科技城二手房市场一骑绝尘,2015年后的品牌新房到如今,一路高歌猛涨,早早站上4万+/㎡,大有冲刺5万/㎡的趋势!
2021年苏州这个板块全面爆发!二手房或冲上5万/㎡?
随着狮山,园区核心板块新盘逐渐清盘,2020苏州楼市即将划上句点。
没想到,却有人在年末贡献上“千人抢房”的大场面!
这场“抢房大战”发生在2020年苏州楼市最火的板块——科技城,没有之一。
为什么科技城今年板块热度飙升如此迅速?
我今天花了大量时间,从土拍、新房二手房市场、板块发展等多个方面,深度复盘了科技城板块发展情况,惊讶发现:现在的科技城正在蓄力爆发,新房供应剧增!二手房价大有冲上5万/㎡的架势!很可能成为2021年热门大爆款板块!
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科技城土拍爆火
大牌开发商争先抢驻!
今年,科技城在土地市场中,出尽了风头。
12月科技城两场土拍,先后诞生两宗高价地。开拍当天,土拍火爆程度堪称“前无古人”,刷新历史记录!三次土拍中止,“一度易主”,上百家房企激烈竞价,才被大悦城控股、保利拿下。
追溯科技城过往土拍历程,会发现每逢土拍,科技城都是场场爆!
1、2017年2月:金茂竞得苏地2016-WG-82号地块(科技城金茂府),楼面地价17667元/㎡;2、2018年2月:苏高新竞得苏地2017-WG-85号地块(苏高新熙境云庭),楼面地价14970元/㎡;3、2019年11月:招商竞得苏地2019-WG-48号地块(前山澜庭),楼面地价13089元/㎡;4、2020年3月:恒泰竞得苏地2020-WG-5号地块(浅悦静庭),楼面地价12378元/㎡;5、2020年6月:中海竞得苏地2020-WG-48号地块,楼面地价18566元/㎡,成为板块新地王!
为什么科技城土拍这么火?
一是板块价值,作为四大新城之一,科技城板块发展起点高,zf大力支持,对开发商来说正是大刀阔斧开干的好时期;
二是,出让的住宅地块位置都不差,周边商业、学校、轨交等配套应有尽有,这对开发商来说,进入科技城就相当于拿到了高配的地段和配套,还怕房子卖不出去吗?
▲科技城实景,图片来自网络
三,是价格红利。最敏感的价格,科技城也控制的非常好。
从当前地块楼面价来看,科技城的地价和其他三大新城基本一致,目前尚未有地价超2万/㎡的。
科技城从源头上限制了地价,相对低的地价,新房价格又在3万/㎡左右,这样一来开发商就有空间可以做好产品,成本和利润都能控制,存在可观的溢价空间。
板块内的新房价格也低于二手房价格,对买房人来说买新房更有优势。
在相应“限价”的基础上,存在一定的溢价空间,各大房企对于科技城的认可度高,不惜溢价拿地,也要入驻科技城。
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2021年7大新盘集中供货
科技城楼市再掀高潮!
地价直接影响新房价格!随着土拍火热,板块内新房一直处在供不应求的状态中。
• 2020年至今,科技城年度供应量达42万方,为近五年最高值,同比去年,上涨123%!
▲图源土拍网
随着12月土拍落槌,到2021年,科技城预计有7大新盘集中供货!定位基本都是高端改善项目!且周边配套利好清晰可见!
1、科技城金茂府,科技城新房价格天花板,备案价约3.1-3.3万/㎡。目前建面约110-142㎡的精装高层在售,明年加推约142㎡的洋房。项目一期已交付,实景小区可见,二手房也已有成交。项目还有商业、人才公寓地块。
2、熙境云庭,备案均价约2.8万/㎡,目前建面约97-140㎡装修高层在售,近期已现房交付。
3、浅悦静庭,备案均价约2.85万/㎡,目前建面约97-142㎡精装高层在售,近期已开盘,开盘当天去化约8成!项目自带约4.7万方商业,辐射周边小区。
4、前山澜庭,位于苏州金融小镇,受金融小镇配套辐射。项目备案均价约2.8万/㎡,低密洋房社区,近期即将加推3宗新地块共12栋精装洋房,建面约110㎡。
5、中海35号地块,科技城新地王,地价18567元/㎡,需现房销售,位于苏州金融小镇南部,目前已动工。项目共有6宗地块,打造56幢低密住宅,预计是洋房产品。
6、大悦城73号地块,楼面地价16347元/㎡,地块位置非常好,地块南边是新区实验初中锦峰路校区,北边是科技城实验小学,双学校环绕,未来溢价想象空间非常大。
7、保利74号地块,楼面地价15860元/㎡。12月11日土拍中,141家房企(含马甲)激烈报价,最终被保利拿下。地块紧邻熙境云庭项目。
随着这些新盘的入市,科技城整体房价有可能再次被拔高。
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科技城二手房挂牌均价超过狮山!
板块房价要冲上5万/㎡?
据链家网数据显示,目前科技城板块二手房挂牌均价是3万/㎡,整个高新区的二手房挂牌均价2.9万/㎡。
科技城二手房价高于平均线,这是什么概念?
很简单,科技城二手房市场跑赢了新区大多数板块,甚至超过狮山。
ps:因为有一些小区拉低狮山板块均价,链家网显示狮山二手房挂牌均价约2.2万/㎡。当然,狮山核心地段的二手房价早就超4万/㎡了。
科技城二手房挂牌价主要集中在2-4.6万/㎡左右,板块内的次新房小区像科技城金茂府、朗诗绿洲天屿、景瑞无双二手房挂牌价已突破4万/㎡。
再深入扒一扒这些头部小区,会发现已经有部分业主的挂牌价冲上5万/㎡了!比如,朗诗绿洲天屿有房源挂牌价高达57889元/㎡!
有人可能说,挂牌价是房东个人行为,无法说明真实行情。可事实上,当真实的成交价摆在眼前,你会发现科技城的二手房价上升趋势非常明显!
据链家网二手房最新成交数据显示:
• 朗诗绿洲天屿,二手房成交单价在今年5月份就突破4.8万/㎡;
• 景瑞无双,5月二手房成交单价达到约4.1万/㎡;
• 科技城金茂府,9月二手房成交单价高达约3.9万/㎡。
当科技城二手房价比园区、狮山新房要高,新房价格却远远低于园区、狮山的时候,板块楼市的上升渠道,就非常清楚的摆在你眼前了。
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地铁+学校+太湖科学城
科技城利好大爆发!
最后,简单复盘一下科技城今年的利好大事件吧。
说实话,科技城是最不缺教育配套的,没有一座新城像科技城这样,拥有完善的一站式教育配套,从幼儿园到大学,一应齐全!
除了教育配套完善,还有一大批新兴科技产业、大院大所落地,吸引约6万的高层次人才进入。
有产业,有人,但这还不够。三不五时,zf就在科技城巨资砸下大利好!
▲科技城实景,图片来自网络
1、交通升级!地铁、高铁都来了!
今年10月份,新区发布文件提及“规划新增轨道9、11、13、18、21号线加快覆盖至科技城”。当科技城全面进入轨交时代,板块能级再度爆发!
▲文件截图
2、南大苏州校区开工!
近期,南大苏州校区已正式开工,预计2023年整体完成交付使用。从幼儿园到大学,科技城优质教育配套一站式齐全。
3、太湖科学城横空出世!
太湖科学城是今年最大的黑马!从项目首发到规划基本落地,速度之快令人吃惊!
但也看出zf造新城的决心!这是一个要举全市之力打造的新板块,对标上海张江科学城。太湖科学城与科技城紧邻,可以说是科技城的升级2.0版本,在产业、人才上,两个板块互惠互利,发展大有可为。
没有坚实的筑底,板块房价飙涨,容易出现虚高的行情,挤掉泡沫后,则会出现一地鸡毛的尴尬境地。
但科技城,从一开始的定位就是走高的,对标园区发展的。即使没有地铁的情况下,科技城房价也率先突破3万/㎡,更不用说在今年砸下众多巨资利好后,板块价值再度攀高。
2021年,科技城大有可期!
以上就是今天的内容,你看好科技城发展吗?欢迎在评论区留言交流,也欢迎加我微信,和我讨论。
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