房地产企业经济合同风险管控与稽查应对

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【课程时间】2021年6月18-19日

【课程地点】济南铁道大酒店【咨询热线】0531-8801 6883

房地产的经营流程有其特殊性，涉及的经济合同也多，如《国有土地出让合同》、《建筑工程施工合同》、《材料采购合同》、《商品房预售、销售合同》、《借款合同》、《股权转让合同》等，税务“以票管税”的税收征管迈向大数据要求房企强化合同管理比以往任何时候都更为重要，在税种方面比其他任一行业更多，如印花税、城建税、城镇土地使用税、增值税、土地增值税、企业所得税，整体税负高，融资成本大、周期长，财税处理疑难问题也多，且房地产企业是当地重点税源大户，也是税务稽查的必查对象，本课程将通过大量案例剖析房企合同中潜在风险问题及如何应对税务稽查。

课程收益

1、合同规范化管理的基础上，有效实施纳税筹划，力求利润最大化；2、定价博弈，企业通过哪些必备条款进行约束？3、股权转让税收征管各地为何频出政策？4、稽查应对重在证据，贵在沟通；5、土地增值税征管预警及项目清算补退税等特殊疑难处理。

课程大纲

一、签订《国有土地出让合同》存在的税收风险
1、因土地权属更名，项目公司取得土地出让金票据抬头与公司名称不一致，如何进行增值税处理？如：A房产公司2020年5月通过招拍挂取得土地使用权，支付土地价款3000万元，并取土地出让金财政收据，2020年7月，A公司成立全资子公司B公司，并与国土局签订补充协议，将该土地使用权变更为B公司，B公司取得了原国土局开具给A公司的土地使用权，造成土地出让金收据抬头为A公司与项目公司B名称不一致，该土地出让金是否可以从销售收入中扣除呢？
2、“一次拿地、分期开发”如何计算当期允许扣除的土地价款问题？
3、《国有土地出让合同》约定由开发的地产公司对原地拆迁户就地安置问题如何处理？会计规定：房地产企业拆迁房的实质是，房地产企业用货币资金先补偿给被拆迁户，被拆迁户用房地产企业支付的货币补偿资金再向房地产企业购入房屋，这一过程房地产企业要确认土地成本中的“拆迁补偿费支出”，即按公允价值或同期同类房屋市场价格计算的金额以“拆迁补偿费”的形式计入开发成本的土地成本。另外，对补偿出去的房屋应视同对外销售，视同销售收入应按其公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确定，同时应按照同期同类房屋的成本确认视同销售成本。税法又是如何规定？
4、土地招标中“限地价、竟配建”或政府回购限价房又如何处理呢？
5、在新政府补助准则下，不同形式的“土地出让金”返还款会计和企业所得税如何处理？
6、地产企业签订《国有土地出让合同》后的契税的计税依据只是土地出让金？还包含什么？
……
二、地产企业与施工企业签订《工程施工合同》存在的税收风险
1、新项目工程施工外包如何签订合同？以及甲供材的选择计税方式如建筑工程总承包单位为房屋建筑的地基与基础、主体结构提供工程服务，建设单位自行采购全部或部分钢材、混凝土、砌体材料、预制构件的，是适用简易计税方法计税？园林景观工程中对苗木采购如何签订节税合同？
2、地产企业自购建材如何入库和出库处理？防止被税务认定取得虚开发票？如何对待失控票？善意取得虚开专票其进项税额如何处理，其成本能在企业所得税前扣除？注意取得施工方建筑业发票开具是否完整可用？
……
三、地产企业与业主签订《商品房预售合同》存在的税收风险
1、金三系统对纳税人预缴申报数据的核查逻辑是什么？
2、预收款如何预缴增值税？如何预缴土地增值税？
3、销售未完工产品按月或按季预交企业所得税易错易漏风险提示
4、未完工、完工开发产品结转，为什么带给企业是质的改变，如何进行事先设防？
5、注意税务稽查在对收入上适用《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条“(六)纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。”如何应对处理？——结合《新疆地税稽查局与新疆瑞成房地产开发公司税务行政处罚二审行政判决书》税务败诉案例分析
……
四、地产企业融资签订《借款合同》存在的税收风险
1、股东向地产项目公司无息借款须视同缴纳增值税？跨年未还且未用于生产经营的是否项目公司须代扣代缴个人所得税？
2、在成本、费用归集中的利息如向非金融企业借款而支付的利息如何处理？集团企业的统借统贷业务如何操作才符合免税要求？
……
五、营销费用中的策划费要依《策划合同》内容来划分是宣传费还是销售佣金？
六、地产企业与业主签订《房屋交接书合同》后开发产品完工交付后如何结转收入和成本？同时如何结转土地视同进项税额（会计销项税额抵减)？
七、地产股东转让股权，《股权转让合同》又有多少涉税风险？
……

主讲专家

陈老师：注册税务师、财税专业、法律专业，专注房地产、建筑业领域研究，国家税务总局师资库成员，福建莆田税务学院、西北税务学院等多家税务学院兼职教学。陈老师实战经验非常丰富，理论功底非常深厚，属于直接落地企业的实战专家，授课范围也非常广泛，在全国各地参与大型公开课讲学数不胜数，企业内训开课方式多样化，涉及各个行业，学员包括财务总监、财务主管、人力资源主管、财税人员及税务干部。

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