买房，要永远永远永远跟着产业走
The following article is from 镁地产 Author 陈一朵
51463元！拍到网崩！广州史上第三贵、天河区史上最贵宅地近日诞生。
11月16日，备受关注的广州天河奥体公园北侧北AT1003036地块，被合景泰富拿下，成交总价486479万元，折后楼面价51463元/平，刷新了此前汇景新城地块，拿下天河地王、全市第三的傲人成绩。
来源：拆神
01
这块地凭啥可以拍到5.1万？
拍出这个价格并不奇怪，早在上个月底，这宗地块便未拍先热。今日一拍，头条自动安排好了。
一是拍出了天河宅地地王，仅次于越秀南路AD013907地块（64576元/平）、海珠区AH051028地块（55437元/平），单价比第四名海珠新港东路地块（琶洲地块）还要高1元，令人想不关注都难。
不过也有朋友好奇：这宗地之前公布的封顶楼面价是64819元/平，现在只拍到51463元/平，是不是还差那么点意思？
对此，广州市房地产协会专家委员会委员、地产经济学家邓浩志对镁地产表示，“因为这个价格已经非常高了，意味着售价可能要过8万，比目前二手价高好多。”
二是地块本身条件不错。
根据出让条件，地块可建设用地面积47265平，容积率2.0，限高36米，建筑密度30%，绿化率35%。结合出让文件披露的设计图，地块拟建10余栋低密度小高层住宅，同时还配备政务服务中心、幼儿园、派出所等设施。
由此看来，地块未来的规划设计是比较宜居的。而且，地块西边是奥体公园和半山溪谷，北边是纯别墅楼盘帝景山庄，环境和生态资源不错，有做豪宅的条件。
三是周边教育资源还行。
地块周边有华阳教育集团的奥体东小学、体育东教育集团的灵秀小学、执信中学天河校区（在建）等。
地块周边有环城高速、华南快速、广深高速、广园快速，最近的地铁站是21号线大观南路站，距地块约2公里。
商业配套除了底商，3公里左右处还有购物中心高德汇、优托邦，但这个距离基本需要驱车才能到达。
四是旁边的牛奶厂板块关注度挺高。
尽管地块属于天河智谷片区，但因为靠近牛奶厂板块，与牛奶厂板块的关联性较强，所以默认将它划入牛奶厂板块。
地块航拍图 来源：拆神
经过四五年的“耕种”，牛奶厂板块已进入收割时期，目前二手房报价已突破6万+，加上周边吉山村旧改，板块的热度还可以持续较长一段时间。
五是位于天河区。天河的地块有多稀缺想必不用多说了，目前在售的一手盘珠江花城、保利天汇都是热抢盘，几乎逢开必爆，金地·天河峯睿吹风价更是超过6万/平。
02
六年间，牛奶厂地价涨了三倍
记得我第一次去牛奶厂探盘，已经是4年前了，我打了一辆滴滴，沿着黄村地铁站，穿过一片林荫小道，旁边的别墅区一晃而过，接下来就是荒凉的路，突然两侧冒出来一栋栋高楼，金地·天河公馆、华润天河、龙湖·首开原著、招商雍华府等分列马路两侧。
一踏进售楼处，唔，终于能见到人了，安全感又回来了。
牛奶厂上一次宅地出让是2014年，最低底价仅11605元/平，现在卖到了5.1万多/平，涨了近5倍。2016年，这里的均价不过3万多/平，没想到才不过4年，次新房二手均价突破了6万/平，涨了近2倍。
以下是牛奶厂板块近六年来楼面价一览，可以感受一下牛奶厂地价超高的攀升速度。
图片来自南方都市报
其实，关心广州楼市的都知道，在此次土拍之前，牛奶厂二手房已经先涨为敬。
上图是华润天合的一套三房户型，从今年6月至今，调价3次，共计涨价120万，单价从5.8万多/平米涨到了6.7万多/平米，每平米涨了近1万元。还有不少户型，放盘价已经到了7万多/平。
很明显，泛牛奶厂板块已经出现一二手倒挂现象。
对于此番地价逼近房价的现象，邓浩志也给出了自己的分析。他认为，按照现在拍出的5.1万多/平的楼面价，未来要买到7万/平以上才有可能实现盈亏平衡。如果装修标准高一点，综合成本可能要近8万元/平。
不过呢，获得该地块的是本地房企，对广州市场是非常的了解，基本不存在严重错判的问题。
不少业内人士的猜测更为大胆，直言这宗地块未来要卖到10万元/平。
具体到落地，邓浩志也做出了自己的分析：地块容积率较低，只有2.0，按惯例可以做部分类别墅产品，以提高销售单价。
03
牛奶厂和广钢，胜负已分
拍地月月有，地王不常有。此番天河地王重出江湖，透露了一个信号：楼市真的热起来了，天河楼市更是火到流鼻血。
正所谓一半火焰一半海水。市场疯狂的时候，我们要保持清醒：楼市狂热期千万别乱买，反而更要冷静分析再做决定。
趁着今天的热点，我们简单对比一下地块所在的牛奶厂板块、广钢新城两个板块的发展，以供参考。
牛奶厂板块与广钢新城几乎同时拍地、同时入市，开发商互相抬轿子，两个板块各有热度，所以市场也喜欢把它们尤其是前两者拿来比较。
一开始，广钢新城凭其大体量、大配套等领先开跑，没想到4年跑下来，被牛奶厂“反超”了。这是为什么呢？
镁地产请教了邓浩志和黎文江老师，没想到他们的观点还挺不一样，邓老师站牛奶厂，黎老师呢，更喜欢广钢新城。
⭕️ 邓浩志：
广钢和牛奶厂基本上同时卖地同时开盘，但命运截然不同。广钢1万多/平的地价开始，3万多/平的房价开始，卖到现在4-5万/平；牛奶厂也是1万多/平的底价开始，4万多/平卖，现在已经卖到6万多/平，甚至有二手房报价7万多/平，地价也到了5万多/平，未来至少要卖8万/平。所以牛奶厂板块明显比广钢板块涨得快了很多，无论是地价还是房价。
原因主要有二：
一是广州的发展方向都是往东往南，而广州整个西部的城市建设都是非常缓慢的，政府投资资金资源很少。西部的建设基本上是开发商盖房子，完成建设。而公园、博物馆等进展非常缓慢。广州的政策、资源、基础设施建设、产业引进等都放在东边，西边没什么政策。
二是供应量不同。广钢新城有16个盘，8个开发商16个楼盘。如果再算上南边的广船，北边准备开发的广摩，加上周边其他楼盘，再算上佛山的千灯湖和大沥板块，整个片区的供应量非常大。
牛奶厂一共五六块地，实际上住宅只有4个。牛奶厂开发后，奥体有零星楼盘，比如保利天汇，满打满算才几个楼盘。
所以，牛奶厂板块和广钢板块的区别在于，政府投资资源不同、供应不同，导致命运不同。同样的逻辑，位于海珠区的广纸，命运将与广钢类似。
⭕️ 黎文江：
我从2014年起就看好广钢板板块，主要原因有：
价格低于牛奶厂板块，性价比更高；
教育资源丰富，学校多（32所中小幼）；
交通便利，地铁公交轮渡交通八达；
医疗资源丰富，三甲医院（市一医）；
选择多，区域内十余家央企国企开发商高质量小区随你挑，还有高科技室内外居住环境。
果然是萝卜白菜，各有所爱。一朵认为，如果你对有一份老城区情怀，或者看重规划的齐整性、生活配套的成熟度，可以考虑广钢新城。
但如果更看重投资价值，建议你果断买入珠江新城、牛奶厂、天河智谷、科学城这些东部片区。在广州这样的城市，房价本质上还是由生产力决定的，跟着选进生产力的流向买房，才是顺势而为。
目前，广钢新城的最高楼面价4.1万，泛牛奶厂板块的最高楼面价为5.1万。从一二手房价看，广钢新城仍在5万左右徘徊，泛牛奶厂板块则出现一二手倒挂现象，二手报价普遍达到6.5万，一手售价也即将突破6万。
可见，经过五六年的长跑赛，无论是地价，还是房价，牛奶厂已经和广钢明显拉开差距，而且我认为这个差距还会继续拉大，这就是产业的力量。
其实，要说规划的齐整性、教育资源的兑现速度、配套的成熟度，广钢的性价比还真的比牛奶厂要高一些！说实话，我至今都不太喜欢牛奶厂那边的房子，离地铁远、曾经许诺的名校没有兑现、周边环境也很村。
但那又怎样，有产业，就能一俊遮把比百丑。作为产业强区的天河，赋能效应就是这么强！
就好比很多人不忿为啥深圳宝安比广州市区还贵？还不是产业的力量！宝安隔壁是南山科技园、是粤海街道办，仅凭这一点就够了。
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