查看原文
其他

国家再发文!支持TOD、不得新建500米以上高楼、完善郊区新城

孙不熟团队 城市战争 2023-03-23

◎城市战争(ID:sunbushu123) |  安十一

未来五年,指导中国城市发展的纲领性文件来了!

7月12日,国家发展改革委印发《“十四五”新型城镇化实施方案》(以下简称《方案》),《方案》已获国务院批复同意。👇

先说重点:

1、全面取消城区人口300万以下城市的落户限制;
2、不得新建500米以上高楼,严控250米以上建筑;
3、支持TOD模式,打造站城融合综合体;
4、超大中心城区要瘦身,有序疏解非核心功能;
5、完善郊区新城功能,强化与中心城区快速交通连接,实现组团式发展。

以上要求,在此前散见于各个部委的通知中,比如“不得新建500米以上建筑”在《关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》有提及,但这一次被完整地写入《“十四五”新型城镇化实施方案》,就显得更重磅了。

面就来具体说说本次《方案》。


01

除了个别超大城市

其他城市户籍全部放开放宽

买房,首先要选城市。怎么选?我们可以参考城市的落户条件。

在这一方面,《方案》是这么说的

 放开放宽除个别超大城市外的落户限制试行以经常居住地登记户口制度;

全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制,确保外地与本地农业转移人口进城落户标准一视同仁。

全面放宽城区常住人口300万至500万的I型大城市落户条件;

完善城区常住人口500万以上的超大特大城市积分落户政策精简积分项目,确保社会保险缴纳年限和居住年限分数占主要比例,鼓励取消年度落户名额限制。

《方案》明确,除个别超大城市外,放开放宽其他城市的落户限制。

以,未来,人口规模仅次于超大城市的特大城市,将接收到更多的人口红利。

随着落户限制放开放宽,特大城市将迎来可观的新增人口,带动城市生产力、地段价值的水涨船高。

据七普数据,目前,我国共有14个特大城市:


武汉、东莞、西安、杭州、佛山、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连。👇


可能有人会问,“全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制”,这些城市的房子能不能买呢?


自住当然能买,但为了投资的话,就要看产业发展情况。


相对而言,有500强、大企业总部项目入驻的城市,产业结构就更加集约高效,更具升值前景。

据2020年底住建部公布的《2019年城市建设统计年鉴》,有30个城市城区人口超过300万人。

也就是说,我国将有约600个城市彻底取消落户限制,大家可要睁大眼睛、仔细挑选了。


02

中心城区要瘦身

这些东西可以搬到郊区

《方案》还特别提到:

“ 推动超大特大城市瘦身健体。科学确定城市规模和开发强度,合理控制人口密度。
有序疏解中心城区一般性制造业、区域性物流基地、专业市场等功能和设施,以及过度集中的医疗和高等教育等公共服务资源。”
这其实就是,疏解中心城区非核心功能,附加值不高的产业,都可以从中心城区请出去。

那中心城区保留什么呢?

“优化提升中心城区功能,增强全球资源配置、科技创新策源、高端产业引领功能,率先形成以现代服务业为主体、先进制造业为支撑的产业结构,提高综合能级与国际竞争力。”

这对于广州,也是一项很及时、很有指导意义的政策。

相比京沪深,广州中心城区的问题最为突出,如越秀、荔湾、白云等,至今仍存在着大量的物流基地和专业市场。

这些产业对土地的利用率较低,又给城市制造了巨大的拥堵压力,亟待疏解。

不过,广州中心城区的一般性制造业正在快速疏散出去。

比如广钢、广纸、广船、珠啤、牛奶厂、广氮等大型制造企业,基本已经迁出中心城区,原来所占地块则变成了高档写字楼和住宅。

等城中村、厂房、批发市场搬走后中心城区的城市面貌、空间布局、产业结构将全面升级,地段价值自然也将水涨船高。

可能有人会问郊区新城不能买么?

有得也可以买。

方案提出,将支持国家级新区、郊区新城。

“高质量高标准推进国家级新区规划建设

完善郊区新城功能,引入优质资源、促进产城融合,强化与中心城区快速交通连接,实现组团式发展。”

近年来,广州南沙、黄埔、增城等郊区新城,正在疯狂引进核心区的学校和医院,较好地疏解了中心城区的教育和医疗资源。

所以,国家级新区、产业较强的郊区新城,也是值得买的。


03

不得新建500米以上建筑,

严控250米以上建筑

方案另一大亮点是,提出严格限制新建超高层建筑,不得新建500米以上建筑,严格限制新建250米以上建筑。

这意味着,以后,摩天大楼成群的景观将越加稀少。

可能有人会说,我懂了,现在要买高楼,以后会越来越值钱的。

这可不一定。高层住宅往往居住密度也高,拆迁难度也大,未来可能面临拆不掉、难转手的困境。

顺便说一句,TOD上盖的房子是不错的选择。

方案明确提出支持TOD模式,即以公共交通为导向的开发(TOD)模式,打造站城融合综合体,鼓励轨道交通地上地下空间综合开发利用。 

近年来,北上广深等大城市都在交通站场区域打造大型商务区,如上海虹桥、香港西九龙等,吸引了不少企业、人才进驻。

目前,TOD模式已经在大湾区房地产市场积极应用。

种种举动表明,我国正在迈入站城一体的TOD新时代。


04

都市圈“财税共享”来了!

环中心城市片区将受益

在超大特大城市被要求瘦身之时,大中城市则被要求适当增肥、错位发展。

“充分发挥资源和产业优势,承接符合自身功能定位、发展方向的超大特大城市产业转移和功能疏解,推动制造业差异化定位、规模化集群化发展。

因地制宜建设先进制造业基地、商贸物流中心和区域专业服务中心,夯实实体经济发展基础。”

而且,方案提出:

依托超大特大城市及辐射带动能力强的Ⅰ型大城市,以促进中心城市与周边城市(镇)同城化发展为导向,以1小时通勤圈为基本范围,培育发展都市圈。”

为了让融合更加充分,方案提出,在城市群和都市圈内,探索经济管理权限与行政区范围适度分离,建立跨行政区利益共享和成本共担机制

简单来说就是:财税共享。

这个提法,准确地指出了当前城市群一体化、尤其是城市群内大中城市的痛点

毕竟区域经济一体化、同城化最大的问题是,缺乏动力机制。

广佛是全国最近的双子城,但是,由于广州的高新产业、储备用地大部分都在东部和南部,缺乏在西部和佛山协同发展的动力。

但从2020年开始,广佛宣布将探索“财税共享”机制,如果这个机制成熟,两个城市就有动力去发展行政交界区域了。

方案还提出,鼓励都市圈社保和落户积分互认。

这个也非常有突破性,将能促进劳动力在一定范围内的自由迁移,更好地实现市场资源配置,提升城市群和都市圈承载能力,增强中心城市对周边地区辐射带动能力。

所以,如果买不了中心城市,可以买在中心城市周边、城市群之内的大中城市。

尤其是临近中心城市的片区,比如佛山的三龙湾科技城、千灯湖等临广板块,都是性价比不错的选择。


05

严控新增建设用地

M0地块或迎春天


未来会不会有大量新地块入市?


难。


方案特别提到,严格控制新增建设用地规模,提高建设地利用效率,实行增量安排与消化存量挂钩

如何做到?

比如,“推动不同产业用地类型合理转换,探索增加混合产业、复合功能用地供给。”

这让我联想到了,M0(新型产业用地),比较契合这一思路。

M0,是在工业用地(M类)中增加的新型产业用地。

目的是,满足传统工业向智能制造转型的需求,具体包括研发、创意、设计、中试、无污染生产等新型产业功能以及相关配套服务的用地。

相比M1(普通工业用地),M0的开发强度、土地利用效率更高,使得单位用地面积上能产生更高的产业价值。

这两年,MO地块越来越流行。

2020年12月,华为在白云区拿下华侨糖厂地块,拟建华为广州研发中心。

据悉该地块就是M0地块,也因此,地价远低于住宅用地和商业用地。

所以,未来,产业用地将更加友好,企业拿地有望越来越频繁。

在产业为王的时代下,大家也可以多关注下科技产城的房子。

延伸阅读:
住建部出手!层高不能低于3米,二层以上要建电梯!住宅设计有大变化
500米以上高楼不许建!珠江新城几无可能被复制了
广州需多建写字楼,深圳需多建住宅

您可能也对以下帖子感兴趣

文章有问题?点此查看未经处理的缓存