纠结！南沙和亚运城，买哪个更好？
The following article is from 镁地产 Author 小鱼
大家好，我是镁地产的小鱼。上个月我们写了一篇《思考题1：万博和科学城，买哪个更有前途？》，很多粉丝希望我们写成一个系列，把那些可比性较强的板块来个一一对比。
最近我发现一个很有意思的话题，就是很多想去南沙买房的人，都会纠结于同一个问题：买南沙还是买亚运城？
这应该是广州楼市一个非常经典的话题，历久而弥新。
总的来说，大家对南沙的名气、地理位置、市容市貌都很认可，但说到性价比呢，南沙和亚运城似乎又没得比，毕竟亚运城和市中心近得多，价格却和南沙却相差无几。
南沙蕉门河的二手房，大约2.5万，亚运城靠地铁的二手房大概2.7万。而南沙湾、灵山岛尖的一手房，价格更是冲到3.5万以上，比亚运城的一手还贵个几千块。
同样的价格，我为什么不买近郊的亚运城，而要买远郊的南沙？如果在市区上班，每天通勤时间可以节省一个小时，不香吗？
舍近求远，不买亚运城买南沙，给我一个理由先？？
其实，话虽如此，亚运城的软肋也是很明显的，那就是升值差。遥想2010年，亚运城首次开盘，衔亚运会光环横空出世，那可是与羽扇纶巾、雄姿英发，价格冲到1.4万，可谓傲视番禺。
然而，十年过去，亚运城这个超级IP居然跑输大盘。最近地铁的媒体村板块，二手均价2.5-2.8，而万科欧泊、剑桥郡、雅居乐十年小雅等同时期的二手房，普遍涨4万+。
再看南沙，2010年的南沙，房价还没过万，一手房均价也就七八千，二手房五六千。可如今，南沙一手早已迈过亚运城，二手也十分接近了。
换句话说，过去十年，亚运城不仅输给了同处番禺的万博，也输给了当年的蛮荒之地南沙。
何以至此？
要说IP，十年前亚运城正当红的时候，万博、南沙、科学城、知识城都还在吃土。要说环境，亚运城也不差，连片开发、统一建设，没有城中村和专业市场，绿意盎然，莺飞草长，也算赏心悦目。要说教育，亚运城也有广铁一中，玩名校概念，比南沙、增城早得多。
原因我们先不说，下面分别从成交量、交通、教育、产业等多个维度比较分析一下南沙和亚运城。
01
成交量PK
虽说亚运城的房价跑输大盘，但要说成交量，那可是相当不俗。
一手房数据显示，南沙是仅次于增城的第二大粮仓，亚运城更是常年位居单盘销冠。
2019年，南沙区新房成交量排在全市第二名，达13437套，仅次于增城区的29574套，去年亚运城是全市单个楼盘销量冠军，成交量达到4169套，其次是科慧花园的3850套。
距离广州亚运会开幕已经十年了，但亚运城的房子还没有卖完。
其规划的建筑面积要达到500万平方米的超大体量，相当于半个珠江新城。后续还有大量新盘，开发周期之长，虽说10年涨幅跑输大盘，但近几年在市场上的成交量却是冠军，去年还是全国销冠，购房者用真金白银在此投票。
南沙，定位很高，广州唯一城市副中心，国家新区、自贸区、国际金融岛、IFF论坛、广州期货交易所、粤港澳大湾区商业银行，概念是一个接一个，根本停不下来。所以，南沙虽远，但房子根本不愁卖。
可以说，亚运城和南沙的房子，其实都不愁卖，但核心卖点不同：亚运城的卖点是让人心服口服的性价比，南沙的卖点是无与伦比的概念。
02
交通PK
无论在哪买房子，小鱼首先关心的就是交通。对每天都要上班的人来说，买房不关心交通，就是忘本。
地铁方面，南沙和亚运城都在4号线上，以客流量最大的地铁站“体育西路站”为目的地的话，南沙需要1小时左右，亚运城需要40分钟左右，考虑到未来的新建地铁，地铁18号线开通后，南沙去往天河中心时间会大大缩短。
不过，18号线有个bug，就是不经过南沙城区，从南沙城区乘坐18号线，估计还要预留半个小时的接驳时间。至于怎么接驳？目前主要靠公交车或者网约车，未来可以靠15号线，但15号线还在规划中。
亚运城虽不能享受18号线，但3号线东延段会通往亚运城的海傍站，未来可从亚运城直接坐三号线到珠江新城，中间不用换乘，而且还是初始站（容易占到座位）。
当然，三号线目前已是全国最挤地铁，等到东延线开通之后，会挤成什么画面？不敢想，想一想都酸爽。
所以，如果是在市中心上班，买亚运城明显近得多，即使18号线开通，南沙至多也和亚运城打个平手。
不过，假如你南沙上班，或者在深圳、东莞、香港上班呢？那毫无疑问是南沙。
首先，南沙有广深港高铁庆盛站，从庆盛到深圳福田只要半个小时。其次，南沙客运港到深圳机场的码头航线已经开通。再者，深中通道南沙支线正在建设，未来从南沙到前海，比到珠江新城还快。
更重要的是，南沙规划中还要一个巨无霸的万顷沙交通枢纽，这个枢纽建成后，从南沙出发，半小时可以到达湾区绝大部分城市，亚运城则只能依靠南站。
03
教育PK
教育方面，南沙和亚运城的成长性都不差。
南沙早已不是当年那个轰隆隆的工业区，目前正集全区之力提升科教文卫软实力。在此背景下，越秀老牌名校纷纷到南沙开枝散叶。
据不完全统计，南沙已签约或进驻了华南师范大学第二附属中学（初中、高中），广州二中南沙天元学校（初中、高中），广大附中南沙实验学校（小学、初中、高中），广州外国语学校附属学校，执信中学南沙学校（九年一贯制），广州市湾区实验学校。
南沙有大量土地、而且财力较强，在引进名校方面有天然的优势。
有人说，未来的南沙，大部分小区都有机会成为学区房。这没什么好奇怪的，南沙常住人口才70多万，就是让所有小区变成学区房，成本也不算太高。
亚运城的教育也不差，而且学校很多，规划有19所学校，从幼儿园至高中，4所广铁一中。大家知道，广铁一中可是和华附、执信、广雅比肩的名校。不过，亚运城规划了近10万人入住，而且入住率又那么高，优质学位是否够用？要打一个问号。
那么，单纯看教育，应该怎么选呢？我更倾向于选南沙，原因很简单，因为南沙地位高、财力强，名校会越来越多，确定性更好。
而亚运城只是一个“睡城”，在番禺的地位不如万博高，政府对这里的投入肯定不如南沙。亚运城的配套主要靠的是几个大开发商在投钱，而南沙是政府直接投资，谁的可持续性更好？一目了然。
04
环境PK
环境方面，两个板块都不差。
南沙的话，蕉门河板块、明珠湾板块基本没有城中村，蕉门河两岸的住宅小区都很新而且规划整齐、万达的商业业态也很丰富。灵山岛的江边也是规划了崭新绿道，赏心悦目。
亚运城也不错，连片开发、统一建设，环境齐整，赏心悦目，还拥有2千平米的体育公园，是番禺罕见的出门2公里还看不到城中村的板块。
如果一定要分个胜负，我还是选南沙，南沙湾、蕉门河、灵山岛尖的环境，放在整个大湾区，都是一张名片。
05
产业PK
产业方面，南沙以前主要是个工业区，广汽丰田、广船国际等大工业企业不好。
成为自贸区之后，南沙还要搞先进服务业，正集全区之力打造明珠湾CBD，重点发展金融服务、总部经济、科技创新等高端非生产性服务业。蓝图很美好，整个横沥岛全岛开挖，建设如火如荼。
换句话说，南沙在产业上的志向很大，希望另起炉灶，搞出自己的就业中心，彻底不依赖主城。只是这个计划，不知道何时能实现？
毕竟，南沙和主城区超过50公里，想另起炉灶搞一个就业中心，难度还是挺大的。
亚运城就简单得多，它不是一个行政区，只是一个居住板块，在产业上肯定要依赖于番禺和天河。目前来看，亚运城如果能承接好万博、琶洲、天河的上班族，也是非常不错的。
我就认识几个在科韵路、科学城上班的朋友，平时住在亚运城。通勤时间虽然长达一个小时，但架不住便宜这个优势，他们就买了亚运城。
所以，从承接白领阶层的角度看，现阶段亚运城的确定性更好，但如果南沙的规划能够实现，那就是下一个前海或者深圳湾了！
06
总结
虽然有很多人不看好亚运城，但是它每年的成交量都出奇的高，市场还是买账的，因为价格优势就在那里，配套优势就在那里，品牌开发商的运营能力就在那里。
虽然涨幅不能令人满意，但是自住买亚运城还是OK的。至少现在，广州人买房是很务实的，更看重交通、教育这些配套，规划是其次。
南沙呢，主要的是赌它的规划。
现阶段大家普遍看好蕉门河和明珠湾，只是会觉得价格已经有点小贵了：这么远凭啥卖到三万多？很多人会犹豫这个问题。
但其实这两个片区都OK，一个是买性价比，一个是赌广州的未来。明珠湾代表着南沙速度，而且南沙区永远不缺概念和市场注意力，永远有故事可讲。
房价很多时候就靠市场注意力撑起来的，各位注意体会我这句话。亚运城之所以跑输大盘，一个重要原因就是亚运会结束之后，它失去了对市场注意力的聚焦效应。
亚运城的痛点，是没有产业赋能，“睡城”意味明显，而且供应量巨大，资产属性较弱。其次，番禺区的主要资源在万博、南站、大学城，亚运城是排不上号的。好在，亚运城有低价策略，让其居住属性凸显，适合刚需族上车。
南沙呢，规划虽好，IP虽强，但缺点是离主城区较远，人气方面一直有待提升。而且广州的单中心结构深入人心，在离中心区50公里的地方，再造一个中心，从上到下似乎还没有完全形成共识。
用一句话来总结就是，要性价比选亚运城，要成长性选南沙。而很多时候，性价比和成长性（升值潜力），不可兼得。不要奢望买一套房子，把什么需求都满足了，那样不现实，现实是一定要学会做选择题。
关于南沙和亚运城，大家还有什么想说的？欢迎投票，然后到评论区说话。
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