说市 ▏城北：长沙北拓提速，城北片区热度点燃

在城市规划下，长沙东西方向为前期的重点突破方向，北部一直以来都少有动作，而今城北动作连连，再加上金霞能级地位提升至副中心，长沙北拓意图显现，城北价值热度将逐步凸显。

01

开福区

长沙推进“大城北”战略的核心区域

开福区位于长沙市北部，辖长沙金霞经济开发区、青竹湖生态科技（产业）园、长沙金霞保税物流中心、开福高新区及青竹湖街道等16个街道，全区总面积188平方公里。2019年常住人口达69.08万人，户籍人口为51.5万人。

开福区是长沙融于长江开放经济带和对接“一带一路”战略的重要门户，也是长沙推进“大城北”战略的核心区域，2019年，全区实现GDP1006亿元，同比增长7.3%。

02

金霞副中心地位提升

城北进入实质性行动阶段

城市北拓发展加速，利好纷至沓来。新版城市总规将金霞片区由组团中心提升为城市副中心，对金霞片区的城市战略提升高度。

在《长沙市城市总体规划（2003-2020）（2014年修订）》这一版本中，城市空间格局为“一主两次五组团”， “五组团”中包括金霞组团，而1月28日湖南都市频道的报道，长沙最新版的规划是“一主六副”的空间结构，六个副中心包括了金霞副中心，金霞片区在功能地位的提升下迎来新机遇。

在区域地位提升的背景下，近一年城北迎来飞速发展。2019年4大片区招商项目同时挂出，各项目规划及定位的公布，有利于提升片区投资热度，城北资源精准定位，加速北拓进程。

其中苏托垸改名为苏垸生态新城，规划定位为集生态保育与都市活力于一体的复合型湿地公园社区；金融商务区多宗地块挂出，拟打造高端写字楼和城市综合体，为总部经济产业入驻提供丰富的载体资源；开福高新区与金霞经开区挂出产业项目，建设商贸市场群、提供企业入驻平台，打造长沙城北的商业副中心。

另外在区域投资及基建方面，2020年10个项目投资落地，涉及多个产业领域，另外区域与城发集团、保利投资形成战略合作，将有利于加速区域发展；3月地铁1号线北延线启动建设，城北建设逐一落地实行；同时北城发展有限公司成立，标志着长沙北进战略进入实质性行动。

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金融、商贸、文旅优势引领

4大片区表现突出

在北拓提速进程中，开福区以金融商务、智能智造、商贸物流、生态文旅为主力产业，三产对地区生产总值增长的贡献率达到94.3%。开福区发挥第三产业优势，打造多个集中式功能片区，在此基础上4个重点发展片区脱颖而出，主要发展区有金霞片区、苏托垸、马栏山、黄兴北路商务区。

金霞副中心规划总面积52.3平方公里，辖金霞、沙坪、鹅秀、高岭四个组团，重点发展仓储、加工、配送、运输、信息服务等现代物流产业，金霞片区现有省级物流园区、省级高新技术产业园和沙坪工业组团，以及高岭商贸中心，产业发展势头强劲。

苏托垸为生态文旅区代表，苏圫垸规划14平方公里，为二环内唯一的天然城市湿地，苏托垸湿地为三面环水，总面积是梅溪湖和洋湖垸片区面积的总和。在规划结构上，将形成“一轴、三带、双核”的空间发展格局，以生态文旅为导向，打造长沙最大的湿地公园及宜居生态新城。

马栏山视频文创产业园以万家丽北路与三一大道交汇处为中心，覆盖周边15.75平方公里，包括长沙大学片区、金鹰城片区、鸭子铺片区三个功能组团。其中湖南广电产业为片区核心产业，目前已吸引了2000多家视频文创领域企业聚集，形成完整影视产业链，年产值超200亿，形成具有国际影响力的“中国V谷”。

黄兴北路为主要的商务区代表，黄兴北路中央文化商务区面积共3.2平方公里，位于长沙核心商业圈内，西临湘江风光带，东靠芙蓉中路金融生态区，南接五一商圈，北拥城市文化典范三馆一厅，是主城区内不可多得的城市价值热土。

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城北价值凸显

土拍热度日益上涨

随着开福区的规划完善，片区价值逐步凸显，土地热度日益上涨。政府土地出让计划逐步倾向开福，地块供应占据六区比例由17年5%涨至18年38%；同时投资热度攀升，土地成交从18年供过于求到19年供不应求，城北成为土地投资热区。

从19年以来土拍情况来看，经营性用地共成交293万方，其中商住用地成交达209万方。就板块分布来看，金鹰月湖板块成交量最高，主要成交多宗纯商业用地，为未来打造“中国V谷”提供充足土壤；芙蓉北、秀峰鹅羊、青竹湖板块由南向北成交量依次递减，另外开福中心板块由于目前开发相对饱和，土地成交较少。

2020年开福区拟出让地块

2020年开福区土地供应有所减缓，在2020年拟出让地块中，区域内还将有9宗地块入市，主要分布在金鹰月湖、黄兴北路两个片区，商业用地为主，打造高端商务区。

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市场容量充足

房企进驻意向高

从供求走势来看，开福区供求平衡，市场消化节奏健康，年均成交量约185万方；成交均价在17年大幅上涨后趋向平稳，稳定在12000元/㎡上下。从各板块19年以来供求表现来看，秀峰鹅羊供求量最高，其次为开福中心板块。

随着开福区价值凸显，房企进驻意向提升，其中恒大在售项目最多，5个项目占据4个板块，其次为中建信和，近期获得3宗地块，即将上市。

从各板块项目分布来看，秀峰鹅羊品牌房企进驻项目数多，主要沿江分布，芙蓉北项目主要分布在捞刀河以南，苏托垸暂无分布，金鹰月湖主要有恒大、绿地、长房，开福中心板块有华远、北辰各一个项目。

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城北热度引燃

各板块潜力不一

（备注：土地热度为2019-2020.6.19以来经营性用地成交量，市场容量为2019-2020.6.19以来商品房成交量）

城北整体发展提速下，区域内各板块纷纷受益，但目前发展现状及规划引擎的侧重不同使得各板块发展潜力不一。苏托垸由于天然景观资源具备投资条件，同时建设面积达452.34公顷，为后期投资带来充足资源；另外鹅秀组团1094亩地块成为城北具备投资价值的重点地块；结合产业、市场热度，发展颇具潜力的片区将主要有芙蓉北、秀峰鹅羊、金鹰月湖片区。

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榜单

品牌房企为市场主力 绿地V岛优势领先

（备注：2020年数据截止6月19日）

2020年截止至6月19日，从开福区房企与项目排名来看，品牌房企为主力军，长房作为本土的代表跻身TOP3，除绿地外，其余企业成交金额相差不大，而上榜的企业里，近年来并未在板块内新增土储，未来市场格局变化不大，而中建信和今年下半年将上市两个品质项目，代表本土房企进一步在区域内发力，预计年底将打破现有的房企格局。

项目排名来看，绿地在绿地V岛热销带动下，以高于第二名2倍的成绩位于区域首位，绿地V岛从首开以来屡次形成热销，客户来访量远超过房源开盘量，主要由品牌及区位优势带动；

长房雍景湾以5.1亿元销售位于项目排行第二，长房作为发展势头强劲的本土房企，品牌已经在长沙深入人心，项目受市场认可度较高；

华远华时代作为开福中心板块的代表项目入榜TOP10。2008年华远地产入湘，至今已深耕湖湘12年。它打造的百万方滨水地标综合体——华远·华中心已成为长沙市民心中的地标建筑群。华远地产也已成为品质建筑、品质生活的代名词。位于芙蓉路金融CBD的华远华时代，除了超高的品质以外，其地理位置的优越性和配套所带来的的投资价值无需多言。

城北近期进入投资落地阶段，北城公司的成立、1号北延线启动建设、大批量地块组团挂出，种种实质性行动证实长沙一路向北的扩城意向明确；在城北热度上涨的过程中，芙蓉北、秀峰鹅羊、金鹰月湖板块受益明显，未来将是重点发展的潜力板块。

来源/克而瑞湖南

图文 /李紫芊

审核/蔡嫣