800宗土地流拍！莫非房价要“凉凉”

来知识星球

找齐俊杰的粉丝群

白天看财经 晚上讲投资

【齐俊杰的粉丝群】这里面我们讲主要针对读财报和看财经人群服务，大家对于投资中的困惑都可以跟老齐来交流，老齐也会经常在群里分享一些投资数据，资产配置方案，以及做出一些投资或者财经热点方面的答疑解惑。我们读财报的内容将只对付费用户开放。

我们每周安排如下

周一：通过行业，讲投资背后的估值逻辑

周二：披露市场的TTM数据，以及行业估值情况

周三：讲一只基金

周四：讲一种投资或者估值方法

周五：分析当周市场，披露本周分位标准差等重要数据

周末：随机

800宗土地流拍！莫非房价要“凉凉”

作者：齐俊杰看财经

今年以来，很多地方房价依然坚挺，上半年还出现了很多地方一房难求的抢房局面，但是跟房子相对应的土地市场，却快速降温，流拍在全国土地市场上越来越多地出现。据中原地产研究中心公布的数据，今年前7个月全国房地产市场土地流拍一共有796宗。其中，一线城市土地流拍共有13宗，创下2012年以来的新高；二线城市土地流拍共154宗，同比增长200%；三四线城市土地流拍合计达629宗，2017年同期为284宗，同比增长121%。

另外一组数据显示，2018年上半年20家代表房企拿地金额同比微涨0.4%，拿地面积同比增长19.8%，拿地成本则下降了16.7%。其中在一线城市，20家代表房企拿地楼面价同比下降19.1%。

这个情况，让我们似曾相识，甚至很是怀念，2013-2014年也出现过类似的局面，当时几乎没有什么土地成交了，开发商资金链吃紧，房地产岌岌可危，到处都是烂尾楼。到处都在做资产处置，那时候我们去河北石家庄，8000一平米市中心的房子，根本就没人要。杭州也已经出现了房价的明显下滑，那时候卖套房相当的困难，甚至挂出去好几个月，连一个看房的都没有。应该说，要不是2015年去库存的放货币刺激房地产，2014年，中国楼市其实已经进入了下行通道。就是政策的误判导致了楼市的回光返照，而如今经济左右为难，进退维谷，既不敢刺激，也不敢紧缩，全都是因为当年的错误导致的。

春江水暖鸭先知，开发商如果对于未来有信心，那么在现阶段，就应该大规模的扩张土地，而历史经验表明，凡是在逆周期扩张土地的开发商，最后都发财了，所以我们在知识星球齐俊杰的粉丝群里面也谈到过，现在他们不是想不想的问题，而是能不能的问题。开发商应该是想拿地的，但是现在的资金链不允许他们这么做，融资渠道全部收紧，发债受限，上周开始浙江、江苏、上海等地银监局发文暂停新增地产信托的报备，这就意味着开发商的又一条资金通路彻底被堵死，要知道以前信托里面，房地产融资几乎占了一半，现在这个暂停，对于房地产以及信托行业都是灭顶之灾。

早在去年，我们其实就判断过，今年下半年开始，才是房地产行业的资金大考，因为楼市基本成交量缩到谷底，开发商经过一通折腾，兜里基本已经快干净了，各种资金渠道也被限制住了。现如今就是这个情况，开发商目前只能通过卖楼回款，现如今的局面比2014年严峻的多。当年至少融资渠道没有被限制，民间金融也还能替他们搞钱，本币也还是升值的，现在民间金融已经基本被打残，属于泥菩萨过河自身难保，人民币快速贬值，让开发商在海外发债的成本也急速上升，融资难度进一步加大。对于资产负债率极高的房地产企业来说，这个冬天并不好过。

这波房地产刺激是从2015年开始的，而地产债基本周期是3年，所以也就意味着从今年下半年开始，房地产进入债务兑付高峰期，2018年要还债2.9万亿、2019年还6.1万亿、2020年是5.9万亿2021年则还有3.4万亿。也就是说这四年加起来要还债18.3万亿，一些负债率超过200%的企业包括，泰禾集团，泛海控股，绿地，佳兆业，融创，恒大等知名企业，这些公司动辄几千亿的负债，换句话说他们光还债一年就要上百亿，所以房地产行业可能会在交出最强的半年报之后，业绩就此达到顶峰，未来的业绩可能会逐渐变差。而股市也不傻，提前都做出了反应，负债率高的这几家企业，从去年开始就已经在不断下跌了。

总之，我们在知识星球齐俊杰的粉丝群里经常说，现在又到调控的艰难时期，这口调控的气顶住了，未来一线和几个二线会继续回落，而三线四线，因为棚改货币化安置退潮，会迅速流动性枯竭。不是降价的问题了，而是你降价也根本卖不掉了。很可能一些三四线最后你连卖房的中介都找不到了，自己也不知道该挂多少钱。至于省会二线城市，还是跟人口流动政策有关，2018年很关键，能抢到人口的城市，房价还能坚挺一下，如果没有人口流入，甚至人口流出还高房价的地方，那么可能就真的危险了。但这并不能叫做崩盘，只能算是楼市的理性回归，我们一直讲，房价就这么小幅的一点一点的回落，是对经济最有利的局面，慢慢的用几年时间，争取回到2015年的水平，房价就基本算合理了。这个对大家都好。而我们的政策也在朝着这个方向努力，避免发力过猛，也避免半途而废。

所以还是那个建议，你自住刚需，就早点买，未来买房的成本还会增加，这几年房价跌不跌不确定，但购房的贷款利率一定会涨，而且调控也会收紧，弄不好哪天你就不符合买房资格，或者银行就没有贷款额度了。如果你不是刚需，就想投资，那么还是算了吧，未来流动性会越来越差，你可能赚了市值，但再也见不到回头钱了，高兴2年，却要背负一辈子的债务压力。

做个简单的预告，这周我们将在知识星球老齐的读书圈，给大家带来一本书《曾国藩的正面与侧面》，大家可以看看曾国藩到底是如何从一个学渣变成学霸，又是如何从一个愤青变成晚清第一圣贤的。这本书还提供了很多有意思的细节，比如曾国藩一生到底赚了多少钱，晚清的官场，到底收入模式是什么样的。有兴趣的朋友可以过来了解一下

近期精彩文章【点击链接直接收看】

下载知识星球App找 

齐俊杰的粉丝群 ID：59958746 

白天看财经 晚上讲投资

欢迎到知识星球里继续读书

下载知识星球App找

老齐的读书圈 ID：4939242

读书才是成功唯一的捷径

你在看书过程中有任何的问题，都可以跟老齐互动交流。另外，如果您发现了什么好书，也可以跟我们互动，老齐也会收集大家的意见，将你们最喜欢的书，讲给大家听