市场研究| 长沙限价持续上涨，高涨幅板块价格支撑度如何？
2017年长沙土地开始实行限价政策，9月第一宗限价地供应，限价仅7700元/平米；2020年一季度，长沙各区纷纷发布土推信息，长沙最高限价达13800元/平米，且各区域限价地大幅上涨。3年限价上涨近80%，部分板块相较于限价之前涨幅甚至达到90%，那么这些板块价格是否符合其价值？板块发展能否支撑起限价涨幅？
一
长沙限价整体特征
涨幅明显，价差小
长沙限价特征具体表现在，其价格逐年上涨，虽有前期限价低于市场价的影响，但后期涨幅较大也是毋庸置疑的；板块间价差体系较小，导致部分板块价格受压制，而部分板块价格涨幅较快；同时限价地开始向外围扩散，部分板块需要实现限价只能看后期规划落地的情况。
从17年到20年各板块房价/限价情况来看，除部分仅2020年有限价的板块外，各板块限价逐年上涨，尤其是是限价较早的雅塘井湾板块以及周边前期房价较低的板块。当然按照板块实际成交均价来看，中心板块由于发展较为成熟，限价压抑较为明显，限价甚至低于17年销售均价。
同时，从2020年截止到目前各板块限价来看，板块间价差并不明显，最高价差也仅2900元/㎡；与长沙相邻的武汉，板块间最高价达30000元/平米，最低价仅6800元/平米，板块间价差达23200元/平米；同为中部城市的重庆板块间价差也近8000元/平米，可见长沙板块间价差明显偏小。
板块限价上，17年限价地多为二环周边板块，到20年限价板块开始外延至三环外的望城、大托等地；板块内部来看，限价地外延现象也较为明显。板块外延的同时，价格却没有太大降幅，整体并未体现较为明显的价差。
一
长沙板块限价特征
限价和涨幅板块变现差距明显
长沙各板块限价按照其最新限价以及涨幅速度，可将其分为底价快涨、低价慢涨、高价快涨以及高价慢涨板块。
具体来看，中心、梅溪湖等发展较为成熟，配套完善，规划基本落地的板块整体限价较高，涨幅较慢，梅溪湖和中心板块甚至出现负增长状态，这类板块属于高价慢涨板块，板块价格受到压制；
而金星北-雷锋、秀峰-鹅羊以及环保科技园等板块，价格低且涨幅较慢，主要是这类型板块有的是规划并不完善，或者像省府南这类处于南部新城，虽有较好的规划，但规划落地慢，发展也处于较为缓慢的状态；
雅塘井湾、尚东、洋湖垸等老城区翻新或者建设中的新城区涨幅快，且价格高，这类板块后期发展动力足，但需警惕价格过早透支；
芙蓉北、望城、隆平科技园等新板块或有新规划落地的板块目前价格低但涨幅较快，这类型板块短期来看，未来还将有较为明显的上涨空间，但仍需看规划落地情况。
总体来看，限价涨幅慢板块，规划趋于成熟或板块发展一般，限价收到抑制或板块发展较慢；而限价涨幅快板块规划驱动性强，但板块未来对限价的支撑度有待研究。
三
六大维度看板块潜能
月亮岛文旅新城价值实现度高
对于板块限价支撑度如何？我们主要看涨幅较快的板块，从规划时长、产业支撑、进驻企业、房企投资、板块市场、限价项目入市去化情况六个方向分析未来板块价值实现度，哪个板块价格实现度最高。
（板块打分标准为按照熵权法；
规划时长越短分数越高、其余为越多分数越高；
一个和无限价地入市的板块，参考板块内同级别价格去化情况）
限价情况来看，有最新规划的区域，高限价地块多位于未来规划较为成熟的地段，例如望城月亮岛文旅新城、金鹰月湖的马栏山文化创意园等。从六大维度对比来看，价格支撑度较高的板块为望城的月亮岛文旅新城，板块在未来规划实现度、进驻企业、板块市场以及项目去化情况都有较好的表现，同时，月亮岛南区地块即将入市，未来或将再掀土拍市场热潮。
具体来看月亮岛文旅新城目前规划落地和市场情况，或许对于未来价格支撑力会有更为清晰的认知。
（[2018]望城区022号地块挂牌条件）
月亮岛文旅新城最早的一宗双限地为[2018]望城区022号地块，其挂牌条件为须筹措新一代半导体专项产业基地，也标志着板块内半导体产业的落地；19年6月015号地块出让，挂牌条件为须引进至少一家省级以上区域总部，其总部基地基本见雏型；而19年11月月亮岛的开园则标志着其文旅产业开始进入正式轨道。
月亮岛文旅新城最早的项目均价6605元/㎡，2018年月亮岛出让限价地，限价9700元/㎡，对于当时均价7000元/平米以下的月亮岛而言，宗地限价基本是天价，但润和湘江天地（宗地项目名）2019年8月开盘，当天实现87%的去化率，刷新区域房价的同时，价格也随着月亮岛各大配套的完善而被购房者认可。
当然实现限价的另一个原因是地块的稀缺性，区域仅11宗涉宅用地，且目前仅剩5块涉宅地，3宗商业用地未出让，其余地块均已出让。
从已进驻房企来看，主要分布了长润、润和、万科以及越秀四大房企，其中润和以7宗地块占领了月亮岛的绝对优势。另外从市场端来看，目前月亮岛在售项目仅润和湘江天地和长燃润和天地两大项目在售，其中限价项目仅润和湘江天地。
四
月亮岛首宗限价地
地标级配套+产品升级支撑价格实现
作为月亮岛首个限价地，也是目前唯一在售限价地，润和湘江天地拿地时月亮岛房价不足7000元/㎡，其限价9700元/平米，19年几乎可以称之为月亮岛快速超车的元年。
随着地铁、公园、新一代半导体科创中心的正式运营及开工，月亮岛板块众多配套价值的逐步兑现，项目首次开盘即实现了87%的去化率。同时2020年4月获商品住宅榜单TOP2。
具体来看，润和湘江天地在外部配套上其处于月亮岛双地铁交汇处、同时周边汇聚了百万商业配套；
景观上，月亮岛一江一岛六公园的配置在整个长沙都是顶级的。一江：润和湘江天地几乎属于在长沙难得一见的一线江景项目。距离湘江直线距离仅400米；一岛：月亮岛作为长沙流域内最大的江心洲岛，整体定位为“欢乐体育大世界”的综合性旅游休闲度假岛；六大城市公园：月亮岛板块涵盖月亮岛公园、银星湾公园、婚庆公园、星悦湖公园、白石湖公园等六大城市公园。
同时，项目一二期几乎横贯整个地铁4号线的月亮岛西站和湘江新城站，步行距离仅200米。且未来的地铁12号线（规划中），也将在月亮岛西站与地铁四号线交汇和换乘站的建设，届时，润和湘江天地将拥有双地铁优势。
（图片来源于网络）
另外，项目对面即是半导体科创基地，计划引进100家半导体企业过来，目前已成功签约了60多家，产业资源较好。
（图片来源于网络）
商业配套上，润和湘江天地紧靠21万方砂之船奥特莱斯（步行距离953米）；同时项目位于月亮岛商业中心，自身规划建设18万方的综合商业体；并且越秀也会建设13万方的商业配套及5星级酒店。未来的商业潜力非常清晰。
当然，项目价格之所以实现度那么高，除项目周边配套外，本身价值升级也是一大优势。
建筑篇
二期品质升级
纯板式设计、创新性外立面
项目整体采用纯板楼设计，住宅外立面采用现代简约的设计手法，造型简洁，没有过多装饰，但结构科学合理，采用IMAX级视觉感官外立面，这是润和在长沙甚至在国内来说采取的一个极为大胆的创新。
建筑排布方面，由于项目一线临江，其所有建筑排布方式都采取60°倾斜角。以保证尽量多的楼栋能俯瞰湘江。同时，项目将原有建筑退至红线后15m，在红线与道路之间设置了10米的绿化带，这样可将道路噪音和不安全因素弱化到最小。
楼间距上，项目楼间距48米以上，中心楼王长达81米，南向楼间距更是达到140米，整体设计很好的保证了户型的采光。
园林篇
22000平米园林
7大园林体系
项目整体配置有22000平米的超大园林，绿化率高达45%，在园林设计上，设计了7境5感园林、7大主题园林、其中北向园林6000㎡，中心园林10000㎡，南向还配备了整个长沙最大的城市广场，面积超8000㎡，形成了外看一线湘江内看大美园林的多重环境体验感。
别有天地筑七境，湘水芙蓉品五感。在园林打造上，润和湘江天地以中式传统文化为根基，融入西方文化。把中式元素注入现代建筑语言体系，将传统意境与现代风格综合运用。创造性打造出访山、闻水、闲庭、寻梦、风华、望江、通幽七处核心景观点，将视听嗅触感融入其中，让园林变得可玩、可赏，更加生动、真实！
产品篇
“天际纯板大宅”的产品体系
润和湘江天地所推出的TOP天地系的产品体系，从复式产品+大平层，升级到“天际纯板大宅”的产品体系。摒弃对于高赠送产品的做法，将项目整体品质提升至生活感更强、居住感更好、社区配置更优、景观资源更为充分利用的“天际纯板平层”产品。产品面积144-228㎡。
高层层高由3米提升至3.10米，小平层架空层设置4.8米层高；大平层产品层高依旧保持3.15米，架空层则设置5.4米层高。这样的产品层高系数和架空层系数，都在整个月亮岛文旅新城的产品细节上处于领先者的地位。
（182、228平米户型）
户型配置上，2梯2户，2.4米超宽阳台，可实现270°观江面；4+1开间朝南，18.8米的横向面宽通风采光效果较好，同时户型内部承重墙较少，可实现可变空间；双套房设计，主卧和进门口次卧均带有独立卫生间，主人间和老人间使用较为方便；
户型赠送上，阳台、露台、设备平台均以全赠送或半赠送形式扩大了产品空间，户型实际使用面积近90%。
润和湘江天地·天悦湾作为二期的升级之作，在层高、架空层、园林、建筑排布、产品品质、配套等多方面，在前期基础上均进行了提质升级。作为月亮岛片区C位盘，按照目前的项目高品质打造标准来看，2020年润和湘江天地·天悦湾或将持续热销。
都说月亮岛紧邻滨江新城，其价值并不应该以望城房价为天花板，2017年其区域刚开始建设时，并没有太大体现，但随着其商业、产业、交通以及教育的逐渐落实，其价值逐渐攀升，再加上其比滨江新城更加稀缺的土地资源，未来市场环境明显向好。而润和湘江天地·天悦湾，9700元/㎡限价，一线瞰江属性、2.2万㎡奢阔园林和纯板式的设计，对于月亮岛而言或将掀起新一轮热度。
来源/克而瑞湖南
图文/钟玲
审核/蔡嫣