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海珠迭代史!从广州的“河南”,到世界的琶洲

卡梅利多 城市战争 2023-11-23

珠江奔腾、南海浩瀚。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍


中国第二大河珠江,始自云贵高原,绵延2000多公里,穿越崇山峻岭,直抵南海之滨,并在这里冲刷万年,孕育出广州这座伟大的城市。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍


珠江是广州的母亲河,广州也因水而生、因水而兴。‍‍


在广州城央的山水丘壑之间,密布着被珠江水系切割出的一个个江心小岛。海珠岛、二沙岛、海心沙、生物岛、小谷围岛(大学城)、金沙洲、大坦沙岛、洛溪岛、南浦岛……


在这些城央岛中,又数海珠岛的面积最大、人口最多、经济最强。


海珠岛古称江南洲,位于广州中心城区的珠江南岸,四面环江,与越秀、天河隔江相望,全岛面积90.40平方千米、人口182万,被设立为海珠区,是中国一线城市中心城区最大的江心岛。

岛内水网密布,生态湿地广阔,有广州“南肺”之称。




01
海珠迭代史:从“河南睡城”到“中央科创区”


然而,在改革开放之前,海珠还被称之为“河南”,广州有“宁要河北一张床,不要河南一间房”的说法。也有人说,海珠在那个年代就是越秀区的“睡城”。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

但其实,这是一种误解,海珠的发迹其实很早。

例如,广州豪宅最早的发源地并非西关,也不在东山,而在海珠。早在18世纪,十三行的两位世界首富潘振承与伍秉鉴就曾在“河南”的海珠置地修宅,留下潘家花园和伍家花园两座举世瞩目的豪宅。‍‍‍‍‍‍‍‍

相比而言,西关大屋只有100多年的历史,兴起于清朝光绪年间,而东山洋楼的历史就更短了,直到民国时期,才算登上历史舞台。

新中国成立后,海珠区更是搭上历史的快车,开启了三次腾飞。

1952年,为了把广州市建设成为社会主义工业城市,市政府决定把河南区(后改名为海珠区)打造为重要的工业基地,并专门开辟一条大马路来建设工厂,这条马路就叫做工业大道。


这条工业大道出现了中国第一家生产新闻纸的企业,以及万宝牌冰箱、虎头牌电池、广州第一艘万吨巨轮等“大国重器”等。借助工业的快速崛起,海珠区迎来第一次腾飞。

海珠的第二次腾飞源自广交会的赋能2008年,享誉国际的广交会展馆在越秀老城区兜兜转转40年后,正式搬到海珠区的琶洲。


琶洲位于一江两岸核心区,与珠江新城、金融城隔江相望,是未来广州发展的主阵地,这种朝气蓬勃的新气象是当时的老城区不具备的。所以,搬到琶洲,广交会才会有更大的发展空间,更广阔的国际视野。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍


同一年,广交会的规模跃居世界单年期展会第三,成了中国历史最长、规模最大、成交效果最好的“中国第一展” 。


海珠的第三次腾飞受益于科技强国的国家战略。


2016年左右,广州顺应科创产业的发展趋势,决心效仿北京、深圳等城市,集全市之力打造一个中央科创区(CTD),于是有了琶洲互联网集聚区。

2021年1月,粤港澳大湾区2020年“一号文”——《广州人工智能与数字经济试验区建设总体方案》印发,广州计划以琶洲(西区)为核心、以珠江为纽带,打造广州人工智能与数字经济试验区。

如今,琶洲已汇聚腾讯、阿里巴巴、唯品会、欢聚时代、小米、科大讯飞等科技大厂,是广州先进生产力与高质量发展的象征👇‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍


由此,海珠开启了第三次腾飞,如今的它,正以中央科创区(CTD)的身份与天河CBD平起平坐。



02‍
三条中轴集体南拓
海珠成为“江轴交汇”的最大赢家


经过三次腾飞,海珠完成了从工业中心到贸易中心再到科创中心的三重迭代,成为广州高质量发展的象征。

海珠,为何能有如此强的迭代能力?


我觉得这首先归功于它得天独厚的地理位置,大家知道,广州这座城市的精华,要么靠江,要么靠轴


江有两条,分别是珠江前航道与后航道;轴有三条,分别是传统中轴、新中轴与科技创新轴。


所以,在广州,“江轴交汇”必定是非凡之地、是王者地段。


著名规划专家王世福曾精辟说到,“广州的城市建设,是几条中轴线与珠江的多次对话。”



看到了吗?这三条中轴正集体南拓,全部跨过珠江前航道,齐聚于海珠,一举让海珠成为全城最靓的仔


要知道,这三条中轴在珠江北岸时,由越秀、天河、黄埔三区共享,一跨过珠江前航道,居然被海珠一个区独享。海珠这地理位置,也是没谁了。

资本永远跟着风口走,趁着三条中轴集体南拓的历史契机,这座城市新兴的人口与资金,会加速涌向海珠。

2022年,海珠GDP达到2502.52亿元,反超白云,排名全市第五。GDP的名义增速更是达到4.05%,超过天河,在中心六区中排名第一👇


2022年,海珠区数字经济核心产业营收达到957.75亿元,增长6.0%;规上新一代信息技术服务业营业收入增长19.1%,拉动GDP增长1.0个百分点,引领整个海珠区经济高质量发展。(据海珠区统计局)

产业是楼市的指挥棒,经济强势,楼市自然供需两旺。

2022年,海珠区新房市场以1314万元的套均总价排名全市第一,涨幅达到11.71%。
数据来源:广州中原研究发展部
今年3个月,广州成交的894套千万豪宅中,海珠更是贡献了557套,占全市62%。换句话说,广州每卖出10套千万豪宅,就有6套出自海珠!(来源:克而瑞)
这意味着什么?new money正在用千万级资金押注海珠,海珠正在取代天河,成为广州一手豪宅的主战场。

03‍
海珠的滨江住区,几乎被越秀地产“承包”了

科技产业异军突起、豪宅市场赶超天河,此时此刻的海珠,如日中天。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

有人说,以海珠为核心的珠江南岸,正在向珠江北岸频频亮剑,开启这座城市的“江南时代”,堪称千年未有之变局。

在此背景下,房企疯狂抢滩海珠,这里的地块可谓“逢拍必爆”。如今,在广州土拍市场中的TOP10地块中,海珠一个区就占了5个。

然而,高价抢夺之下,整个海珠的宅地供应仍然稀缺,最近3年来公开出让的地块,总共不到10宗。

眼下的海珠,真的求地若渴、一房难求!
然而,有广州“造城者”之称的越秀地产,近年来在海珠所向披靡、收获颇丰,陆续推出近10个项目,对海珠区的滨江区位形成“承包之势”👇
越秀地产海珠主要项目区位示意图(图源广州plus)
如上所示,作为江心岛的海珠,四面环水,在其滨江区域呈现出一个玉带环腰、缤纷多彩的“滨江国际生活区”,而越秀地产的主要项目均位于这个生活区。
大家知道,广州人对珠江的执念是很深的,不管这座城市是东进南拓,也不管CBD往哪建,永远有人为一江两岸买单。

然而,中心四区的滨江区域,要么开发殆尽,要么用于建设建设商办楼宇,住宅用地少之又少,像越秀地产这样能在海珠滨江区域打造近10个住宅项目的,真的没见过。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

其实,这并非只是巧合,更多的源自越秀地产的超前的战略布局。

越秀地产与海珠区的结缘非常早,早在上世纪80年代,当商品房的概念刚进入广州时,越秀地产将广州首作献给了海珠,打造了江南新村等住宅项目,开辟了广州的商品房时代。‍‍‍

在随后的40年时间里,越秀地产在海珠区打造了近20个项目,2022年其在海珠新房的成交套数占比(33%)、金额占比(38%),远高于第二名房企的10%与16%。(数据来自克尔瑞)

其中,对市场份额贡献最大的当属琶洲南TOD,这是近年来广州楼市罕见的现象级豪宅,2022年,该项目创下95.4亿元的销售额。(数据来自克而瑞)

这可是套均总价超千万的房子啊,居然卖出了刚需流速。

琶洲南TOD实拍图

谁说豪宅就一定是曲高和寡的?琶洲南TOD用传奇般的销售数据,重新定义了豪宅。
琶洲南TOD滨河公园实景图
如此深厚的历史渊源、如此高的市场占有率,这是越秀地产与海珠共同成长、互相成就的一段佳话。


04‍
广州第一座滨江和樾府来了!


海珠发展,历久弥新,越秀地产建设海珠的步伐仍在继续。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

近日,越秀地产近日一口气在海珠再推三大滨江项目,分别是位于新港东的越秀|琶洲·樾,位于珠江后航道的越秀珠实城发|江湾·和樾,以及滨江西地块。

其中,越秀|琶洲·樾地处科技大厂最集中的琶洲西区,北侧就是腾讯、阿里等总部企业,南侧为黄埔涌,比琶洲南TOD更近科技大厂。‍

项目距地铁8号线/18号线磨碟沙站仅约200米,一站可达珠江新城(来源:百度地图测距,以实际为准)。

越秀珠实城发|江湾·和樾,则位于近几年大热的珠江后航道,坐拥西南一线望江区位,距离地铁8号线/广佛线沙园站仅约1公里,距离省一级宝玉直小学南边路校区不到100米。(来源:百度地图测距,以实际为准;非项目配套学校,学校地段划分以教育局官方为准)。

此外,项目周边还有太古仓、庄头公园、乐峰广场、南方医科大学珠江医院等醇熟配套,满满的人间烟火气,这在后航道这个新区,可谓独树一帜。‍‍‍‍‍
项目区位及周边配套示意图,仅供参考。
坐拥滨江区位,必不可辜负这一片江湾美景。在选择产品系方面,越秀地产十分重视,并引入顶流IP—和樾府。
这是越秀地产在广州打造的第4座和樾府,也是第一座滨江和樾府,颜值感必定拉满。
江湾和樾效果图
如上所示,项目与珠江后航道约300米(百度测距),给人一种开窗放入大江来的奢阔感。
为了保证尽可能多的住户能欣赏到江湾美景,观江楼栋扭转了一个角度,与珠江水面形成一个恰到好处的视角。
江湾和樾效果图

众所周知,和樾府是越秀地产最近几年打造的一个高端产品系,这个产品系的一个重要共性,就是极致的园林设计。

既有得天独厚的滨江区位,又有和樾府的优秀基因,这让人对越秀珠实城发|江湾·和樾充满期待。

据了解,项目城市展厅已启幕,首推建面约106-140平四房,预计6月开放营销中心。

想了解江湾和樾更多信息,赶紧扫码来聊👇

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