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货币化安置熄火!这些城市房子估计难卖了

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周二:披露市场的TTM数据,以及行业估值情况

周三:讲一只基金

周四:讲一种投资或者估值方法

周五:分析当周市场,披露本周分位标准差等重要数据

周末:随机


货币化安置熄火!这些城市房子估计难卖了

 

作者:齐俊杰看财经

 

最近,楼市传来两个重磅信号,一个是呼和浩特公告称,全面停止房地产去库存调控措施,成为这一轮房地产调控中首个喊出“停止去库存”的城市。仅仅四天之后的828日,长春市宣布取消了货币化安置购房奖励政策,鼓励有条件的棚改项目新建一定数量的回迁安置住房。

 

这是对于几个月前棚改货币化安置审批权收回到国开行这一消息的明确回应,之前我们在知识星球齐俊杰的粉丝群里面就说,去库存的的政策,扰乱了三四线楼市的房价,成为去年三四线房价上涨的政策推手,而最主要的因素就是用货币化安置的手段去做棚户区改造,相当于大量的货币集中投放于某一地区,这就起到了明显的钓鱼效果,大量的购房人拿到拆迁款,然后把他们变成首付,从银行贷款出来去买房,所以这就造成了,本来就不缺房,库存积压相当严重的三四线城市,开始房价暴涨甚至失控。说白了还是货币惹的祸,这一次大规模的棚改货币化安置,几乎掏空了三四线居民的储蓄,甚至一二线工作的人,都开始兴起回乡置业,造成了消费降级的迹象。直到今年中,我们才意识到问题的苗头不对,开始对这个政策进行纠偏,而最近才把纠偏的政策落实到位。

 


之前就有研究机构的数据表明,三四线楼市涨价去库存的历史使命已经基本完成,基本上开发商手里的房子,差不多都转移到了居民手中,随之而来的是居民杠杆率增加,当前百城库存规模已经跌回到20123月的水平,三四线存销比更是创下近9年新低。所以现在实在是没有必要再进行货币化安置了,如果再这么推动下去,势必造成新一轮库存,所以必须踩一脚急刹车,而我们现在提出了退回到实物安置的老路上。也就是说拆迁不再给钱,而是给你回迁安置房,这样就不涉及货币投放了,房价自然也就失去了引擎。

 

那么对于像呼和浩特长春这样的城市,估计房价会很快停涨,然后就是流动性枯竭,你之前高价买来的商品房,现在再想往外卖,恐怕就相当困难了,没有货币投放,就相当于没有了活水,没有了接盘侠,那么你自己就成了最后的接盘侠。所以现在不是房价降不降的问题,而是降多少恐怕也卖不掉了,家家户户都是多套房,很少有人再需要房子了,之前的上涨也榨干了居民储蓄,那么你手上的房子就徒有市值,而再也难于变现。当然我们指的是社会整体,成交量会在后面极度萎缩,可能会下降8成,也并非指一套都卖不掉,所以在这些地方,以后卖房这个事恐怕就要看命了。

 


那么除了长春和呼和浩特,还有哪些城市在未来会突然停止去库存,或者取消货币化安置呢?那么肯定是那些库存任务基本完成的城市,按照我们的规定,库存12个月以下,就是低库存警戒线,也就是说我们现在至少有60%几的三线城市,都应该叫停去库存,停止货币化安置,特别是像杭州,大连,南京,扬州,徐州,嘉兴,郑州,青岛,重庆都出现了库存告急的情况,基本存销比低于6个月。反倒是现在明确提出停止去库存的呼和浩特还有15个月的库存,长春还有将近17个月的库存。他们其实到属于没有那么紧迫的。

 

所以,最后还要回到一城一策上来,是否停止去库存,是否停止货币化安置,还是要看城市管理者的态度,但从住建部的要求来看,库存12个月以下的就算是库存严重不足,上涨压力较大,应该及时调整去库存和货币化安置政策。

 

面对这样的情况,我们还是建议,如果您买房不是为了住,只是为了投资,无论是商铺还是住宅,都应该谨慎了,现在的租金回报率只有2%,而贷款利率最低也要4.9%,你的收入完全覆盖不了利息支出,所以房地产投资的现金流是负的,也就是说房子已经变成一个事实上的负资产,他不但不产生价值,还会不断的吃掉你的现金。对于这种东西,你唯一赚钱的途径就是高价把他卖出,而卖个高价的唯一前提就是找个比你还傻的傻子在后面接盘,现在傻子还有不少,但是钱却没了,也就是说有钱的傻子正在变得稀缺。货币化安置如果停止,那么接盘者将会快速消失,最后势必造成流动性枯竭。如果找不到后面的傻子,那么房子就无法再溢价卖出,他负资产的本性就会暴露出来,你就得不断的还贷款去养你的房子。让钱不断的离开你。所以显然,这不再是一个好的投资机会,完全是一个博傻的赌博,而且现在这个赌博的胜率已经越来越小。就好比扔色子,只有扔到3的时候,你才能赢一把赚100元,其他数字你都输,而且要输1000元,这样的游戏你会玩么?

 

昨天我们在知识星球齐俊杰的粉丝群里面,做了左侧投资策略后右侧投资策略的比较,有兴趣的可以过来了解下,买房子这种流动性极差的资产,显然应该按照左侧策略去操作,但很可惜,现在很多人都把他当成了右侧策略,而右侧策略的风险在于,你看起了可能会高兴几年,但一旦变盘,你将满盘皆输,用几十年去还债。所以到底是高兴几年,难受几十年,还是难受几年,开心几十年,相信你了解了左侧策略和右侧策略之后,应该自己就会有答案了。


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