楼市正在变天 未来房子如手表

作者：齐俊杰看财经【ID：qijunjie82】

昨天，上海传来大消息，出台了住房发展的十三五规划，其中非常明确的要加大住房的供给，“十三五”时期新增住房供应总套数要比“十二五”期间增加60%左右，预计新增供应各类住房12750万平方米、约170万套。其中，商品住房约45万套，以中小套型普通商品住房为主；租赁住房约70万套；各类保障性住房约55万套。此外，以市场为主，新增代理经租房源30万套（间）左右。可见，上海的十三五，重中之重，就是发展租房市场。

我们梳理上海这些年的住房供给，上个五年增加了住房面积1亿平米，而上海现在已经有的住房面积大约是6.3亿平米，如果换成90平米小户型简单计算，大概是700万套住房。一家三户人，基本满足2000万人口的需求。乍一看一线城市的住房供给还是不宽裕的，特别是这几年，上海的人口快速增加，基本每年增加几十万人的情况下，楼市供给并没有有效增加。所以显得捉襟见肘。但十三五可能供需矛盾要完全逆转，上海跟北京一样，在未来五年人口不增长，甚至是负增长，而未来的住房供给将大比例增加。北京是要新建150万套房，而上海更是要盖170万套房。一房3口人，能够解决500万人的居住问题。也就是说即使在没有其他政策配合下，上海的住房问题也将得到极大的缓解。

当然有细心的朋友看到了，这170万套房子中，最重要的一点就是租赁住房70万套。结合前一天，上海也出现了自持物业70年百分百租赁的开发地块。也就是说上海正在效法北京，全力在推动住房租赁市场建设。楼市很快就会变天，未来的大趋势就是以租赁为主，让住房回到可居住的属性上来。

租房和买房不一样，买来房子你可以不住，囤积在那里，所以所有权转移，非常有利于金融炒作。这个再怎么限制也没办法根治。而租赁就不一样，你绝不可能租一套房子然后放在那里等待涨租金。所以租出去的房子，显然就一定会有人住。让他物尽其用。那会不会租不出去呢？不会，在没有任何金融衍生工具的市场上，租房市场是一个极其高效的市场，基本以当地人的平均收入为主要依据。房租太高不好租，对于房东或者开发商本身来说是相当不经济的，所以他肯定不会捂盘不租，而是会尽快降价出租，尽快回收现金流。与其丧失掉几个月的租金，不如干脆降价出租，追求的是整租的利润最大化。所以时间对于租房来说是一个巨大的成本。那么租房的房源越来越多，这对于老百姓来说绝对是个好事，未来随着供给增加，机构化运作，以及政策鼓励等等利好兑现，租房市场将越来越便宜，弄不好还有不少互联网企业进行租房补贴，争抢客源。对于大家来说，未来的房子居住痛点，将有效缓解。

老齐常说，未来房子必然如手表一样分化，你看时间买一块斯沃琪甚至卡西欧就挺好，如果你要想装逼花几十万买一块百达翡丽也没人拦着你。手表的基本功能被保障之后，那些天价手表就只有羡慕，而没有了嫉妒和恨，汽车也一样，每个人都想开奔驰宝马劳斯莱斯，但你没钱的时候开一辆大众，也不会天天骂街。未来的房地产市场就是如此，天价房子肯定还有很多，甚至要多贵的房子都有。但只有羡慕，没有恨，因为大家的住房绝大多数都会被保障下来。你可以租到很便宜的房子，百十来平米也够3口人快乐的生活了，也可以申请各种保障房。租来的房子由于引入了B端企业，无论是开发商还是中介公司，都会更加正规，管理还是服务都跟现在的直接跟房东撕逼完全不同。最重要的是房子的福利也将被根治，你可以通过租来的房子领取居住证，上户口，甚至给孩子上学。这些都会有相应的专人替你服务。因为由B端租来的房子，你跟房东就不再是竞争关系，你占用了房子的福利，不会影响房东的使用。而且最重要的是，B端企业进入住房租赁市场，将会大大的稳定你租房的预期，甚至长租10年也是很正常的事情，而且可以通过合同把租金的涨幅规定下来，给你一个很明确的预期，这样其实跟买房并没什么区别。你只需要把现在买房每月的月供的三分之一拿出来，就够你支出一套房子的月租金了。那么谁还会说我是刚需而着急买房呢？

到时候会出现一个现象，那就是你愿意炒你就继续炒，你能找到人接盘就行。但很可能是没人接盘了，特别是普通公寓的价格可能会暴跌。住房租赁替代了购房的刚需，把现在所谓的傻子，全都给招呼走了。那对不起，后面的傻子没有了，现在房子在谁手里，谁就是最后的傻子。到时候你会有两个选择，把你的房子租出去，用60-70年的租金，收回你买房的成本，而且最悲催的是，到时候租金可能还会降，不但租金会降，你可能还要承担房产税。租金大部分都被房产税抵消，你的收益所剩无几。另一个选择就是大幅降价抛售，但大家租房上瘾之后，你的租售比不回到5%，是不会有人感兴趣的。

千万别信什么中国人天生爱买房，在50年代到2000年的这50年之中，极少有中国人获得了房子的产权，大家通常都是在租房，或者住在别人分配给你的房子里。同样很开心。2000年初，甚至大家最难理解的事情就是，为什么要自己买房？所以这就是周期，当你好不容易习惯了买房之后，趋势却开始往回转了。30年河东30年河西，这其实是个大智慧。