租房市场的几种模式！降房租的希望在哪？

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周一：通过行业，讲投资背后的估值逻辑

周二：披露市场的TTM数据，以及行业估值情况

周三：讲一只基金

周四：讲一种投资或者估值方法

周五：分析当周市场，披露本周分位标准差等重要数据

周末：随机

租房市场的几种模式！降房租的希望在哪？

作者：齐俊杰看财经

资本入局二房东，中介推高城市房租的闹剧告一段落，北京多部门约谈10家中介，要求大家承诺集体不涨价，落实三不原则，一是不利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源；二是不以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源；三是不通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。此外，为稳定租房市场，参会企业将在未来数月内向市场投放房源，以保证供应。其中自如分配了8万间任务，相寓2万间，蛋壳2万间，其他还有一些小中介，总计是125725间。

是很多人都有疑问了，这125000套房源到底是存量还是增量，有媒体报道说是存量，那么是否意味着之前这些中介本身就存在囤积居奇的行为，这125000套存量房，握在手里不出租！原来是准备做什么的呢？后来也有消息说，自如声称是增量，增量8万间，那么势必他会加大收房的力度，去进一步争抢房源，那么这好像与此次约谈的目的完全不符吧，对此反正最后也是支支吾吾完全说不清楚，最后各家中介就是强调，不涨租金了。但具体怎么不涨，怎么供应全都闭口不谈了。

在知识星球齐俊杰的粉丝群里，我们一直说，一个城市的房屋租金跟这个城市的收入状况息息相关，收入高，收入上涨，租金就会上涨，但这仅限于C2C模式而言，如果有人通过资本垄断房源形成一个垄断的B端，再加上他短期不以营利为目标，那么这个就麻烦了。但凡资本入局，以扩大市场占有率为目的，都会破坏市场本身的机制，比如打车软件，又比如共享单车市场，最后不是让你在路边打不到车，就是满地浪费的自行车。但这两个跟租房比起来都是小事，毕竟租房这个事，几乎关系到一个城市一半的居民，还有这些居民们一半的收入。房租如果比工资涨得还快，那就让人完全看不到希望了。

我们说要发展租房市场，本意是好的，那就是缓解高房价的压力，打造租售同权，而长租房市场的模式现在就这么几个，

一是开发商直接开发自持物业租赁，比如万科的翡翠书院，这种东西由于开发成本巨大，开发商只能以租代售，而且也只能做高端，一笔收10年的钱，月租金15000起。

二是二房东的分散房源的中介模式，比如自如，相寓，蛋壳这种就是中介先收房，然后加价出租，这种模式势必推高市场租金，因为他的盈利模式本身就是这样，二房东发展的越快，市场占有率越高，推升房租的力度就会越大，这个没办法解决。

三是，整租改造模式，通过一些商业建筑，打造整租的长租公寓，有点像酒店也有点像宿舍，集合住宿和社交的需求，比如you+公寓，这种模式也不便宜，他也得先收房再改造，再叠加服务加价出租，只要凝结了服务，就会比你单租一套毛坯房贵的多。

所以这以上的三种模式，其实都是推涨房租的模式，无论发展哪一个，城市租金都会被推高，在原有的房租上，叠加服务，本身这种商业模式，就只能通过涨价去赚钱，这不是道德不道德的问题，只是有资本推动会让这种涨价更加迅猛快速，没有资本推动会比较温和的差别，怎么都是涨价的。而真正有希望改善租房市场的是后两种模式。

第四，保障性租赁住房，这种房子就是政府主导，开发商配套建设，给城市低收入群体居住的，由政府同一运营和管理，这些房子是政策性的，所以不会涨价，他的市场份额直接决定了城市租金的水平，如果这种房子多了，上面那三种租房的价格就起不来，如果租房市场的保障不足，那么就是现在的结果。房租大量上涨。所以如果平抑城市房租，保障性租赁住房必须要加大供应力度，这才是根本一方面要批地，加大建设，另一方面要加大改造力度，把一些废旧工厂，废旧商业公寓，甚至是商场，改造成为具有保障性的公寓，以缓解城市租房压力。

第五，集体建设用地转租赁，只有这个模式可以跳出高成本的怪圈，他没有土地成本，只有建安成本，所以这种房子造价只是开发商自持物业的四到五分之一，于是他的租金回报率一下就能超过5%，甚至到达8%，商业模式就很清晰了。所以现在应该把更多的资本用于集体建设用地的开发上面，积极推动这种租赁住房的建设和出租，这种房子出租是有降低市场租金可能的，而且也不用政府出钱，市场可以借助资本的力量，快速推动。只需要给政策配合就可以。

综合来看，租房市场建设是一场攻坚战，而房租中长期看的是城市的繁荣程度和收入情况，但短期确实会受到供给需求的影响。所以增加供给不光是中介的事情，更是要靠相应的政策去推动，特别是保障性租房的供给和集体建设用地转租赁的供给。这两块才是可以降低城市房租的力量。

做个提示，昨天我们在知识星球齐俊杰的粉丝群里分析了目前市场的估值水平，并且给到了几张图，如果看到这个，您对股市大概就会很有信心了。有兴趣的可以来了解一下。

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