500米以上高楼不许建！珠江新城几无可能被复制了

500米以上高楼已成历史，中国城市的摩天大楼竞赛戛然而止。

7月6日，国家发改委官网发布了《关于加强基础设施建设项目管理 确保工程安全质量的通知》（下称“通知”），明确提到要“严把超高层建筑审查关”，不得新建500米以上超高层建筑。

 对100米以上建筑，严格执行超高层建筑工程抗震设防审批制度，与城市规模、空间尺度相适宜，与消防救援能力相匹配；

严格限制新建250米以上建筑，确需建设的，要结合消防等专题论证进行建筑方案审查，并报住房城乡建设部备案；

不得新建500米以上超高层建筑。

这不是国家第一次对超高层建筑喊停。

去年4月27日，住建部和国家发改委联合发布的《关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》，就对超高层建筑做出了要求，当时的表述是这样的：

严格限制各地盲目规划建设超高层“摩天楼”，一般不得新建500米以上建筑，各地因特殊情况确需建设的，应进行消防、抗震、节能等专项论证和严格审查，审查通过的还需上报住房和城乡建设部、国家发展改革委复核，未通过论证、审查或复核的不得建设。

要按照《建筑设计防火规范》，严格限制新建250米以上建筑，确需建设的，由省级住房和城乡建设部门会同有关部门结合消防等专题论证进行建筑方案审查，并报住房和城乡建设部备案。

各地新建100米以上建筑应充分论证、集中布局，严格执行超限高层建筑工程抗震设防审批制度，与城市规模、空间尺度相适宜，与消防救援能力相匹配。中小城市要严格控制新建超高层建筑，县城住宅要以多层为主。

注意，对于500以上的建筑，上一次的表述是“一般不得新建，因特殊情况需要建设的，要进行审查和上报”，为500以上建筑预留了一定空间；

而此次发改委再次发声，表述变成了“不得新建”，言简意赅，没有商量余地。

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通知对高层建筑严控，意味着中国城市的摩天大楼竞赛戛然而止。但从长远来看，合理的控制是有必要的，因为超高层建筑本身就存在很多问题：

一是安全问题，特别是消防安全，目前世界最好的消防云梯仅100多米，摩天大楼存在较大的消防隐患。

二是成本与收益问题。摩天大楼施工难度大，建设成本高，周期又长，超高层建筑烂尾的例子并不鲜见。

而且，过量的摩天大楼很可能导致高空置率，而且租金回报率也上不去，后续运营难以为继，这对城市土地资源是一个巨大的浪费。

超高层建筑的保养维护成本也很高，这类房子如果得不到好的保养维护，若干年后就是建筑垃圾，因为容积率高、拆迁价值低，很难找到开发商愿意去拆。

如果遇到盲目追求高度，不重视设计和技术的开发商，其打造出来的超高层建筑，不仅影响整个城市的风貌，还可能存在安全隐患。

所以，对超高层建筑，中央考虑得更为周全和长远，算的不仅仅是短期的经济账，还有安全、人文、生态、城市风貌等各种长远问题。

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通知自印发之日（6月19日）起执行，我认为对房地产行业将产生这么几个影响：

一是，500米以上的摩天大楼将成为历史。

近年来，中国各大城市掀起了兴建摩天大楼潮，城市天际线不断被突破。据国际机构CTBUH公布的最新数据，目前全球十大高楼中，中国贡献了6座，分别是：

上海中心大厦（第2）、深圳平安金融中心（第4）、广州周大福金融中心（第7）、天津周大福金融中心、北京中国尊（中信大厦，第9）、台北101大厦（第10）。

这也是中国唯六的500米+摩天大楼，北上广深+天津+台北各一座。这类大楼虽然极少，但影响力却非常大。很多城市将其作为展示城市形象、招商引资的核心利器。

现在国家明确“不得新建500米以上高楼”，意味着之前很多雄心勃勃的摩天大楼计划将成为泡影。

事实上，这个“降高”的趋势早已有了。例如武汉绿地中心由636米降到了467米，成都熊猫大厦从677米降到488米，南京江北第一高楼从600米降到498米，西安的中国国际丝路中心从501米降到498米，华润置地规划830米高的“世界第一高”深圳湖贝塔，最新规划调整到了500米......这一次次调整的背后，正是对超高层建筑的日趋严控。

二是对旧改将产生较大影响。

开发商参与旧改，为了利益最大化，往往会拉高容积率，大建超高层建筑。以广深为例，近两年涌现的200米以上的超高层公寓或住宅，都是由旧改而来。

而且超高层住宅还有景观价值的溢价。目前全球最高住宅是位于纽约中央公园的Central Park Town （中央公园一号），高达472米，几乎是全球最贵的住宅。

所以，旧改项目建设超高层住宅，不仅有增量的考虑，也有溢价的考虑。

如今国家要求“严格限制新建250米以上建筑”，这意味着旧改项目也不能随意建设超高层建筑，预计未来将出现不少高度为240米+的住宅。

第三，县城住宅将回归小高层。

去年住建部发布的《关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》就明确要求，中小城市要严格控制新建超高层建筑，县城住宅要以多层为主。

这几年，县城新建的住宅越来越高，30多层、百米高度的住宅屡见不鲜。“多层住宅”一般是指6层及以下住宅，所以此通知一出，今后县城建高层建筑将越来越难，住宅将以6层以下的小高层为主。

从30多层降到6层以下，差别可不是一星半点。同样的面积，原来可以建30层，现在只能建6层，对当地政府来说，卖地收入将受到很大影响；对开发商来说，拿地要更谨慎，楼梯房可能重回市场；对购房者来说，想住高层住宅，只能买二手了。

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再说说对写字楼的影响，大家知道，中国城市的写字楼往往要靠高度来取胜竞争对手，评价一座写字楼是不是高档，最直观的依据就是高度。

现在国家严控超高层建筑，意味像珠江新城、陆家嘴这类超高层建筑聚集的商务区，几乎不可能复制了，它们作为城市中心的地位将更加巩固。

像珠江新城这种集聚近10栋300米以上高楼的CBD，现在来看真的是个奇迹，无论是从设计、投资、招商还是审批，都是奇迹，以后几无可能再有了。所以我们说，天河CBD再“统治”广州50年都没问题。

在这种情况下，新兴商务区要想弯道超车，就必须要从其他纬度下功夫了，既然拼高度已经不允许，那就只能拼设计、拼服务、拼招商。

以琶洲、金融城为例，它们已经无法从楼宇高度方面和珠江新城正面交锋，只能靠建筑设计、产业布局来对抗珠江新城的虹吸效应了。特别是琶洲，产业布局很有特色，完全是在天河CBD之外，再造一个新的产业圈层，这是它对抗珠江新城最大的筹码。

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