2009年,王“首富”亲自出席平江万达的开业,那时平江新城还是苏州头部板块;
2015年,苏大附一院总院投入使用,却被称作利好出尽是利空;
2019年,谁又能想到仅仅一个新学校,就能把平江新城的房价抬上一个新台阶,多个小区挂牌超过5w;今年,房价天花板被打回4.5w,平江新城的房价就像做了一场仲夏之梦。
我在去年7月写过一篇平江新城房价跳涨的文章,那时候仅仅一个月的时间,平江新城各个小区的房价,都有5000-10000元/㎡的暴涨。点击阅读原文链接当时,我就在质疑为什么这里的房价敢这么涨。现在不到一年的时间,不少小区的房价已经被打回原形了,典型的例子就是金域平江这个小区:下图是去年跳涨的过程,1个月,挂牌价直接从4.2w冲到5w!©链家
去年我就说了,金域平江市场能接受的价格就在4w出头,那些挂5w的房源都不是诚心出售的。贝壳上,近一年该小区的实际成交情况已经说明了一切。补充一下,据我了解,去年平江新城不止一个小区为了抬高房价,发生过集体挂高价的行为。有人根本不打算卖,也把房子挂出远超市场价的价格。甚至还有人在做假成交的。
类似于金域平江的比较贵的小区,房价已经被打回原形。但是也有部分小区,房价是真真实实地涨上来了。
最典型的例子就是,惠宇华庭。
去年房价从2.2w跳涨到3.3w。现在挂牌价还在3.2w,并且成交量不少,成交价也在3w左右。
©贝壳
平江新城重点不仅是二手房,对于豪宅遍地的姑苏区,平江新城几乎是唯一一个可以买到普宅新房的地方。算上上周刚刚公开案名的星河平江新著,平江新城现在一共有4个新盘,主要都集中在京沪高速以北。· 浅棠平江,目前尾盘在售,户型108-143㎡,精装均价32380元/㎡;· 海月平江,目前少量房源在售,户型95-125㎡,精装均价约32000元/㎡,待加推;
· 中骏天荟,在售户型101-133㎡,精装均价31960元/㎡;· 平江新著,预计6月公开城市展厅,展厅在平江万达。从2018年地王浅棠平江试水开始,平江新城北从一片荒芜进入城镇化的楼市发展阶段。
才开始,平江新城北的房子并不好卖。地王折戟,几栋洋房卖了好久。即使是苏州最响的品牌,也没有说服买房人接受那个位置。去年,中骏天荟入市,这个楼盘的位置相对较好(靠近人民路),但是因为房子竟然是客厅没阳台的非主流设计,最终卖得也比较一般。今年,海月平江终于领证加推。一是位置还行,二是产品无明显缺陷,三是蓄客周期长,最终海月平江打响了板块的第一次热销(全靠同行衬托)。地价稳定在1.8w-2w,房价锚定在3.2w,开发商有足够的利润空间,同时小户型的总价还能压在300w-350w的级别,买房人也能乐意接受。短短两年,我明显感觉到平江新城北的认可度越来越高,房子也正在变得越来越好卖。
平江新城北,一直是一个颇具争议的板块。
从前两年浅棠平江的试水,到今天海月平江的热销,这里的楼市是越来越火,但是批评的声音一直都有。我们先讲一些表面上的问题。
① 路不通
去过那个地段的朋友都知道,很多路都还没修,或者才正在修。所以,新盘浅棠平江、海月平江、中骏天荟没有一个楼盘是把售楼处放在项目上的。
② 学校未建
寒山闻钟上已经有业主咨询了,浅棠平江的洋房今年就交付了,业主上学去哪上呢?规划的金星小学何时建成呢?
官方最新的回复说,设计还在优化,预计2021年开工,2022年完工。(去年还说2020年开工,2021年完工)
©寒山闻钟
事实上,zf为了几栋洋房的业主早早地把学校造好,真的不切实际。大概率前期南边平江新城的学校代收一下。
宽泛点讲,这片区域有3条地铁(2号线、4号线和在建的8号线),尴尬的是3条线并未在平江新城北这片区域设立一个站点,尤其是地铁4号线从这个区域穿过,依然没有设地铁站。或许唯一能和地铁挨上边的就是浅棠平江了,它距离8号线的虎丘湿地公园站大约1公里。将来路修好了的话,还能期待一下。除了这三点,还有一些墓园、高架等个别楼盘的不利因素。
不过,在我看来这些问题都不是问题。路肯定会修好,学校也一定会建成,地铁站没有还可以开车,京沪、苏虞张、北环、还有在建的城北路,驾车出行很方便。这片区域真正核心的短板还是上限不高。姑苏区和相城的交界处,缺少核心的城市资源和稀缺的自然资源,看看控规,这块区域未来的发展还是缺乏想象空间。