万科最近在闵行擦出了新的火花，故事是这样的……

闵行报记者 陈美玲丨文并图

万科和七宝，说起来已经是很多年的朋友了。虽然是老朋友，但常常擦出新的火花——

但要说万科与老旧小区的”嫁接“，很多人的表情估计是这样的：

那到底行不行呢？闵行还真有这么个样本，或许能找到答案——

“通过美丽家园建设，小区变美变靓了，特别是万科物业进来后，整个小区的管理都制度化、规范化、标准化了，对我们来说，这才是长久的福利。”作为闵行第一个引入万科物业参与改造的老旧小区，过去的一年中，三佳花苑的变化有目共睹，业委会委员、居民张良根更是深有感触。

最近，万科物业三佳花苑物业服务中心正在酝酿小区机动车停车收费新方案，已多次听取居民意见，待全体业主投票表决后，预计5月实施。上海万科物业服务有限公司事业部总监倪凯峰表示，这一方案落地后，万科物业参与三佳花苑改造的初步目标就基本完成，后续将在社区多元化经营上做文章。

改造前改造后

老小区有了新管家

走进三佳花苑，整洁的道路，有序的车辆，清晰的指示牌，与印象中的老旧小区有很大的不同。这个竣工于1994年的老小区，有1300多户住户。

此前，无论是小区出入口还是建筑外立面，都已破败不堪，公共设施缺乏维护，前期物业服务不到位，在七宝140多个小区中整体居后。2016年底，七宝镇启动“美丽家园”创建，考虑到长效管理，以三佳花苑为试点，业主大会通过招标选聘万科物业参与老旧小区管理。

“万科物业注册在七宝，也有比较丰富的物业服务经验，在保障项目顺利实施和后续长效管理方面比较有优势。”七宝镇房管办主任徐群告诉记者，此次改造，万科参与设计施工，对小区进行全方位的更新改造，改造内容涉及房屋外墙、防盗门、道路、监控、围墙及健身场所等各方面。

对于这种“嫁接”，居民有喜也有忧。张良根说，之前听说万科物业收费比较高，大家就担心接管后会涨很多。不过，物业合同的签订打消了这一顾虑。2017年3月，万科物业正式接管三佳花苑，合同明确规定，物业费第一年保持0.8元/月/平方米，第二年第三年每年增加0.1元。接管后，万科将为业主服务理念与三佳花苑实际结合，把多年积累的物业管理经验延伸到老小区，开始了双方的磨合过程。

现在的三佳花苑整洁有序

接管成效初步显现

现在，张闯是万科三佳花苑项目主管，每天上班前，都要先到小区走走才回办公室，这也是物业网格化管理的一个要求。根据小区情况，三佳花苑将被划分为3个小网格，届时每个网格配一个物业工作人员。居民们有什么问题都可以向物业反映，物业基本上都会第一时间响应。这也是接管以来万科一直在努力做的。

从目前情况看，三佳花苑的管理基本进入正规。“一开始，不管是居民还是万科，都不太适应，特别是业委会对物业的信任度也经历了一个比较长的过程。”三佳花苑居委会书记吕莹说，目前还有一些收尾工作，如停车收费问题、非机动车库改造等，双方的磨合还在继续。

但接管成效已初步显现。据新镇片区的警情数据，万科物业接管后，三佳花苑小区110出警次数和小区偷盗次问题大幅度减少，入户被盗案件为0。此外，过去一年来，扣除小区公共区域能耗，三佳花苑公共收益达到了32万余元。

盈亏困局有待突破

在徐群看来，三佳花苑的情况跟最初的设想基本一致，但离目标还是有一段距离。倪凯峰告诉记者，现在万科的压力主要是如何实现盈亏平衡，据测算，物业盈亏平衡点在1.8-2元/月/平方米，而物业收费0.9元/月/平方米，区物业共建考核补贴0.3元/月/平方米，剩下的差额将通过对小区公共资源整合进行补充。

据介绍，万科物业已在三佳花苑设立了幸福驿站，作为一个资源整合平台，该驿站不仅提供推荐保姆、钟点工等家政服务，也推出了新的服务，如利用万科的资源优势，对小区的广告位进行集中打包投放，增加小区的公益性收入。

今年，万科物业还将引入自有房产中介品牌朴邻，为业主提供租赁托管服务，包括租赁前的打扫清理等。“这之后，我们还将探索资产服务，比如业主出租的房子交给万科打理，进而打造品质服务公寓，再推向租赁市场，提高房子产出值。”倪凯峰说，提高社区经营收入，是老旧小区弥补亏损的重要方式。

对于品牌物业与老旧小区的结合，徐群表示，今后将在业主认可的基础上，逐步探索管理区域化，一个片区的小区由一个物业公司管理，摊薄管理成本，提高服务水平。同时，设立物业公司“红黑榜”，鼓励业主选择合适的物业。

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（本条编辑  陈美玲）