说市| 城市发展迈入新阶段 长沙楼市迎来新格局

楼市的发展，不仅仅在于政策的调控和金融支持，若没有城市进程的变化，那么大部分人生活依旧得不到改善。当城市周边的配套设施、居住环境越趋完善的时候，当城市副中心重新集聚了人们生活功能的时候，地域价值就有了提升，从某种意义而言，这使得空间价值有了纵深的意义，楼市的价格也随着城市价值的提升而提升。

回顾长沙近30年发展历程，从1989年建成区仅89平方公里，发展至今建成区434.8平方公里，城市发展历经了多种形式的变迁，楼市在这一发展过程中，随着空间和地域价值的变动也不断的在变迁迭代。

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历程

楼市在城市变迁中，走向细分阶段

城市格局的发展分为5个阶段，单中心——郊区化——中心重建——多中心——主城区两级分化。长沙当前一主两次五组团、多中心格局已形成。自2014年起地铁2号线、1号线的陆续通车，中心区域人口得到疏散，城市当前处于“多中心”阶段。

从城市的规划发展方位来看，2000年修编的城市总体规划提出“一主、两次、五组团”的空间结构下，城市主要向西部、南部和东部扩容。

具体时间线来看，2015年国务院正式批复设立湖南湘江新区，成为全国第12个、中部首个国家级新区；2017年长沙临空经济示范区成立；2018年南部新城初步规划出炉。在此规划下，长沙楼市也随之变迁，划分为几个阶段：

2012年之前——起步阶段

该阶段长沙房地产市场处于起步阶段，众多知名房企进驻。除布局中心城区外，部分房企开始往二环外板块布局，随着城市南进西拓北延的规划分散布局。

从部分新进长沙的知名企业布局来看，河西开始布局梅溪湖、滨江新城、洋湖垸、金星北等板块；南部开始布局省府、暮云等板块。

除此外，已入驻长沙的房企，扩大布局，例如万科、恒大、碧桂园、保利等，在高铁板块、梅溪湖、麓谷、芙蓉北等板块布局。长沙房地产市场发展空间由此拉开。

2012-2014年——发展阶段

随着品牌房企的加入，城市高铁、轨交等基建的发展，这一时期原中心城区向边缘发散、位于二环至三环间的多个板块兴起，房地产市场开始繁荣向上发展。

从数据层面来看，2012-2014年之间，成交量价均表现上涨的板块仅7个，分别为梅溪湖、秀峰鹅羊、洋湖垸、隆平科技园、金星北、滨江新城、高铁新城。河西和城南开始被“新长沙人”关注，与此同时投资者开始入场，小户型、公寓市场兴起。

2014-2017年——成熟阶段

随着时间的推移，梅溪湖、洋湖垸、滨江新城、高铁新城等板块配套等逐渐成熟，板块价值提升，拉升了整体房地产市场的发展。

2017年，长沙内六区商品住宅成交均价由6000元/㎡突破到8000元/㎡，全市板块的价格表现由“中心向周围递减”转变为“中心+梅溪湖双核向周边多点散发”的趋势。由此可见，城市总体规划的逐步落地，为城市房地产的板块市场带来机遇。

2018年以后——细分阶段

随着房地产市场及板块的发展，市场成交向外围板块迁移，有规划倾斜的板块表现出抗压性，各板块间市场表现分化。

以梅溪湖以及中心、洋湖垸沿江区域因具备稀缺资源开始走向高端市场。

梅溪湖作为城市的副中心、城市新CBD核心，一期已集聚长房梅溪香山、正荣梅溪紫阙台、建发央著、达美溪湖湾等高端项目，城市“新富人区”已然形成。

中心板块和洋湖新城沿江区域，因具备独一无二的自然资源，也成为高端改善项目的聚集地。例如：沿江的万科紫台、华远华中心；洋湖新城的珠江颐德公馆。

此外省府南、金星北等非城市核心的板块，属于外溢区，主要承接刚需、刚改客户。

望城金星北、青竹湖板块因自然环境优越，成为别墅扎营区域，主要吸引市区内的改善客户。

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未来

城市规划及资源分布下，城市东西向潜力大

2020长沙市自然资源和规划工作报告提到，至2035年，长沙将形成“一轴、两带、多中心”的格局。一轴：枫林路、五一大道、人民路构建东西向发展轴；两带：湘江综合服务带、捞刀河和浏阳河文化旅游产业带；多中心：城市主中心-城市副中心/专业中心-组团中心。

规划的调节，势必为板块的轮动带来新的机遇。为了明确具体规划之下，长沙市场的潜力区域具体在哪，我们对板块从规划及落位的政策、产业园、交通、教育等方面进行分析，来预判未来板块方向的潜力。

河东河西政策双引擎

带动东西区域潜力

从规划政策的落地情况来看，当前大方向的已落地的政策包括湖南湘江新区、长沙临空经济示范区、南部新城，覆盖了岳麓区所有版块、望城河西片区、星沙、隆平科技园、高铁新城、省府、红星洞井以南的板块。

但从当前规划执行进度和力度来看，湘江新区所覆盖的梅溪湖、滨江新城已经步入了成熟期，洋湖垸、滨水新城、坪塘正值发展期，未来市场看好；此外高铁新城因对接临空示范区正加速推进高铁会展片区的规划发展，在一系列的产业引进、配套建成落地下，高铁板块叠加黄兴板块的市场将迎来规划的红利。

南部新城的规划虽已出炉，但发展进度相对较为缓慢，从长株潭的南部融城发展来看，因与湘江新区接轨，近年来大力发展的区域在湘潭的九华，而长沙南部新城的发展预计短时间内热度难现。

产业规划叠加的板块潜力大

产业带动人口聚集，人口聚集带动市场需求。有产业规划的板块，市场需求潜力会更大。

长沙产业分布呈现狭条形扩张，以中心城区为主干道东轴依次向长沙县、浏阳工业园、浏阳城区蔓延；西轴以麓谷产业园、宁乡向西扩张。

结合各经济开发区、产业园、文化产业布局落位到板块，东西向仍为产业落位重点，从产业能级和规划布局来看，落位了高能级产业园以及有产业叠加的板块例如麓谷、梅溪湖、大王山、星沙等板块成为产业重点发展区域。南北两侧金霞产业园与雨花区产业园能级有限。

东西向外部交通联系强

南北内部地铁贯通

从交通规划来看，截止今年将开通1、2、3、4、5号地铁线，基本的“米”字型格局形成，地铁对板块的拉动作用基本定调。

而规划中的交通枢纽站点，对板块的影响作用颇大。即将启动建设的6号线，直接拉通梅溪湖与黄花板块；长沙西站规划连通的长九高铁、渝长厦高铁、长浏城铁、长益常城际、地铁10号线等将直接带动望城金桥片区。

整体来看，长沙交通枢纽、机场等东西向展开，南北向相对欠缺，主要依靠内部地铁连接带动，南北向板块潜力不及东西向板块。

教育、医疗资源由中心主要向西扩散

从教育、医疗等资源配套的落位情况来看，除了原有中心城区较为完善的配套外，在城市向西、向南的扩张下，相应的教育与医疗资源也有所改善。

教育方面，随着近几年洋湖生态新城、梅溪湖国际新城、高铁会展新城的崛起，中小学教育资源的异军凸起，先后有长郡、师大附中、周南、雅礼等集团学校进驻。

医疗资源，在新兴板块发展逐渐成熟下，重点三甲医疗配套也补齐配上。梅溪湖新增市妇幼保健院（河西新院）及市口腔医院（总院）、洋湖国际新城新增湖南省妇女儿童医院、暮云的中南大学湘雅二医院长株潭分院、大托板块的中南大学湘雅五医院。

总的来说，城市发展空间受政策规划、基建配套影响，公交、地铁、医院、学校等基础配套分布情况下，长沙城市外延主要以东西两翼为主，南北发展受限，中心城区为城市资源集中区域，西部发展势头优于东部。

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来源/克而瑞湖南

图文/蔡嫣