友，都陆陆续续从超级大盘搬了出来。其中有一部分，置换到了小而美型的楼盘。小而美盘，区别于单体楼，它是封闭式小区，户数在一两千左右，小区内有底商、小花园，有的也有小会所或泳池。

明明超级大盘有那么多优势，为什么他们要置换到小而美盘呢？

01

比起超级大盘，小而美的楼盘可达性更好。

超级大盘，需要圈一块很大的地，所以往往从郊区而生。二十年前，番禺盛产超级大盘，丽江花园、祈福新村、华南碧桂园、亚运城皆诞生于此。增城的碧桂园凤凰城、花都边界的美林湖也是如此。

这些大盘，更多的依赖高速路、快速路通行，地铁一般指望不上。

其实，如果同一个地铁站附近，既有超级大盘，也有小而美盘，我可能会选后者。

超级大盘，意味着小区面积非常大，大到动不动就要乘车。小区里什么配套都有，但都难以步行抵达。想去小区里的会所，先下楼走到公交车站点等车吧；想去小区内的泳池，先下楼走到公交车站点等车吧；想去小区门口，先下楼走到公交站点等车吧。所以，如果你看到一个超级大盘自称“距离地铁站800米”，先别激动，800米肯定是到小区最近那扇门的距离，从大门走到你的家，说不定还要好几公里。

小而美盘就不一样了。一个楼盘最多十来栋房子，步行二十分钟内就能转一圈，无论是到小区会所、泳池、大门口，还是地铁站，都能步行完成，时间可控。

02

超级大盘溢价高，小而美盘性价比高。

拿上面的AB盘来说，A盘作为超级大盘，因为配套完善，而且配建了一所名校，价格方面很坚挺。开发商不断推新，价格一路上扬。

B盘只有基本的社区配套，没啥特别值得吹牛的概念或IP，价格只能到A盘的8成左右。

对于住家型买家来说，A盘肯定更诱人。但你把那些配套复盘一下，想法可能就不同了。

买了A盘，就一定能入读名校吗？不一定。现在已经没有学位房的概念了，即使是学区房，也有很多不确定因素，一个居住人口达10万的大盘，很难说到底有多少适龄学生，到时候有没有足够的学位，要打个问号。如果等你的孩子要上小学了，才发现需要摇号，这种不确定性，足以抚平房产的溢价。

B盘虽然没有大商场、长跑道，但配套也能满足日常所需。A盘的长跑道，对于爱运动的人来说是刚需，但对于经常累瘫的上班族来说，只是一个名词。更何况，从区位和交通来说，小而美盘可能更有优势。小区虽然没有配建购物中心，周边可以有啊。

而大盘呢，多在郊区，只能依赖自己的配套。住在最里面的住户，到小区门口的购物中心都得开车，便利度还不如小盘。

03

一手市场大盘更好卖，但二手市场可能要反过来。

同一时期的大盘和小盘，刚入手时可能差别不大，但过了五年后、十年后，这两个盘会发生什么变化？

五年后，两个楼盘的战场已经转移到二手房市场。

超级大盘，放盘量自然不会少。A盘有3万套房子，等你想卖房时，小区内可能同时有几百套房子在放盘，卖家竞争非常激烈，买家东挑西选，房子出手不太容易。

这种状况已经得到市场印证。广州市郊一些超级大盘，因为同时放盘的人太多，出手会比较慢。如果你的房子是最早开发的那几期，楼龄较早，或者楼层、朝向不好，或邻近马路，那就更不好卖。毕竟，你的竞争对手太多了，而你的底牌太差了。

超级大盘，由于开发周期长，产品更迭次数多，通常最受市场欢迎的，永远是最新的那一两期。有个朋友，在十几年前入手了某个大盘的首期产品，后来看着后面的几期价格一路上扬，心里很爽。但等到去年他想转手的时候，发现自己的房子已经变成“老破大”了，无论是户型，还是组团的维护程度、商业配套，根本竞争不过同一个楼盘最新的那几期产品。

B盘总共才1000套房产，只要物业管理得宜，小区懂得保养和维护，出手肯定容易得多。有中介告诉镁姨，那些各方面条件都不错的小盘，同时放出的房源一般不超过十套，只要价格合适，很快就能卖出去。

我们选择小楼盘的时候，通常会对它的新旧程度、物管水平、环境配套等，都有一个整体的把握。整个小区的房产大致在一个水平线上，户型、环境、配套、物业管理相差不会太大，一损俱损，一荣俱荣，这样的小区，才能呈现整体欣欣向荣的面貌。

04

综上，我那个朋友，最后选择了B盘。

而A盘，还有大把的房子，等着大把的买家下单。

这个选择题，没有对错，只有是否合适。

如果你有小孩，重视教育，生活半径主要在社区内，住大盘是很舒服的，因为超级大盘本身就是一个小社会，各种配套一应俱全。

如果你很年轻，更看重交通便利，待在外面的时间比待在家里的时间更长，而且希望二手市场更快转手，选小而美盘更适合。

当然，市面上绝大多数的小区，都抵不过时间的冲刷，它们终将迎来老旧的那一天。唯一能让房子持续保持活力的方式，就是根据自己的实力和需求，不断地折腾和置换。

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