残酷，房价不涨反跌？！苏州这些业主心酸了

最近，你或许听闻不少小区二手房房价上涨，但在热闹的二手房市场背后，还有这样一些楼盘，房价多年不涨反跌，甚至开始降价抛售了。

一边是放肆的笑，一边是默默的哭。今天我们来聊聊后者。

1、苏州一批二手房不涨反跌！物业升级也带不动小区房价！

影响二手房价的因素，除了像地段、配套等硬性条件外，小区本身的软服务也非常重要。尤其是小区业委会和物业的服务情况。

遇到糟心物业，小区管理混乱，自然也会影响房价。在全国各地都有小区换物业后，房价也有所上涨的情况。

但苏州，却有一些二手房小区，即使升级物业，房价却依然涨不起来，甚至是毫无影响。

比如，位于园区的橄榄湾花园，在今年6月份成功更换万科物业。

但从安居客监测的二手房价走势来看，6月份至今小区房价一直处于下跌趋势。

橄榄湾花园6月二手房价约34473元/㎡，最新二手房价约33350元/㎡，半年下跌了约1100元/㎡。

目前来看，新物业对橄榄湾花园二手房溢价助力有限。

无独有偶，位于木渎的苏香名园也出现同样的情况。

据了解，苏香名园在2019年11月更换朗诗物业后，虽然社区环境有所改善，但房价不仅没有明显提升，反而还有下跌趋势。

我在安居客上查到苏香名园近一年的二手房价走势，房价涨幅非常缓慢，甚至大部分都是处于一路微跌的态势。

 ▲安居客数据

放大看近6个月的房价走势也看得非常清楚，6月份小区二手房均价约22408元/㎡，11月最新二手房挂牌均价约21057元/㎡，也就是说，半年已经跌了约1351元/㎡！

 ▲安居客数据

据中介透露，虽然在同一板块内，苏香名园房价是较低的，但是小区房龄较老，对年轻人来说居住肯定是不适合的，如果有条件肯定会选择周边的次新房或者直接买新房了。

 ▲链家截图

“如果这个小区还要涨价，那更难卖了。一样卖2.5万/㎡，为什么不选择更新的小区呢？2.5万/㎡也可以买木渎很多新房了呀。”

2、物业不作为，房屋质量差，传闻风水不好，这个小区二手房价几乎停涨

位于相城的富元家园，周边有地铁2号线，还是蠡口实验小学学区房，但多年来二手房价一直低迷。

我在安居客上查到该小区二手房价一直是低于板块均价的。该小区今年1月份二手房均价约18116元/㎡，现在二手房均价约17990元/㎡，虽然是下跌，但这几百块的房价浮动实在可以忽略不计。

 ▲安居客数据

那究竟什么原因影响了该小区的房价呢？

此前，苏州楼市情报也收到富元家园业主的投诉，吐槽小区物业管理差、垃圾乱堆、外墙脱落、生活糟心等问题。

 ▲安居客数据

除了该小区物业不作为，管理混乱外，还有一些关于“风水不好”的传闻，令一些买房人非常介意。想了解的朋友可以在网上搜索相关信息，这里就不再提了.......

另，我从相关中介那得知：富元家园是拆迁房，有些房源尚未办理房产证。也变相增加了购房风险，一定程度上也影响了小区房价。

3、园区一二手房小区低于板块均价近1万/㎡！连中介都不推荐买！

一般来说，拆迁房小区在二手房市场中溢价能力通常较差。除了富元家园，位于园区的青剑湖花园三区也同样如此。

该小区是青剑湖板块内的拆迁安置房小区，周边生活配套较为成熟，包括商业广场、菜场、超市和医院，还自带幼儿园。

据安居客监测二手房价数据显示，3年来，该小区的二手房价一直低于板块均价。

目前青剑湖花园三区二手房均价约24640元/㎡，青剑湖板块二手房均价约34493元/㎡，相差近1万/㎡！

 ▲安居客数据

近6个月，青剑湖花园三区二手房价下跌约1156元/㎡。

 ▲安居客数据

据了解，青剑湖花园三区群租房的现象一度非常严重，小区住户成分复杂，部分租客素质较差，高空抛物，乱丢杂物，导致小区环境较差……

且很多业主对物业非常不满意，多次在网上发文diss，更有周边耿直中介直言：预算够的话还是建议你考虑其他商品房，不要买这里！

我还从周边中介那了解到几点原因：

1、大部分房主为本地拆迁户，并不缺房子，更倾向于将房子出租而非出售。因此，复杂的居住人群拉低了小区的宜居性和整体环境。

2、同样200多万的总价，在苏州二手房市场还是有很多选择的，能买商品房的中介都不会建议他们买安置房。

3、小区周边没有规划利好出炉，没有优质学区加持，难以刺激房价上涨。
4、今年园区及周边地区有不少新盘供应，再加上交通更便捷，青剑湖到相城更方便，有不少相城的新盘来青剑湖拓客、卖房的，二手房市场受新盘挤压严重。

“像青剑湖花园三区这样一般的刚需小区，市场竞争优势不大，房价不跌就万幸，更不用说房价能涨了。”

4、苏州二手房挂牌量出现回落！这5大买房建议，你一定要看！

综合来看，这些小区也分别体现出了非潜力楼盘的通病：

没有优质的学区加持；小区年代久远，品质一般无望改善，物业管理欠佳；体量巨大，周围二手房供过于求；区域内也没有新规划，发展受限等等。

今年，苏州二手房挂牌套数激增，多家媒体也曾报道“苏州二手房挂牌量突破10万、15万”等报道。

但今天，我再度查询各家网站数据时，发现苏州二手房挂牌量开始回落了。

▼链家二手房挂牌量约9.9万套

▼诸葛找房有效房源约7.9万套

虽然依然是高位，当与10月份数据相比，回落迹象十分明显。

 ▲10月18日，链家、诸葛找房二手房挂牌量报道

二手房挂牌量回落的原因，一来是年底将至，二手房市场小幅回暖。二来是新房加大供应，加上一些促销优惠政策，成功分流了原来在二手房市场的客户。

 ▲链家数据

越是在这种时刻，越考验资产的优劣。

优秀的豪宅产品能保值，学区房是抗跌硬通货，而老破小只能被淘汰。

最后，给大家分享5点买房建议：

1、如今苏州各板块房价都在接近，但是未来差别会比较大；

2、买房时，要密切关注核心地段、优质学区、地铁交通配套等这些特质；

3、纯概念性板块，未来房价决定于规划能否落实，如果想要入驻新城，要核实敲定利好的真实性；

4、依靠单一利好的房子，如果出现问题房价回调是必然；

5、珍惜好自己手中宝贵的房票。

以上就是今天的内容，你对接下来二手房价走势如何看？欢迎在评论区留言交流，也欢迎加我微信，和我讨论。

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