琶洲地价已拍到5.1万，周边二手怎么买？

琶洲，居然是有住宅用地的。

今天上午，海珠区一宗一线临江的海珠新港东路AH041405（琶洲东区）地块，被保利以468978万元的总价拿下，折合楼面价约51462元/平，为目前广州楼面价第三高，再次惊艳广州。

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这宗地块位于海珠区新港东路北侧，妥妥的琶洲一线江景地块。占地面积17382平，计容建面91131平，容积率5.9，起拍价362978万元，吸引了中海、华发、保利、招商、金茂、电建这六大央企参战，历经3个多小时，107轮竞价，最终花落保利。

图片来源于“拆神”

51462元/平的楼面价，目前位于广州起拍楼面价第三的位置，仅次于广州城投64576元/平拿下的越秀南路地块、侨鑫41329元/平拿下的科韵路西侧地块。

图片来源于“拆神”

拍出这个价，其实一点也不例外。

首先，该地块位于琶洲板块。对于琶洲来说，住宅用地本来就是个稀缺品。据统计，自2009年至今，琶洲已经有11年没有出让过宅地了。

最近一次，都要追溯到2009年10月，琶洲以约4714元/平的实际楼面地价，拿下琶洲村（一、三、四、五）地块，打造了琶洲的标杆江景楼盘保利天悦，目前二手参考价已超过10万/平。

由于多年无宅地供应，导致琶洲几无新盘。最新的保利天悦，也在3年前的2017年售罄。

所以，这宗宅地对于琶洲来说，真的是久旱逢甘霖。

其次，这是一宗临江宅地。据“广州楼事”梳理，从2013年到今年8月，广州中心五区总共出让了10宗优质江景地块，目前仅有两宗建成项目且入市，分别是金融街·融御和越秀·天悦江湾。

根据链家数据，金融街·融御一手房均价为6.5万/平，越秀·天悦江湾复式户型新房均价为7.8万/平。得益于江景资源，两个楼盘不仅明显价格高出同地段，人气也居高不下，分别占领海珠区楼盘人气榜的第五和第二名。

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同时，地块本身的条件也相当不错。不仅临江，西边还靠近广州环城高速，附近还有地铁8号线万胜围站。更重要的是，还有高大上的规划加持。

据广州日报8月报道，琶洲东区AH041405地块控制性详细规划在广州市规委会通过，区域内规划3条地铁线、2条过江隧道，分别是 8号线延长线、23号线、28号线及鱼琶隧道、琶洲东隧道。珠江两岸的过江隧道规划建设也在积极推进中。

与琶洲西区以总部办公为主不同，琶洲中东区将完善会展配套、高品质社区、商业服务等相关综合配套设施，打造具有国际竞争力的现代化滨水中央创新区。

市规委会上专家表示，琶洲中东区在广州一江两岸三带中处于独特位置，相当于广州的曼哈顿岛，其规划建设是广州东进的重要一步。这个评价可谓相当有分量了。

这次市规委会，还审议通过了一宗宅地，“地块位于8号线东延线的凤浦公园站综合交通枢纽旁，加上新化快速即将开通，区位条件优越”，没错，就是今天被保利拿下的这宗地。

阔别11年的琶洲稀缺宅地，中心五区仅个位数的江景地块，“广州曼哈顿岛”的最新宅地，你不火谁火？

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得天独厚的区位优势，价值高瞻远瞩的规划，令这宗地块如同衔着金勺子出生的孩子，备受瞩目。因此市场断言，这必定是一个10万+的项目。

分析认为，等这块地入市后，将搅动整个琶洲片区的楼市生态，对片区内其他二手房也将起到带动作用。

不过，虽然一手房源断供多年，但周边二手房的表现仍然表现平平。据链家数据，片区内楼梯房二手均价在3.5万-4.5万/平，电梯楼均价在5.5万/平以上，只有保利天悦达到10万水平。

目前片区内成交比较活跃的主要有南园居、雅郡花园和大家庭花园。三个盘的楼龄都超过10年，相隔不远，南园居和大家庭花园靠近琶洲地铁站，雅郡花园则靠近万胜围地铁站和万胜围有轨电车站。

商业配套方面，除了常规的肉菜市场和小店，南园居和大家庭花园周边有六元素体验天地、吉盛伟邦，雅郡花园周边有保利广场、万胜围广场等商业中心，满足基本的生活配套没问题。

具体来看：

雅郡花园小区环境较好、绿化率较高，户型设计相对较好，小区内有海珠区第三实验小学，可对口直升广州市六中长风中学，还有公立的蓝色康园幼儿园，在海珠区算不错的教育配套了。

因此雅郡花园也是三个盘中最贵的，链家显示9月成交均价为59795元/平，最贵的挂牌价超过了7万/平，位居万胜围成交小区榜首位。

南园居小区环境居中，绿化还可以，小区内有私立的名门珠江小学，公立小学可以上海珠区第三实验小学，链家显示9月参考均价为38672元/平，但二手房放盘价已经到了4-5万/平。

大家庭花园看起来比较老旧，户型相对差一些，居住舒适度也不如另两个盘，小区内没有学校，入读情况和南园居一样，因此价格也低一些，链家显示9月参考均价为38588元/平。

总体来看，雅郡花园综合条件最好，自住投资两相宜。南园居和大家庭花园性价比较高，适合刚需需上车族或者带一点投资属性的买家。

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回到文章的主题，琶洲地价创新高，能否带动周边二手乘风破浪？

琶洲的生产力、琶洲的区域价值，毋庸置疑，绝对是珠江新城之后广州最大的封面。区域价值提升带动周边房产升值，这个逻辑是对的，但如果产品本身太差，价格天花板也比较明显。

例如，珠江新城的品质小区，早已涨到12万以上，但仍然存在一些五六万的房子，就是涨不上去，究其原因，这些房子要么楼龄特别旧，要么被皮包公司占领、商住混杂。

也就是说，即使是珠江新城，也存在一些涨不上去的房子。

所以我给大家的建议是，如果看好琶洲价值、想去琶洲买房，最好还是买品质好一点的小区，第一选择还是标杆保利天悦，别看它贵，但在琶洲这种高大上的地方，以后估计是越贵的房子越能涨。

其次是买一些物业管理较好、对口学校比较好的次新房，不建议买那种品质太差又没有优质学区的房子。

一句话，琶洲虽好，想坐在它的风口上飞，标的本身也要过硬。

*本文部分信息参考自“广州房产”，在此表示感谢。

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