集体土地建租赁房，是激活要素潜能的良策 | 新京报专栏

盘活集体土地，需秉持市场导向。

▲4月9日，中共中央、国务院印发《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》。图片来源：中国政府网

文 | 喻辛

“农村集体经济组织可以依法取得法人资格，进而可以成为农村集体土地和其他资产的所有权人，参与市场交易，改变目前由村民委员会代行村集体经济组织职能的现状，落实村民的经济自治权。”5月28日，被称作“社会生活百科全书”的《民法典》在十三届全国人大三次会议上审议通过，法典中对农村集体土地流转的规定，也被认为是对农民土地用益“物权化”的有力推进。

这无疑呼应了很多人的诉求。事实上，长期以来，连接着农民土地权益、城乡融合发展的集体土地流转问题，是许多三农学者、城乡经济研究者高度关注的议题。这次全国两会上，完善集体土地流转扶持政策，同步推进城乡土地产权同权化和资源配置市场化改革，就成了有些代表委员议政建言的方向。

盘活集体土地是激活要素潜能的内在要求

农村集体土地流转之所以频繁受到关注，根本原因是其作为土地要素的价值长期未被激活，导致其使用效率和增值空间双低。

按照经济学的生产三要素论，土地是最基本的生产要素。对很多地方来说，土地是其唯一最方便获得和利用的要素，只要将其激活，资本、劳动力和技术等其他要素才可能涌入。

可一直以来，城乡土地资源的盘活情况判若天壤：一方面，城市土地已经完全市场化；另一方面，农村集体土地被排斥在土地市场之外，成了土地要素市场化“木桶”上的那块“短板”。这也导致，城乡土地要素二元割裂，城市土地供应弹性受限，农村集体土地也无法资本化，继而影响了城市建设用地供需平衡和农民增收。

今年政府工作报告中明确提出，要推进要素市场化配置改革，激活各类要素潜能。就土地要素而言，站在“大市场”高度上，扩大土地要素市场化配置的范围，加速集体土地入市进程，就是激活要素潜能的应有之义。

套用阿弗里德·马歇尔的引致需求理论，盘活集体土地，就是要用市场化的方式激活其引致需求——将土地导入市场价值链中，让土地生出直接效用之外的派生效益，令其价值得到市场重估。这就需要，在规范集体土地流转的基础上削减那些非必要的体制机制障碍。

近年来，这方面的顶层设计也在因时而变、与时俱进：去年5月5日，中央、国务院印发《关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》，明确提出建立集体经营性建设用地入市制度。按照国家统一部署，在符合国土空间规划、用途管制和依法取得前提下，允许农村集体经营性建设用地入市，允许就地入市或异地调整入市。

今年4月，中央层面对推进要素市场化改革作出的首个总体部署文件——《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》中，也对土地要素市场化配置做出了系统安排：明确提出要“建立健全城乡统一的建设用地市场，制定出台农村集体经营性建设用地入市指导意见，建立公平合理的集体经营性建设用地入市增值收益分配制度”。

这无疑有助于充分发挥市场在土地资源配置中的决定性作用，让集体土地的配置效率得以提升。

让集体土地进入租赁市场是个好办法

土地要素市场化配置，解决了“能不能流转”的问题后，也要解决“怎样更好地利用”的问题。

与之对应的，是集体经营性建设用地入市的制度适用空间要跟市场需求“接合”，集体土地用途也要跟土地市场“供给侧改革”的目标对表，确保集体土地入市后在配置层面的必要灵活性，让好的资源放在对的地方。

就集体土地“善用”来说，走在全国前列的北京，就探索出了可行模式——切实因需制宜，秉持需求导向，把集体经营性建设用地用在市场有所需、民众有所盼的地方。

早在2015年2月，北京市大兴区等33县（市、区）就被国土资源部确定为集体经营性建设用地入市的试点地区。但入市不等于要素配置的完成时态，怎么实现其配置效率的提升是个难题。北京对此给出的答案就是：借企业之力，让集体土地进入租赁市场。

在国内很多大城市，相较于庞大的租住需求人群，租赁房绝对数量与相对品质都不足，结构性短缺明显。以北京为例，住房市场数据显示，北京租赁人口为800万人，而租赁房源量仅约350万间，存量租赁房中很多都是老破小。这既抬高了租房成本，也影响了租房体验，到头来，既无益于“租购并举”住房体系的构建，也不利于民众梯度化住房消费理念的培育，更对城乡一体化发展和非首都功能疏解不利。

正因如此，北京在盘活集体土地方面早早迈出了步子：2017年11月，北京市发布《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》，为集体土地上建租赁房铺平了道路。

将租赁市场作为集体土地入市的重要“切口”后，也能搅活两个市场的“一池春水”。作为集体土地建设租赁房的样本，2018年8月，身为租赁市场消费升级先行者的万科，参与建设的万科泊寓成寿寺项目，就成了北京首个开工的集体土地租赁住房。今年年中，万科泊寓北京旗下的两个大社区型集中式长租公寓——成寿寺项目、高立庄项目，将亮相北京市场。

集体土地要盘活，内含的要求也是以市场为盘活路径，将其效益放大。而作为北京集体土地租赁房主要开发者之一的万科泊寓，提供的解决方案就是：直面市场痛点，搭建人群高度集约和配套设施现代感与生活味十足、集时尚潮流和便捷生活体验于一体的新型共享复合社区，满足“租住体验升级”的需求，也降低租房成本。而这也是集体土地盘活的“北京样本”的模板。

将原来满是棚户、脏乱破旧的集体土地，“改造”成了品质租赁房，可谓流转框架下土地要素激活的优解，这对租户、农民、企业和地方堪称多赢。而这样的多赢经验，也给盘活集体土地提供了范本。

当然，这也需要制度层面加载更多的灵活性：如依照竞争中性原则，保障非国企在集体土地合作中与国企的同等地位；完善“进入-退出”闭环，允许企业根据经营风险与效益情况决定“进退”，避免一进场就需要被套上“50-70年”。

说到底，激活土地要素潜能，功夫也在“土地”外——需要政策协同与企业担当，需要创新思路与升维思维，需要找到要素效用跟市场痛点的契合点。以市场规律为切入点，将多层嵌套的“供”与“需”进行衔接，实现土地要素激活、促进城乡融合发展，也就能找到好抓手，承接高期待。

□喻辛（媒体人）

编辑：孟然    校对：赵琳

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