说市| 城南：规划逐步落地，品牌房企看好，长沙南部新城融城作用初显
2007年，长株潭城市群获批，随着省政府的南迁，区号统一长沙南部房价一度攀升至长沙顶端，但随着规划的搁置，长沙南部10年几乎原地踏步，即使环长株潭城市群概念的提出，也没有挽救长沙南部。18年南部新城概念的提出，长株潭城轨提出地铁化运营，地铁3号线北延的计划提出，长株潭融城开始焕发新的活力。
城市群的发展 从聚合走向融合
中国城市群1986年开始起步，到今天已经进入了强力发展阶段。目前城市群发展主要面临“形聚神散”的问题，如何提升交通和产业上的融合力，是城市群从聚合走向融合发展的关键。
中央为加强城市群发展，出台了一系列政策，促进了城市群走向融合。其中19年12月提出互补式发展、20年5月提出城市群内户口通迁等，随着这些政策的落地，城市群发展得到显著发展。
中国城市群划分，长株潭作为经济新增长极
中国城市群分为国家级、区域级、次区域级以及地区级四大能级，国家级例如长三角、珠三角等城市发展已趋于成熟，而区域级城市群发展也已进入强力发展阶段，未来次区域级城市群或将成为经济新增长极。
长株潭城市群是湖南内部的次区域级城市群，其以长沙、株洲、湘潭三市委中心，1.5小时通勤为半径，包括岳阳、常德、益阳、娄底、衡阳5个省辖市在内的城市聚集区。
同时环长株潭城市群是湖南主动融入“一带一路”的四大板块之一，随着“一带一路”以及长江中游城市群发展规划等战略的试试，长株潭城市群成为经济发展新增长极。
长株潭城市群发展历程
历经十余年完成从城市群概念到城市的融合
从长株潭城市发展时间轴来看，其2007年提出， 7年时间发展滞缓，到2014年，长株潭城市群具体规划修改后，长株潭城市群才开始进入实质发展阶段；2018年长株潭城市群进入实质发展。在交通上进入融合通道，同时提出南部新城的概念，以促进区域间的融合；2019年长株潭城市群开始建设四维立体交通体系、产业上加强物流、医疗、教育等资源共享，长株潭融城开始进入融合阶段。
（图片来源：南部新城）
2018年长株潭城市群规划中提出的南部新城的规划，其位于长株潭城市群核心，是长沙与株洲和湘潭的纽带。
南部新城规划范围为湘府路以南、主要包括解放垸、大托机场、暮云、跳马等片区，按照克而瑞板块划分主要包含省府南、大托、环保科技园、暮云以及跳马。
规划逐步落地
产业分工明确，交通规划完善
作为长株潭融城的南大门，南部新城位于三市中心，是长株潭城市群从聚合走向融合的起点。区域在交通起到长沙与株洲和湘潭互通、产业上分工明确，达到长株潭区域一体化。
产业分工明确，融城项目逐渐落地
城市群在发展中，长株潭三城市做到了“差异化”“特色化”基础上的“一体化”。长株潭三市主导产业坚持错位发展、有效互补，共同推进，避免相互竞争。
长沙助力株洲建设动力谷、支持湘潭打造军工城；工程机械、电子信息、现代服务业等是长沙优势产业，株洲、湘潭坚持横向错位发展、纵向分工协作，各展其能。
产业落地上，相较于2007年至2018年融城几乎无进展而言，南部新城的提出似乎是长株潭融城的起点。
2019年高端商务区开建天经国际企业街，在人才、技术和设备上“智能”升级；环保科技园的智能制造示范基地已有可浮医疗、南庭合创、申亿五金等企业入驻；另外，印美文化创意、兴盛社区网络服务、长顺经贸等公司均已入驻。
融城项目上，长沙县开启了融城小镇、天心区牛角塘片区开始土地招商、湘潭和株洲规划融城示范区项目；株洲规划有方特欢乐世界、奥悦冰雪世界、云龙水上世界以及大型城市综合体——绿地21城；湘潭则规划拟规划建设白泉-黄家湾融城示范社区，其中，白泉片即大王山融城小镇，黄家湾片为湘潭融城小镇，以黄家湾站为核心。
四重叠加立体化综合交通加速融城
交通来看，南部新城位于长沙南站、湘潭北站、株洲西站以及黄花机场的中间，凭借现代化的航空、高铁以及告诉网络实现与全球经济的对接。在各级政府积极推动长株潭一体化的大背景下，发展可期。
（图片来源：南部融城起步区）
内部交通来看，长株潭城际铁路在片区内设置三个站点（先锋、芙蓉南、暮云），可直达长沙站、株洲南站以及湘潭站。地铁1、5、7、9号线经过片区，且1号线未来将南延至湘潭。再加上长株潭城际铁路未来的地铁化运营；另外自驾方面，片区内有八纵六横的城市干道。
“铁、水、空、公”四重叠加，立体化综合交通优势十分明显。
南部新城发展现状
开发进度慢 市场急需补货
现状一
规划落地还需时间，交通规划有所欠缺
产业方面，从规划来看到2022年片区的滤芯工业和散乱的工业才会退出，未来需要按照规划实现产业分区还需时间。
地铁方面，首先长株潭城际铁路地铁化运营还至是一个建议；其次，目前仅1、5号线已开通，7、9号地铁线路暂未开通，目前地铁只到大托中信新城片区以及环保科技园。交通规划未到解放垸、大托以及暮云片区。地铁5号线南延线岁到两大片区，但目前并未有开工计划。
另外，片区内公路有多条断头路，且目前并未启动建设，例如环保大道并未拉通东西，仅位于大托和环保科技园，东西两边中断，更别提过河的问题。
现状二
绿心占地面积大， 规划土地面积限制明显
三市融合除了行政上的不可抗力之外，主要是“绿心”规划，在长株潭的交汇之处，大部分区域是限制开发或者禁止开发的，而这让三者形成了天然的屏障。
南部新城总占地面积294平方公里，规划建设用地仅88平方公里，非建设空间占比达70%，也就是南部新城绿心的位置。
（图片来源：南部融城起步区）
其中可建设空间中生活居住用地仅29%，也就是25.52平方公里，主要集中在大托以及暮云。
现状三
价差小、品牌房企看好，市场急需补货
与地级市价差小，房价涨幅明显
南部新城2020年上半年商品住宅均价8866元/平米，而湘潭和株洲均价分别未6523元/平米以及6764元/平米，最高差价是2343元/平米，整体差价较小。目前南部新城土地限价中住宅毛坯限价最高已达11800元/平米，未来最低的上涨空间近3000元/平米，作为价格洼地，南部新城房价优势明显。
另外，三线城市的株洲房价2018年房价达到顶峰，三年时间房价下降5%，且成交量也大幅下跌。而长沙南部新城住宅限价从17年的7900元/平米，涨至目前11800元/平米，价格涨幅明显。
房价价差小，房价涨幅明显，未来升值空间充足，让南部新城吸引更多的地级市购房者落户买房。
25家品牌房企入驻，鑫远集团聚力南城
2007年长株潭融城提出，自此品牌房企纷纷进驻。目前南部新城进驻品牌房企达25家。除最早的北辰、鑫远、福晟外，随着2014年长株潭融城的规划的调整， 大量房企逐步进驻。
其中，2017年南部新城概念提出，再加上市场环境向好，2017-2019年进驻房企高达8个，大唐、新力、龙湖、和泓等房企均为近三年进驻。
具体来看，鑫远集团聚力南城，其项目80%均位于长沙南部新城，鑫远最初以建设南城城市基建未开端，拿下大量土地，最终成为“南城大地主”。2005年鑫远以湘府东苑步入房地产行业，15年时间在南城开发超300万方物业。2020年5月鑫远翡丽郡更是在成交金额上荣获天心区榜首；
大唐地产2018年通过收并购的方式进入南部新城，并开发大唐印象，项目2018年12月首开去化率高达93%，并在2019年连续8次开盘，基本去化均达到90%以上。在学校、地铁以及南部新城规划的加持下，项目整体去化率非常不错。
区域项目急速减少，市场急需补货
2005年鑫远开启南部房地产开发，2007年品牌房企陆续进入南城，2010年南城房地产开发项目近30个，但随着长株潭融城规划难以落位，南部项目个数急剧减少。
2017年南部新城的提出让房企重新燃起对南部的热情，但随着南部新城老项目的逐渐售罄，区域内项目数依然呈现缓慢下跌的过程，到2020年仅13个项目有供应，未来市场急需补货。
另一方面，2016年起，受市场和区域规划的影响，南部新城房价4年时间上涨60%，再加上目前省府南11500元/平米的住宅限价，未来南部新城房价涨幅看好。
现状四
限购政策，株洲和湘潭客户止步
2018年6月26日，长沙出台限购政策，本市户籍限购2套，非本市户籍购房需落户满2年，或者连续缴纳24个月个税（或社保）。
这项政策限制了株洲和湘潭等地级市购房者在长沙购房，但随着南部新城各项产业的落地，或将吸引株洲和湘潭人才来长工作和落户。
南部新城未来发展
大托和暮云成潜在土地供应区
从区域规划、土地供应、发展现状来看，南部新城几个板块里环保科技园基本以工业为主，未来住宅用地较少，而跳马则是绿心占据大部分空间，未来南部新城主力发展片区未大托和暮云板块。
具体来看，大托中信新城片区目前已基本发展完成，而暮云南部未城市绿心，未来可供发展的主要未大托片区、解放垸片区以及牛角塘片区。
未来解放垸、大托片区以及牛角塘片区总供应用地约133万方。地铁5号线、环保大道、中意二路、万家丽路等规划逐步落地后，交通的串联性加强，再加上产业的规划，未来房地产市场看好。
（图片来源：南部融城起步区）
从产业方面来看，解放垸片区为中央娱乐区，围绕湿地公园发展旅游业，未来景观资源丰富；大托片区为中央商务区，布局绿色总部、高端商务以及国际交流等功能；而牛角塘拟打造集数据经济、高端科技服务业、总部经济等为一体的新型城市及国际级大健康创新平台。三大片区分工和优势明显。
从房地产开发来看，这三大片区几乎处于房地产空白地带，目前大托已开发较好的位置为中信新城中央商业区，未来片区将向西连通坪塘、向南连通株洲和湘潭。
规划带动城市运行，作为长株潭融城的起步区，南部新城虽有着绿心的天然劣势，但稀缺的土地资源，完善的规划以及政府政策的倾斜，让其未来发展可见。随着规划逐步落地，南部新城融城作用渐显。
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