遇“商”不举？2018年长沙首次土地出让遭流拍丨CRIC焦点

今日，长沙市内六区迎来2018年第一场土拍。但令人意外的是，曾经一地难求的土地市场开年遇冷，堪比今天长沙零下一度的气温，高新区061号土地和雨花区062号土地均无人出价，双双流拍。

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062号地块

062号地块位于长沙市雨花区鄱阳村，土地出让面积为34505.55平方米。其中商业地块有效面积12470.77平方米，容积率≤5.0，住宅地块有效面积22034.78平方米，容积率≤3.0，商住建筑面积比为4.9：5.1。地块挂牌起始价为60499万元，折合楼面价4710元/㎡，限定住宅最高销售价格为7900元/㎡，要求精装修销售，精装修价格不计入限定住宅最高销售价格。

该宗地属于环保科技园板块，据长沙克而瑞数据统计显示，环保科技园板块2017年普通住宅成交均价为7376元/㎡。从地图上可以看出，该地块临近五矿万境蓝山和汇金城两个项目，五矿万境蓝山最近一次开盘是2017年8月4日，高层毛坯成交均价8000元/㎡，开盘当天售罄；汇金城最近一次开盘是2017年9月28日，高层精装修成交均价9100元/㎡，开盘当天售罄。

据了解，3个月前雨花区成交的040号和041号2宗“限价”纯住宅地块，起始楼面价分别为2290元/㎡和2103.4元/㎡，熔断楼面价分别为3435元/㎡和3154元/㎡，均限销售价7700元/㎡。相比之下，今日出让的062号商住地，挂牌起始价即4710元/㎡，3个月内起始楼面价涨幅超过100%。

除此之外，还有什么原因导致无人出价而流拍呢？

长沙克而瑞研展总监郭舒伟认为：

1、限价地的参与热情显著下降，房企更愿意从二手市场承接流转地；

2、本地块的商业占比过高，规划商业建面达6.2万㎡，以环保产业园的区域位置，集中商业受喜盈门商圈、红星商圈、友阿奥莱影响，运营将受到影响；公寓产品的去化缺乏基础；写字楼将受总部基地和暮云的工业地产影响。因此整个商业业态定位和规划上都面临较大的问题，除非是自持，否则资金沉淀成本将是不得不面对的问题；

3、住宅限价7900元，但综合楼面价达到4709元/㎡，即使是底价成交，住宅价格的利润都基本只能靠精装修实现，在住宅大限价的前提下，精装修溢价又能实现多少呢？

政策调控效应正逐步传导至产业链的每个环节，对土地价值的正确评估，说明了房企在拿地环节正趋于理性，而长沙市应警惕政策严控引发的系统性风险。

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061号地块

061号地块位于东方红路以东、长川路以北，出让面积为19430.63平方米。主要为商业用途，出让年限为40年，建筑控制高度100米。地块挂牌起始价为23317万元，折合楼面价3000元/平方米。

克而瑞房价分析师认为：据长沙克而瑞数据显示 ，截止到2017年11月，长沙商业库存面积高达698万方，即使剔除自持和资产性库存部分，库存仍不容小觑，开发商对纯商业用地热情不高是意料中事。 

文：曾婷婷

来源：长沙克而瑞

审核：刘佰忠（上述内容代表长沙克而瑞观点，仅供参考）

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