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开发商没钱了?为何土地收入还能创新高?

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周一:讲一家公司的估值

周二:披露市场的TTM数据,以及行业估值情况

周三:讲一只基金

周四:讲一种投资或者估值方法

周五:分析当周市场,披露本周分位标准差等重要数据

周末:随机



开发商没钱了?为何土地收入还能创新高?

 

作者:齐俊杰看财经

 

前两天一直有媒体吵吵,说任大炮说了,要让大家抄底楼市,虽然大炮语录一直很雷,但他也从没发出过这样的信号,果不其然几天后大炮亲口辟谣,说那是在诺亚财富上讲给机构们听的,说的是开发商现在都没钱了,如果你们机构有钱,可以抄底开发商了。跟鼓动老百姓炒房没有半毛钱关系。不得不说某些媒体断章取义的水平确实很高。现在关于大炮的讲话,也是劣币驱逐良币,只要不是视频流出的,基本都不能信。十有八九就是被歪曲的。

 

那么开发商都没钱了这个话正不正确呢?他自己原来就是开发商,想必应该是很清楚的,而我们知道都是,目前房地产企业的融资成本高了一大块,前年好一点的大公司融资成本在6-7个点,去年涨到了8-9个点,今年融资要12-13个点。一般的公司要在大公司的基础上再加上5%的风险补偿,换句话说,一般的开发商今年的融资成本都已经快到18%了,这就意味着开发商们现在每年光还利息就已经是压力山大。动辄就要几十到上百亿,一些上市的大公司,恐怕要接近千亿。所以他们才被迫接受这么高的利率融资,如果不继续融资,可能连利息都还不起了。但融资的后果就是未来的利息支出更贵。

 

2015-2016年,正是楼市最火爆的时候,当时债券牛,楼市牛,所以房地产企业拼命融资,而融资期限最常见的就是3年期,所以后果就是2018年将进入一个偿债高峰,今年和明年,房企偿债量分别是2850亿和4038亿,而2015年到2017年分别只有327亿,612亿,1424亿,可以想见基本都是翻着倍往上涨,即使有的开发商能挺过今年,如果明年楼市还不回暖,那么也将会倒在债务危机之中。

 


一方面债务负担扩大,另一方面却遭遇了历史上最严格监管,去年银信通道和银证通道被斩断,今年资管新规出台,都是直指房地产融资,目的就是要掐断房地产和银行的联系。规避原来这种影子银行拼命给房地产输血的情况,现在据说开发贷融资要求极为苛刻,要求四证齐全,同时还要满足自有投入资金不低于30%,否则免谈。这就愁坏了要拿地的开发商,拿地阶段不可能有四证,所以银行开发贷这块,就别想了。只能想其他办法了。

 

另外一大块资金来源叫做前端融资,原来主要来源于信托,基金和民间资本,现如今信托和基金基本也可以不用想了,民间资本全是高利贷,而且僧多粥少,民间资本比去年更贵了。基本都涨了50%左右,所以任大炮说的一点都没错,现在真是相当的困难。

 

现在那些在香港上市的开发商们,优势就来了。他们还可以在海外发债,但是海外发债随着美债不断提升,其实融资成本也在抬升,而且他们还有一个风险,那就是未来美元要走强,这还债的压力就更大了。但总体而言比国内还是便宜不少。所以在香港上市的这些大公司,看起来还没有那么糟糕。未来他们可能会开始抢夺式并购,给中小开发商收尸。现在一些开发商其实已经停工烂尾,跟2014-2015年的状况已经类似,知道房子很值钱,但是没钱封顶了,只能先烂在那里。现在要做的就是将开支不断的压缩,争取能够活过这个冬天,希望等到下一个楼市牛市到来。

 

也有一些开发商会激进一些,他们通过明股实债的方式融资,把股份卖给民间金融公司,甚至把土地证抵押过去,然后融资继续建设,希望建成后能够回款续命,但这么干风险极大,一旦建成后卖不出去,那么这些股份就全都转成了债务,他可能瞬间就资不抵债要破产了。

 

所以2018-2019年,将是房地产市场大洗牌的2年,大量开发商可能会被兼并,大量的项目会烂尾,而聪明的开发商们会在销售上,竭尽所能,尽快回款以图自救,傻一点的基本就是停工烂尾,用装死的方式冬眠,但跟冬眠唯一不同的是,他不知道这个冬天会有多长。

 

有人说不对啊,前两天的数据显示,2018年前4月,50城市土地收入11000亿元,同比增长了48%,这可一点不像缺钱的,这其实也是开发商自救的手段,叫做饮鸩止渴。我们刚才也说了,要想要开发贷,你就得有土地有项目,这样你才有抵押物,能融资加杠杆,如果你啥也没有,银行凭什么借给你钱呢?不拿地当场就死,拿地的话,短期借来一笔高利贷,等开工运转起来了,到银行拿到开发贷,再把之前的高利贷还了还能有不少剩余,开发商跟购房人是一样的,他们看到的历史经验表明,敢于逆势扩张的,最后等调控一放松都发财了,反倒是保守的一调控就收手的最后都出局了。所以现在才会有这么多开发商仍然去赌命。殊不知,如果这个房地产冬天,稍微长一点,可能就会尸横遍野。

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