这是一个升级的时代，前所未有的更迭正在以细化到天的速度进行，有时候一觉醒来，天翻地覆。今年的苏州楼市，房价是带动节奏的明线。吴中太湖新城因房价破“3”成为焦点，太湖度假区因房价“1”字头成为新一代的刚需乐园……时间轴推动着现实的进程，升级过的板块冒出了头，逐渐取代了拒绝升级的板块，完成了一轮又一轮的板块更替。但今天，我想跟大家聊的，不是今年被频繁曝光的热门板块，而是2年地价翻了5倍、去年区域房价正在迈入2万大关、但今年几乎听不到消息的甪直。01彻底告别刚需，全面上2万+的甪直，到底凭什么？位于苏州市吴中区，北临吴淞江，南临澄湖，东与昆山市接壤，西通苏州市区。
在很多年前，有人戏称甪直为【昆山西】，但几年之后，随着园区外溢板块格局的形成，甪直有了一个新称呼【园区东】。
去年，近园区的几大板块成为了炙手可热的楼市新星。其中园区三大外溢之一尹山湖无新房入市，但二手房市场一路高涨，板块二手房成交价破“3”，也就发生在去年；另一个运东，交通的大利好拉近了与园区的距离，同时因极为突出的价格优势，几乎每推出一个纯新盘就能成为爆款！
甪直也不例外，2019年一度风光无限：
● 5大品牌开发商的纯新盘扎堆入市
● 南山维拉最后一批房源引得千人抢房，成为2019现象级事件
● 荣盛以14263元/㎡的楼面地价拿下了甪直新地王
……
但这一路的高歌猛进，在南山维拉这最后一个1字头刚需大盘陆续售罄后戛然而止。新房均价正式迈过了2万大关的甪直，也面临着新一轮的灵魂拷问：
甪直你到底凭什么卖2万+？
02甪直2020年至今，成交二手房套数还不过百……
判断一个地方值不值得买，最重要的是要看它的二手房市场情况如何。
链家网显示，目前甪直板块的二手房挂牌均价约2.3万/㎡，基本跟新房房价持平。那么真实的成交情况又是怎样呢？
我今天统计了甪直2020年至今的全部成交房源，一起来看一下：
1、从总数上来说，2020年至今已过了大半，甪直整体仅成交了79套房源，这个成交量在吴中区是倒数的存在；
2、在这79套房源中，单价最高的是位于中梁独墅御湖的一套112㎡房源，成交单价33926元/㎡，也是板块内成交单价唯一上3万的一套房源；
3、单价在2万/㎡以下的共43套，1字头还是板块主力军！另外单价2万/㎡出头的房源基本也集中在阳光城丽景湾和南山维拉这种次新房小区；
4、再从成交周期上看哪个单价区间的房源更为抢手：百日内成交的共38套房源，其中单价低于2万/㎡有21套！
总的来说，甪直的二手房市场购买力还处在刚需阶段，任重而道远。
甪直，在很长一段时间内，聚集了一批园区外溢的购房人群，毕竟当时还在1字头的甪直板块还可以称之为房价洼地。但纵观当下的甪直新房市场，在售的新盘均价从2.2-2.5万/㎡不等，即将入市的纯新盘也不约而同的将目标客户从刚需转到了改善。但在苏州，一不缺改善板块、二不缺2字头的楼盘。同样的价格段内，多得是比甪直更好的标的可供选择，为什么还要选甪直呢？现在问题就在这，甪直除了近园区这一优势外，真的很难再找出第二个让购房者选择它的理由！去过甪直都知道，甪直的配套并不完善。踩盘时想买瓶水、吃顿饭都不方便。还有那城中村的既视感和林立的各种小工厂，城市整体界面给人的印象并不是很好。从交通上来说，走金鸡湖大道10几分钟可以直达园区，但令人失望的是甪直人民心心念的地铁6号线延伸线却在今年又没了动静。要知道对于非核心的边陲板块来讲，地铁的重要性有时比一所优质的学校还要重要！房价仅1字头的太湖度假区板块，都等来了一条5号线！到底什么时候能轮到甪直？
另外一方面，甪直缺少大型商业，也是被长期诟病的一点。2016年，甪直才有了首家购物中心—万嘉生活广场。到如今，南山维乐城、甪直中翔广场、麦稻星光商业广场、富力都商业广场等组成了甪直的商业格局。但对于甪直来说，3万方的南山维乐城就已经是目前甪直体量最大的商业综合体，另外几个与其说是商业综合体，不如说是小型的生活广场……小商业如补丁一般，修修补补着这个板块，但就是等不到一个能焕新板块商业活力的大项目！单价2万多我去尹山湖买个有商圈、有地铁的次新房，它不香吗？最后，也想跟大家讨论一下：这样的甪直，拿什么撑得起2万+的房价？
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