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800宗土地流拍!莫非房价要“凉凉”

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周一:通过行业,讲投资背后的估值逻辑

周二:披露市场的TTM数据,以及行业估值情况

周三:讲一只基金

周四:讲一种投资或者估值方法

周五:分析当周市场,披露本周分位标准差等重要数据

周末:随机

800宗土地流拍!莫非房价要“凉凉”

 

作者:齐俊杰看财经

 

今年以来,很多地方房价依然坚挺,上半年还出现了很多地方一房难求的抢房局面,但是跟房子相对应的土地市场,却快速降温,流拍在全国土地市场上越来越多地出现。据中原地产研究中心公布的数据,今年前7个月全国房地产市场土地流拍一共有796宗。其中,一线城市土地流拍共有13宗,创下2012年以来的新高;二线城市土地流拍共154宗,同比增长200%;三四线城市土地流拍合计达629宗,2017年同期为284宗,同比增长121%

 

另外一组数据显示,2018年上半年20家代表房企拿地金额同比微涨0.4%,拿地面积同比增长19.8%,拿地成本则下降了16.7%。其中在一线城市,20家代表房企拿地楼面价同比下降19.1%

 

这个情况,让我们似曾相识,甚至很是怀念,2013-2014年也出现过类似的局面,当时几乎没有什么土地成交了,开发商资金链吃紧,房地产岌岌可危,到处都是烂尾楼。到处都在做资产处置,那时候我们去河北石家庄,8000一平米市中心的房子,根本就没人要。杭州也已经出现了房价的明显下滑,那时候卖套房相当的困难,甚至挂出去好几个月,连一个看房的都没有。应该说,要不是2015年去库存的放货币刺激房地产,2014年,中国楼市其实已经进入了下行通道。就是政策的误判导致了楼市的回光返照,而如今经济左右为难,进退维谷,既不敢刺激,也不敢紧缩,全都是因为当年的错误导致的。

 

春江水暖鸭先知,开发商如果对于未来有信心,那么在现阶段,就应该大规模的扩张土地,而历史经验表明,凡是在逆周期扩张土地的开发商,最后都发财了,所以我们在知识星球齐俊杰的粉丝群里面也谈到过,现在他们不是想不想的问题,而是能不能的问题。开发商应该是想拿地的,但是现在的资金链不允许他们这么做,融资渠道全部收紧,发债受限,上周开始浙江、江苏、上海等地银监局发文暂停新增地产信托的报备,这就意味着开发商的又一条资金通路彻底被堵死,要知道以前信托里面,房地产融资几乎占了一半,现在这个暂停,对于房地产以及信托行业都是灭顶之灾。

 

早在去年,我们其实就判断过,今年下半年开始,才是房地产行业的资金大考,因为楼市基本成交量缩到谷底,开发商经过一通折腾,兜里基本已经快干净了,各种资金渠道也被限制住了。现如今就是这个情况,开发商目前只能通过卖楼回款,现如今的局面比2014年严峻的多。当年至少融资渠道没有被限制,民间金融也还能替他们搞钱,本币也还是升值的,现在民间金融已经基本被打残,属于泥菩萨过河自身难保,人民币快速贬值,让开发商在海外发债的成本也急速上升,融资难度进一步加大。对于资产负债率极高的房地产企业来说,这个冬天并不好过。

 

这波房地产刺激是从2015年开始的,而地产债基本周期是3年,所以也就意味着从今年下半年开始,房地产进入债务兑付高峰期,2018年要还债2.9万亿、2019年还6.1万亿、2020年是5.9万亿2021年则还有3.4万亿。也就是说这四年加起来要还债18.3万亿,一些负债率超过200%的企业包括,泰禾集团,泛海控股,绿地,佳兆业,融创,恒大等知名企业,这些公司动辄几千亿的负债,换句话说他们光还债一年就要上百亿,所以房地产行业可能会在交出最强的半年报之后,业绩就此达到顶峰,未来的业绩可能会逐渐变差。而股市也不傻,提前都做出了反应,负债率高的这几家企业,从去年开始就已经在不断下跌了。

 


总之,我们在知识星球齐俊杰的粉丝群里经常说,现在又到调控的艰难时期,这口调控的气顶住了,未来一线和几个二线会继续回落,而三线四线,因为棚改货币化安置退潮,会迅速流动性枯竭。不是降价的问题了,而是你降价也根本卖不掉了。很可能一些三四线最后你连卖房的中介都找不到了,自己也不知道该挂多少钱。至于省会二线城市,还是跟人口流动政策有关,2018年很关键,能抢到人口的城市,房价还能坚挺一下,如果没有人口流入,甚至人口流出还高房价的地方,那么可能就真的危险了。但这并不能叫做崩盘,只能算是楼市的理性回归,我们一直讲,房价就这么小幅的一点一点的回落,是对经济最有利的局面,慢慢的用几年时间,争取回到2015年的水平,房价就基本算合理了。这个对大家都好。而我们的政策也在朝着这个方向努力,避免发力过猛,也避免半途而废。

 

所以还是那个建议,你自住刚需,就早点买,未来买房的成本还会增加,这几年房价跌不跌不确定,但购房的贷款利率一定会涨,而且调控也会收紧,弄不好哪天你就不符合买房资格,或者银行就没有贷款额度了。如果你不是刚需,就想投资,那么还是算了吧,未来流动性会越来越差,你可能赚了市值,但再也见不到回头钱了,高兴2年,却要背负一辈子的债务压力。

 

做个简单的预告,这周我们将在知识星球老齐的读书圈,给大家带来一本书《曾国藩的正面与侧面》,大家可以看看曾国藩到底是如何从一个学渣变成学霸,又是如何从一个愤青变成晚清第一圣贤的。这本书还提供了很多有意思的细节,比如曾国藩一生到底赚了多少钱,晚清的官场,到底收入模式是什么样的。有兴趣的朋友可以过来了解一下

 

 

 

 

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