今天，楼市一哥爆猛料：苏州这个板块凭什么强势崛起！
如果说这个世界上最了解浒关楼市的人是谁，我想一定是苏州楼市情报粉丝2群的“一哥”了。
最近，“一哥”给大家写了一份史上最细最独到的浒关楼市解析。不管你是楼市小编，房产销售，还是想在浒墅关买房，都要把这篇文章收藏起来。
浒关板块篇
浒关楼盘分布示意图
“旭辉城”：运河西以大润发为核心向南北扩张开发的区域
浒关板块细分示意图
NO. 1｜城铁新城
早在09年浒墅关就在着手规划《苏州市高新区浒墅关城铁块区整体定位及功能设计方案》。那时候沪宁城铁新区站还没开通，中环还没开建，地铁更是没影，地处浒关和金阊新城交界处的新区站周边基本一片荒芜，也就铁路西侧有几间厂房。
👆早期规划和如今相去甚远
到了2020年，浒关对于城铁新城的规划基本全部兑现，除了那占地138亩的“CBD之梦”。
实际上那一块地随着城铁新城的规划改变而不断改变，最早住宅，然后商住，接着就公布了将作为汇融二期三期的13栋企业总部大楼规划，也就是总部经济长廊，但在空置多年未动工后还是迎来了再次变更，将那片用地属性改为了中小学用地，随着浒关未来人口的暴增，确实需要更多的学校，因此这次预计会是最终定稿。
👆梦想总是需要且美好的
仅仅依托新区站这样一个城际铁路的次级枢纽，城铁新城发展到现在程度实属不易。接下来，城铁新城可发展空间集中在南部，除了那6块压箱底的纯正地铁盘地块代表着浒关新房的未来，开市客南侧那块50亩的商业用地又将带来什么样的惊喜？
我们要做的，只有等待。
NO. 2｜“旭辉城”
与城铁新城一样，这一片区域早期的商品房开发也均是高新区自己托底，但与浒新置业这种区级与镇级合资成立的不同，经开区由于财政独立性不如镇级，因此一开始都是新港，永新，新创之类的正统苏高新系直接入市开发。
这一片区域在以前实际上并非白地，文昌路两侧有农村也有厂房，其中维德木业就盘踞在文昌路两侧，早期开发的小区除了兴贤路南北两侧的几个零星小盘外其他都在高架(老312)西侧的大白荡附近，文昌路两侧被较为完整的“保留”了下来。
👆朗地蓝山郡，文昌路早期先行者
而这一切改变要到2010年以后。随着大润发开业，这一块区域一度成了整个浒关的“商业中心”，浒关经开区也确实努力尝试过将此区域打造成区域中心，兴贤商业广场，永新金都城等都是很早就开始建设，甚至有轨电车也差不多在那个时期开始规划途径此区域。
那时候，大润发在浒关的影响力丝毫不亚于现在的永旺！因大润发而选择附近买房的人相信真不在少数。这一带依靠着大润发始终保持的板块高认可度，因此zf推地卖房是必然的，浒关经开区开始了文昌路两侧的清退拆迁工作。
说到文昌路就必须提及旭辉，甚至可以说旭辉影响到了整个浒关商品房发展的轨迹，同时浒墅关也成就了赫赫有名的苏南旭辉。
旭辉首入苏州的项目是青剑湖芭堤兰湾，当时由于项目推进不顺面临亏损，传闻旭辉甚至打算结案后退出苏州市场。但最后还是决定西进浒墅关，于09年连拿两块地，其中一块就是上河郡。
凭借上河郡的大获成功，旭辉在浒关影响力初显，而往后持续加仓热销则是让旭辉直接成为了“浒关一哥”。旭辉开启自己的王者之路跟早期在浒关大量成功项目密不可分，并且旭辉苏南团队核心就是浒关初期两个项目主力人员。
由于旭辉”数十年如一日“的坚持，甚至把维德木业清退后的住宅地几乎全收，这一片区域硬是被打造成了”旭辉城“。在我的印象中，早中期浒关境内的商品房关注度一直是这附近，甚至部分门户网站有“浒关大润发”这样的细分项。
👆文昌路中间实际上是有轨电车，多少人误解成了高架快速路
随着宽阅南最后一小块住宅地出让完毕，区域内仅剩维德木业那最后的两栋待拆办公楼及附近一点可开发空间。与城铁一样，未来也将继续往南开拓，大同路南规划多年的运河科技产业新城在综合物流园不搬迁的前提下依然会继续规划中......
但3号线文昌路站至东边运河之间的不少空间目前已经清理完毕，预计会结合运河观光步道、地铁口率先出台新规划。
这个板块短期能看得见的利好，是宽阅后面在建的文贤中学以及文昌幼儿园分园，其中中学预计21年招生。
以后中学再也不用跑到四公里开外的浒墅人家旁的五中读书了，过去幼儿园学位紧张的问题也将得到解决，加上西侧已经投入使用的文昌小学，未来这一片将形成一个完全避开安置房生源的教育封闭圈，与对岸下塘成绩比拼一触即发。
👆文昌幼儿园分园即将竣工，隔壁塔吊处是文贤实验中学
至于前面提到的运河科技产业新城，还是放一张不知哪来的规划图吧。是的没错，规划永远都是看着那么炸裂。
NO. 3｜浒关老镇
京杭大运河，绵延数千公里，催生过数不清的繁华之地，浒墅关便是其中之一。
浒墅关依运河而生，一半是上塘，一半是下塘，从前老镇段由北津桥、浒关桥、南津桥三座跨河大桥串联起来。运河两岸上塘街、下塘街隔河相望，是以前的主力商业街，门面店铺林立，行人络绎不绝。而与浒关大桥形成一线的浒新街由于更好的接通了上塘下塘两岸，整条街更是熙熙攘攘，每到节假日来临人潮涌动到脚都迈不开。
👆曾经浒墅关镇上的门户，如今改造持续中
命数如织，和一些其他的运河城市一样，浒关老镇在停滞中持续衰败。
实际上，浒墅关镇区的改造计划启动时间也不算晚，随着浒关各农村拆迁安置工作基本完成，老镇运河两岸在2011年便开始了征地动迁，只是过程并不顺利，超长的拆迁时间跨度使得浒关老镇完美错过了2010年后苏州城建高速发展的黄金时期。
那些年伴随老镇的是遍布全镇的工地、残檐断壁、以及各种因为拆迁问题搁置的工程，两两相加逐渐形成了外界对老镇的刻板印象是（最）破败落后。
好在经过多年的坚持与努力，目前改造重建工作已经开始了实质性的进展，路网、跨河大桥这两大基建工程的障碍基本扫清，大量计划中的土地征收完成，多个民生工程在建或者已经交付等等，老镇重建这两年以看得见的速度在推进。
在浒关老镇几个新建楼盘周围走一圈，城市界面赏心悦目，老镇的未来让人期待。
👆海棠花开的日子走出小区门口就是连绵不绝的花海
随着今年五月的两岸合并誓师大会在大码头成功举办，完整的浒墅关镇即将重现，相信1+1>2（经开区的财力，浒墅关镇的人力）的效应能使得老镇“重筑”工作更加稳固的进行。
NO. 4｜锦绣澜山
浒墅关的最后一部分，我称之为锦绣澜山，也可以叫“苏钢厂”。
“苏钢厂”这个名字不仅存在于浒关人的记忆中，我相信稍苏州微年长一点的人肯定都有所耳闻。
依托早年河运在重型大件方面的运输优势，50年代苏钢厂选址落户浒墅关北侧，苏钢集团曾经一直是地方性骨干企业，甚至一度是苏州市最大的国有企业，全盛时期的苏钢厂规模占地远超百万方，在过去那个“工人最光荣”的年代多少人为能进厂工作而自豪。
苏钢旧影，图源网络
但随着国企改革大潮，当地不再担当企业输血人的角色，而集团当时迫切需要资金用于产业升级，恰逢方正有意入驻苏钢，因此苏钢在2003年被方正系收购。还没等到方正大展身手，2015年初方正系内部震荡，同时苏钢集团也陷入亏损泥潭，已无暇顾及苏钢转型的方正最终决定以出售土地资产的方式放下苏钢这个业绩“包袱”。
2016年10月17日，经过2个半小时的角逐，上海陆家嘴集团从20多家房企竞争中获胜，以总价85.25亿元（含债务）收购了苏州绿岸95%股权，旗下苏钢老厂区17块原本建设北大青年城的用地悉数归为陆家嘴集团所有，至此方正系的苏钢转型项目正式终结，接下来便是由陆家嘴集团开启的锦绣澜山篇章。
从目前已公布的规划资料来看整个苏钢的17块用地大致可以视作南部为住宅区，北部则是以围绕白豸山的多业态“聚合体”。可能单单看这些文字会觉得平平无奇，但要知道这是个体量超百万方的超级巨无霸综合体项目！！！
总占地面积约66万平方米，其地上建筑面积约108.4万平方米，业态包括了住宅、商业、商务办公、教育，并且还设置了以白豸山运动公园为主的多个广场、公园分布在项目四周将由一条长约3.5公里的“活力健身环”连接起来。
商业部分计容面积10.7万方，而围绕着核心商业区的商务办公部分总计容建面更是高达21万方之巨，未来也被打造成花园办公+临街商业的模式，并且提供了多个休憩空间，为办公人群提供生态的、放松的景观环境。
实景虽然受限于工程进度目前远达不到效果图般“美好”，但从已投入使用的白豸山运动公园一期来看，也真的是让人感觉在照着那个样子打造。
那面十米高的高铁噪音防护提效果确实显著，可以明显感觉到噪音大幅减弱，而且哪怕站在墙边也不会有那种轰隆隆的感觉，墙边的绿化景观布置的也确实漂亮，还种植了大量的花草，香气怡人。
项目还引进了一所老牌的英国私立学校，雷丁学校，个人感觉周边消费结构有点难以负担得起那学费，但很多类似的区域都在这样兴建私立，真的有点看不懂，目前学校在快速建造中。
待苏钢片区完全建成之后将成为浒关继城铁商业区以后的另一个商业核心，对周边起到辐射带动作用，浒关北侧的居民以及通安天量小区受益尤为明显，若能继续打通北部甚至可以吸引望亭东桥等地居民前往消费，从商业运营角度来说这实际上也是一种双赢局面。
板块问题也很明显，过于偏北了。不过随着开发完整度越高，板块接受程度也就越高，并且锦绣澜山住宅均安排在南侧与老镇接壤以及大量的工地都在同期并行开发也大幅缓解了“熔断效应”。
总体来说，城铁新城凭借傲视群雄的配套，成为了浒关最火的板块，是浒关楼市的天花板。“旭辉城”紧随其后，有望在新区教育集团化的推荐下能够进一步破局。相比之下，老镇和锦绣澜山的发展，还需要时间的锤炼。
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