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成交持续萎缩!价格已降!楼市金九银十要黄

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周三:讲一只基金

周四:讲一种投资或者估值方法

周五:分析当周市场,披露本周分位标准差等重要数据

周末:随机

成交持续萎缩!价格已降!楼市金九银十要黄

 

作者:齐俊杰看财经

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每年的9-10月份,楼市都会出现成交的井喷,决定这一年的价格涨幅,但自打调控以来,金九银十屡屡遭遇打击,今年上半年数据显示,受监测的10大城市二手房累计成交约34.3万套,同比下降20%,降幅较15月收窄2个百分点。报告监测的十大城市分别是:北京、深圳、杭州、成都、南京、厦门、苏州、青岛、无锡、金华,涵盖了一二线热点城市。

 

从贝壳和我爱我家的数据来看,北京8月二手房网签1.5万套,环比持平,6-8月显然进入了成交量下行通道,在5月出现明显反弹后,北京市场再次回到冷却状态,预计金九银十肯定会爽约。而价格方面北京二手房均价是57000/平米,环比7月下降3%,比去年同期下降6.5%,从麦田中介的数据来看,买房的客源量环比下降了2%,但新增房源量却增加了6%,在买卖双方议价中,最后降价的房源占比达到了92%,可见现在买房人已经在购房中逐渐占据了一定优势,所以未来价格持续下跌应该是个趋势。事实上,北京房价从最高点20173-4月,到现在已经下降了大概15%左右,但也离2015年的合理价格,还差15%-20%

 

除了北京之外,其他主要核心城市也大体如此,8月份,上海二手住宅成交约1.35万套,环比下降3.4%,上海也是自2017年初暴涨后就一直房价和成交量逐渐走低,但跌幅没有北京那么明显,大概比最高点下降了10%左右,而杭州今年上半年还很火热,现在也基本凉了,6-7-8三个月,成交量持续下滑,8月份已经跌到了4800套只有6月的一半。而与成交量相反的是,杭州二手房的挂牌量却不断上升。目前挂牌量已达到51255套,半年时间,挂牌量上涨一倍。所以杭州供给越来越多,需求越来越少,未来买家的议价空间也在加大。

 

至于深圳,,深圳全市二手住宅成交量6874套,较7月前30天上升2.4%。不过,受调控新政影响,二手房均价近7个月来第一次出现下滑。不过大家印象最深的是深圳的新房价格,继续他逗逼一样的表演,8月均价为每平方米54089元,环比大幅下降53元;深圳玩的特别好,现在新房每个月都跌,但都是只跌几十块钱。但人家前几年涨的时候,可是几千上万的涨

 

在西安楼市也似乎发生了逆转,业主急售的房源已经越来越多,而且都是卖家主动降价,降价空间都在5-10%,越是急售,买房的人就越少。很多中介已经2个多月没有开单了。在知识星球齐俊杰的粉丝群里,有人发来跟中介聊天的截图,号称降价10万都不好卖。西安楼市相比于3-5月的活跃状态,如今成交量已经跌了一半。但受到624新政,把满二满五改成满二满三后,房源数却在大幅增加,不过西安确实是该降降温了,今年上半年涨幅最猛的就是他。

 

除此之外,厦门房价上个月就开始凉了,有人说崩盘了,但最后一调查并不至于,只是有了每平米1万元的降价空间,大概跌幅在20%左右,青岛也一样,价格降幅在10%左右。还有成都,他就是棚改货币化安置催生的楼市,如今这股妖风已经停止,成都因为库存已经不到6个月,所以已经被住建部要求停止货币化安置,一旦回到实物安置,房价涨幅立马就凉。而且基本上就很难卖掉了,至于一些三四线城市,这些城市百分百都不是因为需求,而是因为货币化安置推升的房价。如今去库存的任务基本完成,货币化安置也被纠偏。之前抢房子的,估计再也找不到接盘侠。在三四线城市,家家户户都是多套房,租你都租不出去,更别说往外卖了。

 

综合来看,在折腾了3年之后,如今楼市终于恢复了彻底的平静,其实在知识星球齐俊杰的粉丝群里面,老齐总是再说,要不是棚改货币化安置伟大的缺德发明,我们的楼市在去年这时候就应该能控制住了。起码三四线城市是不应该涨的,而二线几个核心城市也至少能少涨20%左右,加上货币化安置这个东西,确实效果很坏,一下子打乱了整个调控的部署。让房住不炒沦为了一句空话。这个责任不知道该有谁来承担,出这个主意的人,确实太坏了。现在纠偏了,最惨的就是这两年抢到房的人,流动性正在快速萎缩,房子如今已经不能够通过租金创造收益,因为租金回报还没有定期存款高,机会成本是负数,那么你要在房子里赚钱,就必须找到一个更傻的傻子接盘才行。但问题是现在傻子不多了,有钱的傻子更少。如果你手上投资的房子卖不掉,那么对不起你就是那个最傻的傻子。

 

所以还是那句话,房子曾经是个好资产,10年前房租回报可以覆盖贷款利息,那时候就应该多买房,因为真实的房价其实就是首付款,之后完全可以以租养贷,但现在不同了,房子已经成为了负资产,你的现金流正在不断的流出。钱正在远离你。所以他已经具备了负债的基本特征。大多数人都搞不清资产和负债,以为可以高价卖出的都叫资产,不是这样的,有兴趣可以来知识星球老齐的读书圈,今天开始我们讲讲一本书《钱,七步创造终身收入》,要想赚钱,首先你要搞清楚什么是资产,什么是负债,要让钱不断的流向你,而不是把自己的钱不断的往外扔。为什么炒股炒不好,投资总失败,又为什么一辈子忙碌最后依然很穷,说白了就是根本搞不清楚资产和负债,以为是资产,但却抱着一堆负债。

 

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