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房地产变天?这些巨头竟然一起干了这事……

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周一:通过行业,讲投资背后的估值逻辑

周二:披露市场的TTM数据,以及行业估值情况

周三:讲一只基金

周四:讲一种投资或者估值方法

周五:分析当周市场,披露本周分位标准差等重要数据

周末:随机




房地产变天?这些巨头竟然一起干了这事……

 

作者:齐俊杰看财经

 

最近,发生了一个奇葩事,912日,保利地产公布,董事会全票通过,公司更名为,保利发展控股集团有限公司,说来更巧的是,前两天万科刚刚改名,也把万科地产,改成了万科发展,然后有媒体梳理了一下,今年改名字的地产开发商还真是不少,比如3月份,著名的万达,把大连万达商业地产,改成了大连万达商业管理,7月份知名的龙湖地产,改名为龙湖集团控股,有一种说法是大家都在着急去地产化,而第一步就是先把名字给改了。

 

但是改名字,就真的能跟房地产说再见了吗?哪有那么简单,比如我们熟悉的恒大中国,融创中国,这是之前几年就改过名字的,也去掉了地产两个字,但是仍然在从事房地产开发。所以真实的情况是,这些地产商在谋求转型是真的,但转型不是一蹴而就的,他们改名字是为了先扩张,先多元化经营。在扩张的道路上,再去发现新的机遇,从而达到转型基础业务的目的。比如万科就解释说,自己并没有放弃房地产,而是更新了定位,万科不再把自己局限于一个开发商,而是要做城市建设和生活的服务提供商,以后未来万科的版图将围绕城乡发展,和居民消费两条主线展开。

 

其实,这些巨头之所以称之为巨头,确实有自己的过人之处,那就是洞悉风向的能力,他们已经看到了中国的时代正在发生改变,当前的主要矛盾已经不再是,房子不够住需要盖房子的时代,而是已经变成了,房屋分配上的矛盾,也就是说房子盖的已经足够多了,只是资源的利用出了严重的问题,比如你在南城住,他在北城住。而你在北城上班,他在南城上班,所以你们两还都想各自买一套房,但是其实你们两把房子换过来就解决了这个问题。接下来整个房地产市场会进入存量调整的时代,如何让大家把住房效率利用最大化,是摆在开发商面前的又一个发展机遇。

 

至于开发这块,已经基本凉了,其实他们心里最明白,这波棚改货币化安置,让三四线楼市都暴涨了一轮,而3年之前,那里几乎已经成了死局,大部分地方房价都不过5000,依然卖不掉,因为家家户户都多套房,大量开发商推出的楼盘都变成了烂尾楼,差一点就血本无归,很多中小开发商甚至都已经债务缠身,折在了三四线城市。相当于上天再给了他们重来一次的机会,让他们借着货币化安置的机会脱手,解套。这次惊吓应该让很多开发商长记性了,估计未来很长一段时间都不会再去碰三四线的楼市。

 

而一二线,也已经大概饱和,现在还有潜力可挖的,也就是那几个调控不坚决,还想招揽人口的二线城市,所以可盖房子的地方其实已经不多了。再像前十年那样大刀阔斧的盖房已经不太可能了,再举个例子,大家去美国,欧洲,日本旅游,看这些发达国家,哪有那么多的建设工地?甚至一个城市你转遍了,也看不见一个正在建设的工地。所以证明,城市是有建设期的,一旦建设的差不多了,市场也就基本饱和,就必须要想办法开拓新思路。否则自身的业绩必然受到很大的影响。

 

业务受限,政策上地产商更是备受打击,中国经济去杠杆,最主要去的就是地产开发商的杠杆,他们的资产负债率是最高的,资产负债率普遍都在90%以上,虽然地产行业有特殊的原因,在知识星球齐俊杰的粉丝群里,老齐给大家讲过,房地产的预售款算在了负债里,因为你收了钱还没有给别人房子,所以代表你欠了别人一套房,这样就有一个问题,越是房子卖的好的地产商,资产负债率就越高。从这个原因上似乎能够解释的通,但我们横向比较,特别是跟我国香港的房地产企业比较,我们的资产负债率还是高了一倍,李嘉诚这样的老狐狸,他的长江实业资产负债率经常在20%以下。所以无论经历多大的危机,李超人始终先知先觉,不但毫发无损,还能凭借超强的资金储备捞上一笔。那么如果要是把内地的这些地产开发商的资产负债率降到长江实业的水平,估计他们就将在很长一段时间拿不到融资了。日子会特别的难受。这也就逼着他们,得找点地产开发之外的项目干,说白了也是为了融资考虑。毕竟现在顶着地产的旗号,融资已经捉襟见肘,成为政策打击的主要对象。

 

综合来看,多元化发展,是地产开发商的必经之路,先多元化再去地产化,这只是业务转型的万里长征第一步,索性现在瘦死的骆驼比马大,趁着市场余温尚存,趁着自己还有现金流,尽量多的尝试没什么坏处。改变总是痛苦的,但不改变将是死路一条。这也给我们普通的投资者提供了一个思路,世界在发展,经济在发展,没有一个市场是一沉不变的,最早的时候大家连自行车票,粮票都炒,因为稀缺吗!现在谁还炒这个?所以炒房这个事,基本已经到头了。下面就是如何解决大家住的更好的问题了。也就是说,你要想解决住的问题,还可以考虑房子,但如果想解决钱升值的问题,对不起,你来晚了,房子已经没机会了。

 

做个回顾,上周我们在知识星球齐俊杰的粉丝群里,做了个养老目标基金的主题分享,告诉大家这就是一个股债均配的投资逻辑,那么他能获得怎样的回报,真的安全平稳又收益可观吗?能起到我们存钱养老的目的吗?有兴趣的可以了解一下,还是那句话理财并不难,但就怕起步晚。来晚了就什么都赶不上了。


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