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这次大喊楼市大转折的是万科!称活下去最重要

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周一:通过行业,讲投资背后的估值逻辑

周二:披露市场的TTM数据,以及行业估值情况

周三:讲一只基金

周四:讲一种投资或者估值方法

周五:分析当周市场,披露本周分位标准差等重要数据

周末:随机



这次大喊楼市大转折的是万科!称活下去最重要

 

作者:齐俊杰看财经

 

最近,很多人都高呼楼市变天了,包括我们也说过很多次,但显然没有说服力,面对一直上涨的房价,现在大家就是狼来了的心态,再说什么我也不信了,甚至房住不炒也根本不信,这也难怪从2010年调控开始,大家的小心脏就一次一次受伤,相信政府会调控房价的人,已经错失了最好的购房时机,所以不相信的人会越来越多,但就在最近,又有一个人在喊变天了,而这个人的分量跟一般媒体专家都不同,他就是全国最大的房地产公司,万科的掌门人郁亮,这个一直在王石背后的男人,去年终于走到了台前,而今年就放出了惊世骇俗的内部讲话。肯定了转折点的来临

 

郁亮这个观点,不是在公共媒体说的,是一份掏心窝子的内部讲话,在这份内容里,他表达了这么几个十分重要的观点。

 

1、尽管万科在2012年就判断行业进入白银时代、进入了转折点,但这只是一种预测,并不知道什么时候会出现真正的转折。而今天,我们可以说转折实实在在到来了。

 

2、因为我们中大多数人没有经历过2008年的政策调控。很多人对最基本的市场信号没有反应。

 

3、这次三年事业计划书的制定把“活下去”作为基本要求,我们的战略围绕“活下去”而展开,这是最底线的战略,是“收敛”和“聚焦”的战略。

 

46300亿回款目标,今年还有一半多没完成。现在我们面对剩余50%的任务,大家觉得非常困难,但是45年前出现过更难的情况,但最终我们仍然实现了目标。

 

5、做了三年还没做成的业务不要再做。3年都没做成的业务,在过去可能会再给3年的时间或者换个团队去做,但在今天需要对业务进行收敛和聚焦的时候,也就不会再给你时间

 

6、要做到投入和产出的匹配,严重不匹配的项目必须要调整,风险和收益也要匹配,不匹配也要调整,要特别注意小概率高风险事件。始终保持警惕。

 

通过郁亮这些表态,我们已经感受到了万科现在的如履薄冰,万科提到了2008年,在知识星球老齐的读书圈里,听过激荡十年的都知道,那本书就是以2008年的地产激烈辩论开头的,当时王石,潘石屹,任志强三个人判断地产走势,任志强是坚定地多头,王石当时就是空头,而潘石屹是典型的滑头,而2008年大家都知道,楼市因为宏观环境收紧,连续加息而进入了萧条,深圳出现了连续的弃房断供,那个时候所有人都傻眼了,后来出现了4万亿政策,算是救了全行业,当然最先上岸的就是房地产,但同样都是被救上岸,万科的姿势要更优美一些,他从那时候起开启了房地产工业化的浪潮,打造了一条全新的产品线,在日后万科的品牌力不断的加强,在2008年的危机之后,万科业务也更加突出。


所以这是个很奇怪的事情,一直看空楼市的万科,总市值接近3000亿,股价比08年涨了3倍,而一直看多楼市的任志强,他带领的华远地产,总市值只有56亿,股价几乎没涨。而滑头潘石屹的SOHO中国,港股市值也还有156亿。有人把这个事归因于华远地产是国企,所以没有赚钱的欲望,但是万科是什么?原来华润是大股东,现在深圳地铁是大股东,管理层持股只有7%,所以严格来说万科其实也是国企,王石郁亮他们也是打工的。

 

所以,居安思危这就是万科的个性,相比别人盲目乐观,他一向小心谨慎,他考虑的不是等待别人来救,而是自救的方法,永远把希望放在自己身上。这样活的才踏实。

 

今天万科再喊大转折,活下去最重要,可见万科又在提前谋划,春江水暖鸭先知,他已经感受到了政策的阵阵寒意,反复强调6300亿回款,也足以说明即便是万科,也发生了回款困难,资金链也已经吃紧。而精简业务,这也是其战略收缩意图自保的主要手段。万科已经明明白白告诉大家,这次政策的态度已经完全不一样了,未来这个行业就是现金为王,所以现在不宜扩张,一定要守住资金链,加速回款。应对小概率风险,特别是谨防某知名地产商那样,快速盖房然后出现严重质量问题,造成品牌力受损,这将是不可承受之痛。

 

从万科的思想上,就是3句话,高筑墙,广积粮,缓称王到不必了,他已经是这个行业的王者,第三条就是等待对手自己犯错,从而通过整合再去扩张,所以未来地产行业必然是一个大整合并购的时代,很多开发商会活不下去,从而卖身求生,而一个行业出现大量并购,大鱼吃小鱼的时候,就是这个行业衰亡的标志,比如2012年开始,煤老板这个词开始衰亡,之前都是傻有钱的象征,而2012年煤炭,钢贸等行业开始进行大整合,大量煤老板从巨富变成赤贫,甚至债务缠身。家里有矿,原来确实是暴富之源,现在也只能是一句调侃的玩笑。鬼城出现,其实就是因为煤矿产业凋零所导致的结果。如果有兴趣可以去看看,知识星球老齐的读书圈里讲的激荡十年,看看4万亿救市以来,我们经济都发生了哪些乱象,哪些行业被救市救活了,但之后却又被自己玩死了,也可以看看万科的政策敏感性,这十年来万科始终跑在政策前面,甚至第一个开发商主动降价的就是他。这次会发生同样的故事吗?我们拭目以待。

 

做个预告,我们终于讲到《钱,七步创造终身收入》的核心了,桥水基金的达利欧,给了一个简化版的全天候配置,这个配置经过回测,在历史上回撤极小,即使遇到2008年那样的金融危机,回撤也只有不到4%,而上涨的时候可以跟上80%的涨幅。有人问,A股有用吗?A股波动大一些,但是在2008年那样的行情下,也仅仅回撤6%,当年股市可是暴跌了8成,其余时候依然是跟涨不跟跌。有兴趣可以来知识星球老齐的读书圈了解一下这个组合


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