曝光！苏州二手房卖不动的4大真相！
有人星夜赶科举，有人辞官归故里——说的就是眼下的楼市。
年关将至，苏州楼市开始一波集中放量，有人抓紧上车，也有人开始套现，重新配置资产。
苏州二手房市场也是如此。
近日，贝壳研究院发布一则二手房市场城市榜单，其中，苏州以28347元/㎡的成交均价，位列“2020年二手房房价最高十大城市”榜单第8位！紧随北上广深、杭州、厦门、南京等一线城市之后，出人意料！
令人惊讶之余，却不由苦笑，苏州二手房市场哪有如此乐观？在我接触到的买房人中，有不少人是从二手房市场铩羽而归。
没有人接盘，房东就出不了货，一个字，难！
今天，就跟大家讲讲二手房卖不动的4大真相！
真相一、高库存
据链家网二手房数据显示，目前苏州的二手房库存达到9.7万套！如此庞大的挂牌量，需要很长时间去消化。
今年，苏州二手房挂牌量数据一直备受关注，多家媒体曾几度报道“苏州二手房挂牌量突破10万、15万”的消息。
▲10月18日，链家、诸葛找房二手房挂牌量报道
下半年，苏州二手房挂牌量呈现递增趋势：9月新增1.6万套，10月新增1.5万套，11月新增1.3万套……虽然增加数量下降，但相比成交量来看，这个数字相当吓人。
近一个月来，苏州爆发取证潮、开盘潮，新房巨大的上市量，对于二手房市场的冲击，无疑是巨大的。
再加上一些开发商忙着冲指标，打出新房购房促销优惠，吸引不少买房人选择买价格更低的新房。
这也就意味着，接下来苏州二手房市场，短期内只能墙上码砖，越垒越高，这对于普通买房人来说，是一件好事，对于房东来说，实在高兴不起来。
真相二、低流动
二手房市场就像水池，源源不断地在进水，出水却比较慢。
众所周知，今年下半年以来，苏州二手房交易量迅速萎缩，一片唱衰之势。
临近年关，苏州二手房网签数据波动较大。
据苏房网统计，11月苏州二手房共成交5196套，环比10月增长了两成多。
但进入12月后，二手房网签数据又出现明显回落，有区域成交下滑约20%-30%。
据苏房网数据研究中心整理，由住建局网签数据可见，当周（12.14-12.20）苏州（含吴江区）二手住房签约1236套，环比由前一周的上涨转至回落，各区域都不乏下滑，尤其相城区、吴中区下滑力度两三成左右。
据苏房网分析，出现波动明显的原因，可能是随着春节前部分急于脱手的房东让步出货，网签量会有一时的冲量或回落。
有业内人士认为，“这样的成交数据稀松平常，离爆发期还远着，市场前景不明朗的。”
园区一家中介告诉我，年底议价空间大，尤其是学区房，只要价格谈妥，基本都能成交，为了冲业绩，大家最近都在拼命找要买学区房的客人。
“等客上门是不现实的，我们要主动去网络上找，看哪些客户在找学区房，我们就凑上去咨询，这样带来的客源质量还是挺高的。”
真相三、价格高
除了学区房，其他二手房卖不动的原因之一就是房价太高。
房价高具体又分两种情况。
一种是卖家不考虑市场接受程度，盲目挂高价；还有一种是买家不懂行情，自己觉得房价太高了。
我熟悉的一位中介经纪人告诉我，最近遇到的十几位客户都是这种样子的。
“我整个一周都在忙着给卖家买家两头做工作，但是买的卖的都很轴，压根听不见意见，都觉得自己是金口，金口开了就是不能还价的！”
“事实上，最近看二手房的人是多了，而且不少都能走到谈价阶段，能走到谈价阶段，说明对房子的情况还是比较满意的，也是很有可能成交的，但如果买家卖家对价格没有平常心，就很难谈下去。”
这位经纪人忍不住吐槽，“尤其是那种没有任何理由就标高价的房子，卖不动非常正常。按我说，真想卖，起码先降10%！”
真相四、乱涨价
有一个最基本的经济学原理：供需关系决定价格。
但是不知道从什么时候开始，卖家乱定价，乱涨价成了风气，有些房子不仅挂牌价高的离谱，甚至房东还会涨价！
据诸葛找房二手房数据显示，近一天时间内有80多套房源涨价，最高涨120万！
湖东一套约84㎡的二手房竟然涨了120万！挂牌总价410万。
还有一些大别墅房源，涨价约20-50万不等。
有人可能会说，涨价是业主个人行为，这一点没错。
但是，对于刚需来说，二手房一涨价，很可能直接打破他们的预算，他们的买房周期就会被拉长。
再算上中介费、各项税费等费用之后，二手房的总价若超过一手新房的话，你觉得买房人会选新房还是二手房？
最近，也跟跟多中介朋友交流，他们建议，如果你真的想卖房，区域内又有新房在售，报价最好比新房价格低10%左右（具体看新旧、楼层、位置、户型等）较为合理，买房人也更能接受。
现在的你，不管是想买房，还是想卖房，都最好到去中介门店多走走问问，了解现在最真实的行情以及市场接受程度。认清现实、坦然面对、才能帮助你快速的卖掉房子和买到好房！
最后，给房东朋友一些心里话：
前几年可以坐地起价的日子已经过去了，现在，把房子卖掉是利益，乱报价是情绪，情绪和利益，就看你要把握哪样了。
一定要理智！祝好。
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